企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理知識(shí)分析講座(已修改)

　

【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座一 第一講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可將土地和房屋分開(kāi)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。 企業(yè)將有償獲得的土地開(kāi)發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)。 2．房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。 房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營(yíng)指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。 4．代建工程的開(kāi)發(fā)。 代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。 3．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。 所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面： (1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，還會(huì)因受托代建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)。 4．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。 5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開(kāi)發(fā)成本 共有八項(xiàng)： 1．土地使用權(quán)出讓金。 國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原 用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3．前期工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4．建安工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 6．公共配套設(shè)施費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。 8．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。 (二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1．管理費(fèi)用。 可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。 2．銷售費(fèi)用。 它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。 3．經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)講座（二） 第二講 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1．原材料類存貨。 指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2．設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。 3．在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。 4．產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 5．開(kāi)發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤(pán)點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。 設(shè)備的采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購(gòu)成本并反映和考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購(gòu)”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種設(shè)備的實(shí)際采購(gòu)成本和所有庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。 例1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買(mǎi)價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。 ①根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購(gòu)——設(shè)備 820000 貸：銀行存款 820000 ②假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為2％，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為16400元。 借：物資采購(gòu)——設(shè)備 16400 貸：采購(gòu)保管費(fèi) 16400 ③電梯驗(yàn)收入庫(kù)，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。 借：庫(kù)存設(shè)備 836400 貸：物資采購(gòu)——設(shè)備 836400 二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場(chǎng)地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。 為了正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。 1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。 例2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3 305萬(wàn)元。其中：土地65萬(wàn)元，房屋2 590萬(wàn)元，代建工程500萬(wàn)元，配套設(shè)施150萬(wàn)元。 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設(shè)施 1 500000 貸：開(kāi)發(fā)成本 33050000 2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對(duì)于減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。 企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。 三、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中： “出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。 “出租產(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。 對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。 1．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 2．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下： 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限100% 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率247。12 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率 企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。 3．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算。 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。 4．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。 例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營(yíng)的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 0