巽寮旅游度假區項目前期咨詢可研報告-資料下載頁

　　

【正文】 也為產業的縱深發展留下良好的發展空間。北區的地形分布特點是道路西側緊靠海岸線，幾乎沒有可建設用地，沿道路東側從北向南前 公里為大片平整的土地，多為農業用地，中間還有一塊面積約為 25 公頃，坡度約為 20 度的山地，還包括面積約為 公頃的赤沙村；后 公里為山體，坡度約為 30度；北區東部被幾座山體分成了多個大小不等的小地塊。北區的海濱以礁石居多，沙灘的規模與質量都不如中區與南區；養殖場位于北區，造成海水水質較差，不適宜進行高接觸性的水上活動；海岸上已經生長成林的紅樹林，為將來發展生態公園提供了良好的資源。北區的海灘較不適宜海濱游憩，所以建議作為一個水路交通的中轉點，提供游艇的服務和外來船只的停靠。這種地形下可利用道路東側的山體開發建設一定數量和規模的住宿接待設施，不僅依山對海、景色優美，還保留了一部分農田，作為日后發展所用；前半部分平整的土地可以用來作為未來產業發展的用地。（二）中區與北區不同，中區沒有山體分隔，地勢平坦開闊，形狀規整，開發建設的靈活性較大。以穿過中區的濱海公路為界，東邊為村莊和農田，西邊是養殖場，北部是巽寮鎮鎮中心。區域中段為一段沙洲，一側被當地居民修建了大量的蝦塘，另一側無人涉足，通過對海濱資源的調研評價，建議此處作為巽寮灣度假區的主要的游艇碼頭。中區是整個度假區開發較為成熟一個區域，因地段中央部分相對開放，主干道從其中穿過，目前已有 7，8 家度假村在經營中，還有些正在建設中，有些已成為爛尾樓，對以后的開發帶來了一定的困難；片區前半段是當地最大的度假村：巽寮灣度假村，后半段集中了其余的幾家度假村和廣東體育惠東基地，足見此處自然環境和開發條件的優越。在新的規劃中，可盡量整合資源，使其成為整個巽寮灣海濱度假區中檔消費、公共配套設施較為集中的一個區域。（三）南區南區是目前開發程度最低的一個片區，道路等基礎設施的建設也較為滯后。地貌從西向東依次為海灘、山地、少量平整土地、山地、大片農業用地和村莊。南區北段及南段均緊靠山體，使地塊整體上處于相對私密和獨立的位置；有小型低海拔山體群，地塊起伏較小；濱海公路目前只鋪到南區北部，區域內道路主要是沙土路，而且目前沙土路只到達南區的東部，目前南區的內部交通條件非常有限。由于此區域開發程度最低，所受污染最輕，山體鄰近海岸線，所以建議此處作為高檔海濱度假區來建設，建設一定規模，高檔次的別墅區、酒店等度假設施；富巢灣海岸線奇石聳立，沙灘潔白柔軟，在巽寮灣屬于海濱景觀條件最好的區域，特別適合觀光和高接觸巽寮旅游度假區項目可行性研究報告性的水上活動；南區地塊內除西部一塊連續小型山體群外，東部地勢相對開闊而平坦，擁有壯觀的山海綜合景觀，適合開發高級住宅及高爾夫球項目，同時現有的水系情況有利于在東部地塊進行游艇俱樂部等項目的建設。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告第五篇項目總體概念規劃 規劃設計說明 規劃目標：打造原生態的功能復合型濱海度假區 規劃設計思路：? 根據市場需求選擇產品將游客的需求放在最重要的位置上，根據市場調研的結果挑選游客期望的旅游產品。? 根據資源稟賦安排產品根據各個地塊的不同特征，合理安排能夠最大限度發揮自然資源優勢的旅游項目及其他產業項目。? 根據產品特征設計運營模式根據產品特征以及相互關系組合產品，形成不同功能的產品組團。根據產品自身的經營管理模式設計整個功能組團的運營模式，尋找最佳的盈利方式。 主題形象多彩風情，山海新時空? 融合本土與世界的海洋風情，? 創造體驗濱海旅游的嶄新時空，? 打造國際化濱海旅游度假目的地。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 功能結構圖 巽寮旅游度假區未來將自然的形成北、中、南三個不同板塊的開發模式根據未來的交通規劃，北區最接近大亞灣石化區這一高科技工業區，車程最短只有 20分鐘，該地區有望結合科技產業的發展形成完善的創意產業集群。該區域的自然資源條件相比其他兩區稍遜一籌，不利于大規模旅游活動的展開，但恰恰適合房地產業的發展。中區擁有廣闊的開發腹地，現有基礎條件基本健全，便于大規模旅游活動的開展，未來將形成旅游、商業、地產、市政等配套齊全的綜合性旅游新鎮。南區自然資源最為優秀，環境私密。現有的自然條件便于各成體系、相對獨立的功能組團進行開發。未來這里將形成頂級旅游產品的集中地，成為華南地區最具魅力的海濱旅游度假區。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 概念設計圖巽寮旅游度假區項目可行性研究報告巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 分區概念規劃圖 北區概念規劃主題： 生態長廊 吐納自然發展思路：立足長遠發展，為后續發展留有足夠空間，并進行人性化考慮。? 本區域自然條件有限，旅游吸引力不及南區及中區。目前作為旅游產品進行大面積開發的價值不大，建議將此處作為未來發展相關產業的基地。? 但作為巽寮旅游度假區的門戶，它將給每一位到達的游客留下較深的第一印象。應結合現有條件適當開展旅游項目。? 海港旅游區將作為重要的海上交通中轉港口出現。? 紅樹林生態公園起到嚴格保護生態環境的作用。? 道路右側的二線區域將成為后續發展的基地，目前以房地產業及相關產業用地加以控制。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 中區概念規劃區域功能中區是整個項目功能最為齊全和密集的服務區和居住區，其中以居住、旅游服務、市政配套三大功能為主導。旅游服務功能包括觀光、餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂，集中體現在新旅游小鎮、夕畔港灣、精靈水世界、傳統集鎮四個片區；市政配套是城市功能的延伸，包括行政辦公、商貿物流、文體教育、金融服務、交通運輸、醫療治安等綜合配套設施，主要通過旅游新集鎮的建設來實現，從而打造成一個現巽寮旅游度假區項目可行性研究報告代化的城市服務新區；在旅游服務和市政配套得以完善的基礎上，地產的開發價值將成幾何級的提升，并陸續推出主題地產區、人文居住社區、精英社區等各種形式的地產開發區，實現生態、社會、經濟三個方面的綜合價值。區域主題碧海藍天 旅游新城區域開發理念? 旅游業與房地產業的聯合驅動，最大限度實現區域開發的綜合價值；充分發揮旅游業的拉動作用，在保護生態、完善基礎配套的基礎上，實現人氣、資本等開發元素在本區域的聚集，迅速提升區域地塊的綜合價值，為房地產的開發提供強大的驅動力。同時，房地產的開發將在實現經濟價值的基礎上，進一步鞏固旅游業開發所產生的綜合效應，完善社區服務功能，并最終實現“旅游新城”的開發目標。? 在區域空間布局上“一核兩翼 ”的格局，使本區域得以平衡發展；本區域的核心由新旅游小鎮、傳統集鎮、夕畔港灣、精靈水世界四個分區共同組成，是功能最為完善的中心組團；“北翼”由中心組團向北，以傳統文化為脈絡，形成一個人文旅游和地產開發組團；“南翼”則秉承現代濱海度假的精髓，將海洋文化、城市文化與休閑度假、居住完美結合，形成一個現代濱海度假和地產坐標式的開發區。? 在功能設置上，以“主客共享 ”為理念；在區域功能設置方面，兼顧外來游客和區內居民的雙重需求，旅游服務設施與市政配套設施將同時得到大力的開發建設。在功能配比關系合理的基礎上，強調服務設施的人性化設置，綜合考慮各類人群的心理訴求。? 城在林中，林立海邊，強調整個區域的原生態和舒適性；嚴格保護區域內的自然環境，保持完整的海岸線和沙灘，并確保 50％以上的綠化率。建構合理的海、林、城比例關系，局部保持原生態的自然環境，并營造優美舒適的公共生態空間。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 南區概念規劃主題 澄澈尊境設計說明南區生態環境優美，景觀富于變化，自西向東依次呈現丘陵、山地、平原、湖泊、山地等各種形態。天然的資源條件便于相對獨立的組團開發。在這些地方，海灘是最直接的吸引物，主題酒店組團可以在相對封閉的環境內為游客提供多種不同的服務，也便于度假區的建設和管理。同時海灘度假活動所需要的各種服務設施集中融合在主題酒店中，能夠保證整個海灘地區生態環境的完整性。相對獨立的組團式開發便于開發商的運作發展巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 分區說明 北區 海港旅游區區域功能海港旅游區將建碼頭、海港廣場、星級酒店等其它服務設施來滿足它的特殊的功能，以海港廣場上的標志性建筑為巽寮灣的形象代表物；以修建碼頭來滿足游客分流的功能；以酒店作為在此度假旅游的主要接待設施，使整個區域形成一個集住宿、休閑、度假、餐飲、交通為一體的綜合服務區與休閑度假區。? 項目組成分析功能 吸引力 游客對象項目名稱 表演觀光體驗住宿餐飲購物服務刺激性觀賞性體驗性新鮮度青少年青年中年老年規模碼頭 A A A A 中海港廣場 B A B A 大巽寮旅游度假區項目可行性研究報告海濱酒店 B A B A 大服務設施 C C A B 中? 用地指標占地面積 占地比例 容積率 建筑面積海港旅游區 125000 0四星級酒店 70000 56% 35000海港廣場及景觀標志物 6100 5%碼頭 15000 12%保留用地 33900 27% 紅樹林生態公園紅樹林生態公園面向大海，有著保存完好的生態資源，占地面積 181400 平方米，在該片區上原則上不建任何建筑物，只在公園中增加少量人行道，在核心區不能有任何人為痕跡。紅樹林生態公園是在原有的良好自然環境的前提下，采取專門的保護措施使之成為一個生態自然保護區，為了豐富生態公園的生物種類，可以移植更多的動植物種類，使之成為鳥類的最好棲息地、植物最好的生長地、人類最舒適的生態公園。也是巽寮灣旅游度假區的微縮自然保護區。對保護區必須采取嚴格的管理措施，并嚴格規劃好旅游通道，避免任何破壞生態環境的行為，使之成為一個可持續發展的旅游保護區。 山海園林度假區? 區域功能該區域與海港旅游區銜接，而海港旅游區是游客進入巽寮灣旅游度假區內的第一站，將會有一部分游客分流到此，因此在這里會建有一個四星級酒店，滿足度假游客的住宿需求，同時在旅游區發展成熟，環境得到逐步改善后，再趁熱打鐵，開發房地產項目，實現土地的價值。四星級酒店是一個集住宿、餐飲、娛樂、健身為一體的綜合體，位于海港區附近；而地產片區則應遠離喧鬧的中轉站區，依山而建，獨棟別墅擁有自家的園林，聯排別墅擁有公共的園林景觀。? 用地指標占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例山海園林度假區 313500 100% 132750獨棟別墅 120220 38% 36000 27%巽寮旅游度假區項目可行性研究報告Townhouse 123500 39% 61750 47%四星級酒店 70000 22% 35000 26% 濱海地產區? 區域功能濱海地產區西北接紅樹林保護區，東北接創意產業區，東靠后勤服務基地，有發展房地產的地形優勢與宏觀環境優勢，要充分利用該片區擁有的優美自然環境與潛在客源優勢，開發出符合生態、環保、健康的高檔地產區，包括獨棟別墅與聯排別墅，以滿足周邊地區中高端客戶以及創意園區企業業主的需求。同時還有功能完善的社區服務，包括購物店、咖啡廳、游泳池等基本的生活服務設施。? 用地指標占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例濱海地產區 823500 312930獨棟別墅 494100 60% 148230 47%Townhouse 329400 40% 164700 53% 創意產業園片區? 區域主題與功能創意產業區在功能和風格上，具有重要的補充和創造經濟效益的平衡意義，有利于整個項目的完善。區域內體現創意的思想，以大企業的進駐帶動區域內的人氣和土地的升值。片區內將以不同的主題劃分不同的區域，為藝術、科技等不同職業類型的企業創造獨立的創作和研發空間，同時提供小型的工作室公寓，以及各種服務設施，完善區域內的配套。? 用地指標占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例創意產業園 524000 343220工業園 157200 30% 125760 37%配套公寓 183400 35% 146720 43%配套別墅 235800 45% 70740 21% 后勤服務區在引進創意產業、房地產以及旅游業的同時，需要不斷加強區域內的配套服務設施的巽寮旅游度假區項目可行性研究報告建設，包括區域管理、供水供電等，同時持續改進地區農業、商業以及工業區域基礎產業的建設，形成合理的社區服務業、公共服務業等各種產業的聯動架構，最終形成具有互動效應的聯動發展組團，這就需要一個專門的后勤服務基地。后勤服務基地位于創意片區與地產區的后面，占地 135000 平方米，將發揮它的后勤支持功能。巽寮旅游度假區項目可行性研究報告 中區 新旅游小鎮■ 區域功能該區域屬于風景臨近型旅游集鎮，它既可以保護海濱旅游區的旅游資源，又可以滿足游客和當地居民的需要、促進整個度假地的發展。功能設置集餐飲、購物、娛樂、休閑、觀賞、咨詢、住宿等服務于一體，同時也是會議酒店、主題公園、度假地產等周邊項目的游客集散地。區域布局分為公共休閑片區、商業服務片區、市政辦公片區、旅游服務片區以及市民基建片區。其功能齊全，項目豐富，是休閑度假者的中心集散區和夜間活動基地，也是周邊市民工作、生活的主要活動空間。在功能布局的比率分配上，旅游、市政、生態各區比例為 “3：2：5” 。■ 用地指標占地面積 用地比例 容積率 建筑面積新城鎮 488000 157136保護用地 244000 50%道路和廣場 73200 15%可開發用地