土地增值稅清算涉稅技巧詳解-資料下載頁

　　

【正文】 方設(shè)計企業(yè)共同與建設(shè)單位簽訂，合同應(yīng)明確各方的權(quán)利、義務(wù)。工程設(shè)計合同應(yīng)為中文文本。 境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨承攬設(shè)計勞務(wù)。如果單獨承攬設(shè)計勞務(wù)，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外支付設(shè)計費，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營業(yè)稅，但一般不涉及預(yù)提所得稅。 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第四條 暫行條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：(一)提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)； 因此，不論境外設(shè)計單位提供的設(shè)計勞務(wù)是發(fā)生在境內(nèi)還是境外，均應(yīng)當(dāng)計算繳納營業(yè)稅，由作為支付人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行扣繳義務(wù)。 由于建筑設(shè)計勞務(wù)不屬于特許權(quán)使用費，因此如果在境內(nèi)提供設(shè)計勞務(wù)的時間不足規(guī)定時間（常見標(biāo)準(zhǔn)是六個月或183天），不涉及預(yù)提所得稅和外國企業(yè)所得稅。 但是，超過3萬美元必須到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)證明，否則不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除 1999建設(shè)工程勘察設(shè)計市場管理規(guī)定第二十四條 簽訂勘察設(shè)計合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，使用或?qū)φ帐褂脟抑贫ǖ摹督ㄔO(shè)工程勘察合同》和《建設(shè)工程設(shè)計合同》文本。 注1：《建設(shè)工程勘察合同》和《建設(shè)工程設(shè)計合同》，應(yīng)當(dāng)依照萬分之五的稅率計算印花稅。 注2：境外設(shè)計單位聯(lián)合境內(nèi)設(shè)計單位共同與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的《建設(shè)工程設(shè)計合同》，如果在境內(nèi)簽訂，應(yīng)當(dāng)在簽訂時計算繳納印花稅；如果在境外簽訂，應(yīng)在國內(nèi)使用時計算繳納印花稅。第九部分 建筑安裝工程費 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 需要說明的是，公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施對應(yīng)的建筑安裝成本不包括在內(nèi)，而是計入相應(yīng)的公共配套設(shè)施費或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 一、建筑安裝工程費的分?jǐn)? 由于工程竣工結(jié)算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進(jìn)行歸集，不涉及分配。 但是，對于涉及兩個清算對象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層及以上為住宅，需要準(zhǔn)確劃分各自的直接成本，難以劃分的部分，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比例進(jìn)行分配，不考慮層高因素 2010黑龍江關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知 屬于同一項目建造不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用，應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。 二、工程結(jié)算 工程結(jié)算是指施工企業(yè)按照承包合同和已完工程量向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理工程價清算的經(jīng)濟(jì)文件。 按照工程結(jié)算時間，可以將工程結(jié)算分為工程定期結(jié)算、工程階段結(jié)算、工程年終結(jié)算、工程竣工結(jié)算。 工程竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位工程或項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。 工程竣工結(jié)算金額 =預(yù)算（或概算）或合同價款+施工過程中預(yù)算或合同價款調(diào)整數(shù)額 竣工決算工程價款=工程竣工結(jié)算金額－預(yù)付及已結(jié)算工程價款－保修金 施工合同約定的索賠和獎勵事項，應(yīng)當(dāng)作為工程竣工結(jié)算金額的一部份，不應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)外收支處理；工程結(jié)算（續(xù)2） 如果施工合同簽訂的是固定造價合同，并且沒有出現(xiàn)不可抗力、合同變更、索賠或獎勵等情形，應(yīng)當(dāng)按照工程竣工結(jié)算金額與固定造價孰低的原則處理，差額計入營業(yè)外收支； 如果施工合同簽訂的是成本加成合同，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)赝荣Y質(zhì)施工企業(yè)建造的同等建筑規(guī)模的項目成本利潤率，復(fù)核是否存在不合理的偏高，確定是否存在虛開建筑業(yè)發(fā)票的情形； 如果扣留的質(zhì)量保證金高于工程竣工決算金額的5%，并且不存在合理的理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不承認(rèn)超過5%的金額，直接沖減工程竣工結(jié)算金額。 2004建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法第十四條發(fā)包人根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算報告向承包人支付工程竣工結(jié)算價款，保留5％左右的質(zhì)量保證（保修）金，待工程交付使用一年質(zhì)保期到期后清算。 三、工程質(zhì)量保修 2000房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 第三條　房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。 質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。 第四條　房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。 工程質(zhì)量保修期限 2000房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 第八條　房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 第七條　在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為： （一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；工程質(zhì)量保修期限（續(xù)） （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； （五）裝修工程為2年。 其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 注：強(qiáng)制或約定期限內(nèi)的發(fā)生的保修支出，不需要審批 質(zhì)量保修金 2004建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法第十四條 發(fā)包人根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算報告向承包人支付工程竣工結(jié)算價款，保留5%左右的質(zhì)量保證（保修）金，待工程交付使用一年質(zhì)保期到期后清算（合同另有約定的，從其約定），質(zhì)保期內(nèi)如有返修，發(fā)生費用應(yīng)在質(zhì)量保證（保修）金內(nèi)扣除。 注：提前開票的，提前確認(rèn)營業(yè)稅收入 所得稅不承認(rèn)預(yù)計負(fù)債 2004建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法第十四條 發(fā)包人根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算報告向承包人支付工程竣工結(jié)算價款，保留5%左右的質(zhì)量保證（保修）金，待工程交付使用一年質(zhì)保期到期后清算（合同另有約定的，從其約定），質(zhì)保期內(nèi)如有返修，發(fā)生費用應(yīng)在質(zhì)量保證（保修）金內(nèi)扣除。 2010國稅函220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。第十部分 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施屬于不動產(chǎn)中的構(gòu)筑物，對應(yīng)的是地下和地表，一般情況下沒有構(gòu)成永久性的建筑物，不涉及建筑面積。 依據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)【1993】149號）的規(guī)定，上述社區(qū)管網(wǎng)工程費和園林環(huán)境工程費均屬于建筑業(yè)勞務(wù)的征稅范圍，應(yīng)當(dāng)參照設(shè)備和材料的劃分分別計算營業(yè)稅；如果涉及設(shè)備制造商銷售自產(chǎn)設(shè)備并且安裝，還應(yīng)當(dāng)分別計算繳納營業(yè)稅和增值稅。 營業(yè)稅問題解答（國稅函發(fā)[1995]156號）綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是某個建筑工程的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。 2008浙江關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知 因此，對于園林綠化支出，開發(fā)商一般情況下應(yīng)當(dāng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票。但如果綠化工程栽種綠化公司自行培育的植物（不含種苗），應(yīng)當(dāng)視同銷售自產(chǎn)貨物并且安裝處理，分別計算增值稅和營業(yè)稅。其中增值稅符合一定的條件可以申請免征，但必須向開發(fā)商開具增值稅普通發(fā)票。 如果某個基礎(chǔ)設(shè)施只對應(yīng)一個清算對象，不涉及分?jǐn)偂? 但是如果基礎(chǔ)設(shè)施對應(yīng)的多個清算對象，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比例在不同的清算對象之間進(jìn)行分配。 注：按照主要用途，不是所處區(qū)域。第十一部分 公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施費是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、并且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 由于《房屋所有權(quán)證》上注明的是建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積和同一建筑物內(nèi)的共有建筑面積，但不包括單獨建造的公共場所和公用設(shè)施對應(yīng)的面積。 2008年頒布的《房屋登記辦法》第三十一條的明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 如果移交的公共配套設(shè)施主要是為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，也應(yīng)當(dāng)作為公共配套設(shè)施處理，但如果收到一定的專項補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)沖減相應(yīng)的開發(fā)成本。 除相關(guān)法律強(qiáng)制規(guī)定和取得土地事先約定外以外，如果移交的公共配套設(shè)施不是主要為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)視為公益性捐贈處理，但公益性捐贈的具體金額按照扣除專項補(bǔ)助后的余額計算。 2009青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。預(yù)提配套費2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十四條 審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。 2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 預(yù)提配套費的調(diào)整 2008北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偂? 對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? 2008湖北房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偅粚笃谇逅銜r實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? 公共配套設(shè)施的分?jǐn)? 2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 公共配套設(shè)施的營利性 2006國稅發(fā)187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的。等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 可以看出，土地增值稅對于公共配套設(shè)施沒有強(qiáng)調(diào)是否非營利，均允許在土地增值稅前申報扣除。 但是企業(yè)所得稅認(rèn)為非營利的公共配套設(shè)施的成本可以作為銷售成本一次性扣除，營利性的公共配套設(shè)施的成本不允許作為銷售成本一次性扣除，但可以在折舊期間內(nèi)分期扣除。 站在物權(quán)法的角度，土地增值稅的作法與相關(guān)法律緊密銜接，并且具有可操作性。 公共配套設(shè)施的非法占用 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的公共配套設(shè)施，多數(shù)情況下被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法占用，或者自用辦公（物業(yè)管理除外），或者對外出租，理論上講全體業(yè)主可以通過法律等救濟(jì)途徑享有所有權(quán)對應(yīng)的占有、使用、收益等權(quán)利。 土地增值稅貫徹法定登記原則，均允許作為土地增值稅的扣除項目，但企業(yè)所得稅視為經(jīng)營性固定資產(chǎn)處理，不允許一次性扣除，但允許在折舊年限內(nèi)分期扣除。 第十二部分 開發(fā)間接費用的審核《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號） 第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 一般按照預(yù)算造價法或建筑面積法在各成本對象之間進(jìn)行分配： 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費等。 開發(fā)間接費類似于工業(yè)企業(yè)的制造費用，與開發(fā)項目直接相關(guān)，應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本的組成部分。 開發(fā)間接費如果涉及不同的清算對象，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積法或預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 已裝修房屋 2008青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費 2010廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 第二十三條 納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。可以享受加計扣除。 2008廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 單獨的樣板房 （1）單獨建造、事后拆除的 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷（銷售費用），攤銷年限不得低于3年。 注：以經(jīng)營租賃方式租入房