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【正文】 制在 70～85％之間，綜合費用低。（三）電纜的選用電纜的選用在滿足了供電負荷的電流大小的基礎上，參照根據TOC 計算方法計算出的經濟電流范圍表作校核，大部分電纜尤其是大截面的電纜供電的設備的電流符合經濟電流范圍。供配電系統低壓做無功補償，補償功率因數到 以上。10/ 變壓器盡可能靠近用電負荷。A 市公租房建設項目可行性研究報告34第八章 建筑消防設計一、工程概述本工程總建筑面積 102250m2，住宅樓為二級，建筑物主要承重構件，如：梁，板，柱，墻體，樓梯均能符合規定的燃燒性能和耐火極限。本工程按照《民用建筑設計防火規范》 （2022 版）設計。二、總圖消防在總圖布局方面，建筑的間距保證有足夠的且符合防火規范的防火間距，建筑有足夠的撲救面，且符合防火規范要求的補救面長度。內部道路與城市道路形成環形，主撲救面道路寬度為 7m，坡度作為主撲救面使用的均≤5%，場區內設環形消防車道。消防車道轉彎半徑 R=12m。三、建筑消防（一）防火分區：住宅每棟樓每層為一個防火分區，每層面積小于 650 平方米,設一部封閉樓梯。（二）消防及弱電控制室：建筑面積 20㎡，直通室外。四、結構防火建筑內的防火墻采用頁巖空心磚，設備用房的墻體均采用頁巖空心磚砌筑，其它內外墻體采用頁巖空心磚。五、消防給水（一）用水量：室內按小于 50 米的二類高層住宅樓設計，室外消防以 II 類車庫計。A 市公租房建設項目可行性研究報告35室外：20 L/S；室內：10 L/S；自動噴灑：30 L/S。（二）室內消防給水系統室內消火栓系統由加壓泵提供，在建筑每層設置消火栓系統；（三）化學消防在變配電房，發電機房，儲油間 設置熱氣溶膠滅火系統。六、消防電氣（一）系統組成及保護等級確定根據小區建筑性質，二類高層確定為二級消防保護等級。消防系統采用控制中心形式。消防中心對整個小區火警進行監視。該系統由火災探測器、事故廣播、聲光報警器、手動報警器、火警電話、聯動設備等組成。（二）設備選擇及設置設備用房分別設感溫、感煙探測器；在上述各處走廊及出口設手動報警按鈕、火警電話、聲光報警器等。（三）消防聯動及控制要求當場區任意一處發生火災時，消防控制室接受火警信號，并經確認后，聯動相關設備：啟動消火栓泵，送、排煙風機；關閉失火區防火卷簾門；打開送風口、排煙口；切斷火災區非消防電源；接通事故廣播、聲光報警器、疏散標志燈。重要消防設備除采用總線模塊聯動外，另設多線直接手動控制。（四）消防設施電源供給及接地消防設施由變電所及發電機配電屏分別提供電源，采用雙電源A 市公租房建設項目可行性研究報告36末級配電箱自動切換供電，報警系統另配備 UPS 后備電源。消防系統接地與小區其它接地共用接地體，接地電阻 R4Ω。（五）應急、疏散照明住宅公共走廊、樓梯間設自帶電源的應急照明燈，在疏散通道、出入口及樓梯間設自帶電源的疏散指示燈。疏散照明由消防中心控制。應急、疏散照明電源供電時間不少于 60min。A 市公租房建設項目可行性研究報告37第九章 防災減災一、總圖該地塊地勢落差不大，項目地塊所在區主要為砂質泥巖及砂巖構成，上部耕作層 ～、強風化帶 ～，中風化帶巖石新鮮、質硬、節理裂隙不發育，結構、層理清晰，巖心完整，不易形成泥石流等山體自然災害，且地塊周邊未有存在安全隱患的加油站及氣站等。二、建筑建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設計專篇。三、結構根據地質鉆探報告顯示該場地適宜建筑。四、地質災害防范根據地質評估報告顯示無地質災害，場地不是禁建區和慎建區，根據總體設計無高切坡、深開挖。五、地震防治本項目地震烈度按 7 度設防進行相關設計。六、電氣安全（一）防雷、接地：本項目為二類防雷建筑，保護接地采用 TNS。（二）公用電氣設備：采用新型的電氣安全產品，不僅能在極早期發現電氣安全隱患所在，并以多級告警的方面指示其嚴重程度，提醒電氣維護人員及時排查問題。A 市公租房建設項目可行性研究報告38第十章 項目實施進度及招投標方案一、工程建設進度（一）建設工期根據同行業類似項目建設的實際經驗以及新建工程的具體特點，確定本項目建設期限為 2022 年 6 月至 2022 年 5 月，共計 12 個月。（二）項目實施進度計劃如下：2022 年 6 月－2022 年 7 月，完成項目的立項、勘察、可行性報告編制及審批；2022 年 8 月上旬，完成初步設計；2022 年 8 月下旬，完成施工圖設計，施工招標及開工準備工作；2022 年 10 月上旬，完成場地平整及基礎工程；2022 年 10 月中旬－2022 年 4 月，完成主體建筑工程及環境、道路工程；2022 年 5 月底，完成工程驗收，正式投入使用。二、招投標方案本項目應嚴格執行國家基本建設程序和招投標制度，力創優良工程。（一）項目管理機構可研報告批準后，項目承辦單位立即組建籌備班子，設立工程管理部具體負責項目實施的各項工作，并由項目總負責人直接負責，常設固定工作人員 10 人，并根據工作需要聘請相關工程技術人員。（二）招投標方案根據《中華人民共和國招投標法》 、國家發改委第 3 號令以及 A 市A 市公租房建設項目可行性研究報告39有關工程招標文件的規定，項目建設擬進行招投標。初步方案如下：招標形式由承辦單位按國家招標法及有關規定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀標形式確定勘察設計單位、監理單位。勘察、設計、施工、監理單位資質要求勘察及設計單位資質：甲級施工單位資質：三級及以上監理單位資質：甲級招標信息發布公開招標公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發布。招投標工作組織由承辦單位自行組織或委托具有乙級及以上資質的招標代理機構組織實施項目的分階段招標工作，要求按相關規定組織完成編標、公告、資審、評標等工作。設計階段參加投標的設計單位不少于 3 家，施工階段參加投標的施工單位不少于 5 家、監理單位不得少于 3 家。A 市公租房建設項目可行性研究報告40各階段招標方式核準表建設項目名稱：A 市公租建設項目招 標 范 圍 招 標 組 織 形 式 招 標 方 式 形 式項 目 全 部 招 標 部 分 招 標 自 行 招 標 委 托 招 標 公 開 招 標 邀 請 招 標不 采 用招 標 方 式招 標 估 算 金 額（ 萬 元 ）備 注勘 察 、 測 量 √ √ √設 計 √ √ √建 筑 工 程 √ √ √安 裝 工 程 √ √ √監 理 √ √ √設 備 √ √ √重 要 材 料 √ √ √其 他 √合 計情 況 說 明 ：根據招投標法，結合本工程的特點，招標范圍、招標方式及組織形式擬定如下：勘察、測量、設計及監理工作擬采取自行組織邀請招標；設備和材料采購擬采取委托組織國內公開招標；建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國內公開招標。 年 月 日A 市租房建設項目可行性研究報告41第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收，按設計規定的全部土建工程、設備及工器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據（一）國家發改委、建設部 2022 年 7 月頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》 （第三版） ；（二）項目技術方案、產品方案、建設條件、建設工期；（三）工程量根據方案設計估算；（四）設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用市場價（價格為到廠價） ；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用近期《黃岡市工程造價信息》公布的指導價格（價格為到廠價或預算價） ；（六）相關費用按國家及 A 市有關規定計算；（七）業主提供的相關資料。三、項目投資估算（一）建設投資項目總投資為 11920 萬元，其中：工程費用 10532 萬元，土地費用 595 萬元，工程建設其他費用 171 萬元，基本預備費 316 萬元，建A 市租房建設項目可行性研究報告42設期利息 306 萬元。建筑工程（1）土建根據近期同類工程的造價資料進行測算。（2）公用配套設施由各公用專業按工藝要求，結合工藝布置和項目的實際情況，根據有關的估算指標編制。（3）設備基礎費根據相關的估算指標進行測算。設備及安裝工程（1）設備原價按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。（2）設備運雜費、安裝費根據相關的估算指標進行測算。其他費用根據國家有關規定和當地實際情況估算：(1)建設單位管理費：按工程費用的 1%計取。(2)可研編制費：按工程費用的 ‰計取。(3)工程勘察設計費：按工程費用的 ‰計取。(4)監理費：按工程費用的 ‰計取。(5)施工圖審費：按工程費用的 ‰計取。預備費：基本預備費計算基礎為固定資產費用、無形資產費A 市租房建設項目可行性研究報告43用與其他資產費用之和的 3%。建設期貸款利率按 5 年期貸款利率 %計。（二）建設期借款利息本項目無銀行借款，故建設期借款利息為 306 萬元。（三）流動資金該項目不涉及流動資金， 故項目鋪底流動資金為 0 萬元。（四）項目總投資經上述計算，項目總投資為 11920 萬元，其中：工程費用 10532萬元，土地費用 595 萬元，工程建設其他費用 171 萬元，基本預備費316 萬元，建設期利息 306 萬元。項目建設總投資估算表項目名稱:A 市公租房建設項目序號 工程名稱 建設工 程量 單位單位價格(元)建筑工程費（萬元）安裝工程費（萬元）其它費用（萬元）估算合計（萬元）比例%1 工程費用 　 　 　 8129 2403 0 10532 % 主體工程 102250 m2750 7669 　 　 7669 　 裝飾工程 102250 m2160 　 1636 　 1636 　 公用工程 102250 m275 　 767 　 767 　 附屬設施 102250 m345 460 　 　 460 　2工程建設其他費用 　 　 　 　 　 171 766 % 土地費用 62 畝 　 　 　 595 595 　 建設單位管理費 　 　 　 　 　 105 105 　 可研編制費 　 　 　 　 　 16 16 　 勘察設計費 　 　 　 　 　 18 18 　 工程監理費 　 　 　 　 　 26 26 　 施工圖審查費 　 　 　 　 　 5 5 　3 預備費 　 　 　 　 　 316 316 % 基本預備費 　 　 　 　 　 316 316 　 漲價預備費 　 　 　 　 　 　 0 　A 市租房建設項目可行性研究報告444 建設期利息 　 　 　 　 　 306 306 %5 建設投資合計 　 　 　 　 　 　 11920 100%（五）有關問題說明其它費用參照國家和 A 市有關規定計取，若與實際不符，可按實調整。本估算是按現行定額、取費標準、價格依據、現有相關圖紙和公用專業指標編制的，因此，只能反映現時設計造價水平，如果在以后各階段內相關資料、依據發生變化，應在規定范圍內調整。四、資金籌措項目總投資 11920 萬元，其中申請銀行貸款資金 9000 萬元，業主自籌資金 2920 萬元。A 市租房建設項目可行性研究報告45第十二章 項目財務分析一、評價依據、建設部關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知（發改投資[2022]1325 號）《投資項目可行性研究指南（試用版） 》的通知（計辦投資[2022]15 號）、法規二、基礎數據1. 建設規模本項目共建設公租房 32654 套，總建筑面積 2254831 平方米，包括住宅和配套公建。2. 財務基礎數據（1）建設期 1 年（2）運營期 29 年（3）房屋折舊年限 50 年（4）無形、遞延資產攤銷年限 5 年（5）基準收益率 6% （6）所得稅率 25 %（7）營業稅 5 %A 市租房建設項目可行性研究報告46三、總成本估算1. 總成本估算說明（1）項目建成后，主要的費用為管理費用，管理費用按每年 35萬元估算，每 5 年增長 8%。（2）根據國家有關財務制度規定并結合本項目的實際，固定資產折舊采用直線法，分類計算折舊，無形資產和其它資產按規定年限攤銷。本項目各類固定資產折舊年限、凈殘值率以及無形資產和其它資產的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎數據序號