勞動大廈拍賣可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】勞動大廈拍賣研究報告。、桌椅擺放、餐廳明亮是勞動大廈餐飲環(huán)境最具競爭力的，而服務員素質(zhì)和飯

　　

【正文】 乏想象，給人總體感覺比較灰暗、蒼白無力。 38 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 在房地產(chǎn)專家與投資專家對勞動大廈客房進行察看后，總體認為，客房裝修風格落后，內(nèi)部設施陳舊，主要表現(xiàn)在：標準間的床由于使用時間過長，大部分已出現(xiàn)床墊塌陷，而且非常明顯。在床上覆蓋床罩的情況下，仍然可以清楚地看出床面崎嶇不平。床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長時間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高。房間內(nèi)擺放的家具，樣式陳舊，表面的部分油漆已經(jīng)脫落。床罩因 為使用時間過長，表面已經(jīng)出現(xiàn)因為過多洗滌造成的起球現(xiàn)象。衛(wèi)生間內(nèi)的瓷磚、浴缸已經(jīng)出現(xiàn)破損狀況。房間內(nèi)的地毯，已經(jīng)因使用時間過長出現(xiàn)磨損的現(xiàn)象，地毯上面有明顯的污漬。墻面的壁紙，因為使用時間過長，有起泡、開裂的現(xiàn)象。 房間內(nèi)的電器設備，除了電視機外，仍保留飯店建成時的配置。因為通風系統(tǒng)老化，缺乏保養(yǎng)，房間內(nèi)的通風、換氣系統(tǒng)效果不好，房間內(nèi)有發(fā)霉的異味。其實客人入駐酒店，大部分時間均在客房度過，面對生活水準和欣賞力都日漸提高的客人，勞動大廈的客房無論從功能、設施到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色。甚至在酒柜、 衣柜的做法上都存在相當?shù)牟罹啵瑢τ跁r下入住酒店的商務人士所需的寬帶接入服務，飯店的客房內(nèi)仍然沒有安裝。不同的客人有不同的需求，首先商務客人有技術(shù)需求：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動電話、手提電腦，這些都需要酒店把這些功能加以布置。 動動 大大 廈廈 ：： 配配 套套 設設 施施 少少 且且 差差 勞動大廈共有大會議室 1 個，中會議室 1 個，小會議室 15 個。會議室數(shù)量較多，能滿足各個層次會議召開的要求。 勞動大廈無論是以接待會議為主還是以接待商務旅行人士，其酒店的配套設施裝備均顯得較差。目前投入使用的有商務中心、茶室、美發(fā)廳，多功能廳閑置，但裝修風格 落后，裝飾陳舊，無法有效的滿足客人的休閑娛樂需求。而會議和商務所要求的健身、桑拿、保齡、游泳、 KTV 等場所則沒有。 這些設施的空缺無疑削弱了勞動大廈的整體競爭力，在目前三星級酒店競爭激烈中，勞動大廈明顯處于下風。 39 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 動動 大大 廈廈 ：： 飯飯 店店 的的 管管 理理 和和 服服 務務 水水 平平 有有 待待 進進 一一 步步 提提 升升 勞動大廈的資產(chǎn)質(zhì)量總體上是好的，營業(yè)利潤每年也在增長，其入住率從20xx 年以后持續(xù)上升。 20xx 年入住率在 40%左右， 20xx 年在 45%左右， 20xx年在 55%60%左右，目前的入住率保持在 55%左右，在北京三星級酒店中，高于行業(yè)平均入住率。 但目前的管理方在飯店的包裝、管理、促銷等方面仍存在有待改進的地方。酒店目前的管理處于資產(chǎn)擁有者的管理規(guī)則控制之下，在管理人員的配置上，仍然沿用以前遺留下來的具有國企背景的管理者，其對飯店的經(jīng)營管理上，不求有功，但求無過，基本的管理思想是維持現(xiàn)狀，保本不虧損，對飯店的營銷和促銷不是很在意。這種思想導致了一些老客戶的流失。 40 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 第第 四四 部部 分分 勞勞 動動 大大 廈廈 投投 資資 價價 值值 總總 體體 評評 價價 任何投資者或者經(jīng)營者都要對勞動大廈自身有一個清晰的認識，對飯店未來價值提升潛力有明確的考慮。作為一經(jīng)營十多年的酒店，她的相對競爭優(yōu)勢在哪里，相對不足有 哪些，有沒有價值提升的空間，這些都是投資者或者經(jīng)營者所關(guān)心的問題。 勞動大廈的優(yōu)勢就在于其日漸升值的地理位置。隨著奧運建設緊鑼密鼓地進行，新的奧運商圈投資正日益升溫。這給原本地理位置并不算出色的勞動大廈帶來了前所未有的商機。而中關(guān)村科技區(qū)健翔園區(qū)的開園也使得其地理上的優(yōu)越性更加突出。獨占兩大地利是勞動大廈獨特的優(yōu)勢，是其他競爭酒店所無法取代的。勞動大廈的劣勢在于其過時的裝修風格、老化的設備和服務水平等可以追加投入并實施改造的。這些看似不足的地方正是勞動大廈未來提升空間所在。重新裝修，對酒店原有格局進行手術(shù)式 再造，并更新設備，只需追加投資即可。而服務水平則可通過委托專業(yè)化的酒店管理機構(gòu)來提升。總而言之，勞動大廈的優(yōu)勢是得天獨厚的，而劣勢則是可以通過種種手段來加以提升的。 41 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 一一 、 勞勞 動動 大大 廈廈 的的 自自 身身 條條 件件 具具 有有 投投 資資 價價 值值 理理 位位 置置 優(yōu)優(yōu) 勢勢 的的 研研 究究 眾所周知，房地產(chǎn)的投資最重要的因素第一是位置、第二是位置、第三還是位置。綜合上文所述，勞動大廈所處的地理位置已由冷轉(zhuǎn)熱。隨著奧運商圈投資升溫和中關(guān)村的東擴，這一地段的升值潛力均為很多房地產(chǎn)投資專家所看好。 勞動大廈位于北京中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的東大門，坐落在北京 20xx 年奧運村村口，所在區(qū)域是高科技發(fā)展和奧運經(jīng)濟的交匯之地。 ? 緊鄰奧運匹克公園，近距離坐享國際標準的完善配套 勞動大廈與奧運村僅一路之隔，隨著奧運整體規(guī)劃方案的確定，必將轉(zhuǎn)濃此區(qū)域的商務氛圍，奧運村的建設將極大帶動這一地區(qū)的發(fā)展。 在北京申奧成功后， 國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人葉震預計，北京奧運會將在今后七年內(nèi)拉動中國經(jīng)濟每年增長零點三個百分點。他說，申辦奧運會成功將帶來大規(guī)模的投資，這將直接拉動經(jīng)濟的增長。為了成功舉辦奧運，中國將投巨資興建體育設施，加強通訊系統(tǒng)建設，擴建機場，建設高速公路。僅北京市用于奧運會的投資 就達二千八百億元，其中百分之六十四用于基礎建設。除了投資的拉動外，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及消費需求的增強，將給國內(nèi)外投資商帶來重大商機。從前期準備到舉辦奧運會，無論是廣告業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)等都將開辟新的增長空間。奧運期間還將增加就業(yè)、增加居民收入，這無疑會從消費的角度拉動經(jīng)濟的增長。北京奧運會還將促進環(huán)境的改善和科技水平的提高。北京市提出 “綠色奧運、人文奧運、科技奧運 ”的目標，在環(huán)境治理、建設綠化帶以及治理 “三廢 ”等方面都要做大量工作。這些項目的開展都離不開高科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新設備的應用。 42 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 而在緊鄰 奧林匹克公園的奧運核心商圈內(nèi)的勞動大廈，未來從中的獲益更是難以估算。對于消費者對其不滿的周邊環(huán)境則會在奧運建筑中得到飛躍性的改善。 ? 坐落健翔科技園內(nèi) 勞動大廈坐落在 國內(nèi)首家以科技商務為特色的 中關(guān)村科技園區(qū) 健翔科技園內(nèi) ， 該地區(qū)商務及會務資源十分豐富。建設中的健翔科技園內(nèi)擁有一批國家級科研機構(gòu)、國家重點實驗室以及大量高新技術(shù)人才。這意味著此科技園內(nèi)孕育著巨大的商務及會務的需求。 ? 中關(guān)村的發(fā)展勢頭迅猛 隨著 20xx 年奧運會的來臨和“科技奧運”口號的提出，中關(guān)村地區(qū)未來發(fā)展的潛力巨大。 20xx 年北京將舉辦 舉世矚目的奧運會，在北京市規(guī)劃委員會的規(guī)劃中，奧運比賽場館及相關(guān)設施建設將呈“一個主中心加三個區(qū)域”的分布格局。“奧林匹克公園”是舉辦奧運會的“主中心區(qū)”， “大學區(qū)”安排首都體育館等 4 個場館，賽后成為大學及社區(qū)文化體育活動的場所；“ 十五 ” 期間，北京經(jīng)濟保持9%的增長速度，城市建設的重點之一就是大規(guī)模建設中關(guān)村科技園區(qū)，基本完成中關(guān)村西區(qū)開發(fā)和東區(qū)科學城改造。（北京市發(fā)展計劃委員會） 申辦 20xx 年奧運會和中關(guān)村科技園區(qū)的建設為北京的發(fā)展帶來了難得的機遇。高水平的信息化建設將使中關(guān)村科技園區(qū)具有核心的競爭 能力，成為世界一流的科技園區(qū)，成為中國發(fā)展知識經(jīng)濟的核心。（北京市發(fā)展計劃委員會） 到 20xx 年，市區(qū)人均公共綠地面積達到 10 平方米，綠化覆蓋率達到 40%。城市隔離地區(qū)綠化發(fā)展到 100 平方公里， 園林局將高標準完成中關(guān)村科技園區(qū)、奧林匹克公園、體育場館周邊的綠化美化。（北京市發(fā)展計劃委員會） 43 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 ? 奧運商圈和科技園能為勞動大廈帶來什么 申奧成功對奧運商圈內(nèi)的地價提升影響巨大， 萬科集團的董事長王石分析說，申奧的成功，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是最大的，也將是最好的。為了奧運會的成功舉辦，北京市最主要 的是加大城市各種各樣基礎設施的建設、各種各樣體育場所的建設，以及城市住宅的建設，這些都是和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的，對房地產(chǎn)業(yè)的好處是首當其沖的，尤其是北京的房地產(chǎn)市場，將會面臨巨大的發(fā)展商機。而據(jù)報載，在北京獲得 20xx 年奧運主辦權(quán)后 12 個小時，奧運商圈內(nèi)的各個樓盤就開始急劇升溫，一度發(fā)生商品房的搶購風潮。 從現(xiàn)在的奧運建設階段開始，已經(jīng)有大批公司為搶占先機準備入駐該地區(qū)，大家都看好奧運帶來的商機，而這本身就是最大的商機。 而健翔科技園的建設本身就是科技奧運的一部分，大批科技精英的到來也孕育 著大量商機。 在此次定量調(diào)查中，眾多企事業(yè)單位的中高層管理人員不約而同地認為商務酒店是在該區(qū)域內(nèi)的最適合的經(jīng)營方式也進一步說明該地區(qū)的商務需求會進一步加強。 勞動大廈面對的大屯路，今后會是貫穿奧林匹克公園的主干道。而這會進一步強化勞動大廈地理位置的優(yōu)越性。 名名 度度 研研 究究 勞動大廈原隸屬于北京勞動與社會保障局， 1991 年投入使用，在很長時間是國家部門、政府機關(guān)、企事業(yè)單位召開會議的地方。承接過多次大型會議，體育賽事、旅游團體，在政府機關(guān)、企事業(yè)單位、普通居民中享有很高的知名度。 在本次 關(guān)于企事業(yè)單位會議需求的調(diào)查中，我們對中關(guān)村及奧運商圈附近的幾家主要的三星級酒店進行知名度探測，除了象凱迪克大酒店和西郊賓館兩家準四星的酒店外，勞動大廈在此區(qū)域的知名度排名第一。這無疑是一個很好的優(yōu)勢。根據(jù)定量結(jié)果，現(xiàn)在各企事業(yè)單位中高層管理人員比較認同國際化和現(xiàn)代化的名稱，勞動大廈可以考慮按此原則更改一個更響亮更符合現(xiàn)代客戶口味的名字。但同時要注意宣傳，在利用勞動大廈舊名影響的同時，展現(xiàn)給客戶一個新的形象。 44 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 地地 產(chǎn)產(chǎn) 現(xiàn)現(xiàn) 值值 研研 究究 根據(jù)北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司 20xx 年 8 月 出具的《房地產(chǎn)估價報告（勞動大廈）》顯示，目前勞動大廈基準地價狀況良好。作為商業(yè)用地，本次補齊土地出讓金后可使用四十年的時間。 附表 勞動大廈基準地價狀況 項目 土地級別（ %） 現(xiàn)狀 優(yōu)劣程度 評價（ %） 商業(yè)繁華度 6~6 較繁華 一般 2 交通便捷度 3~3 交通條件好 好 區(qū)域土地利用方向 2~2 較一致 較好 1 臨街寬度和深度 4~4 兩面臨街 較好 2 臨街道路狀況 2~2 臨城市主干道 較好 1 宗地可利用程度 ~ 形狀規(guī)則 較好 1 基礎設施 狀況 ~ 基礎設施齊全 較好 資料來源：北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估公司《估價結(jié)果報告》 奧林匹克公園附近建筑限高是 60 米，但勞動大廈目前主樓只有 47 米，在原有基礎上還可以增加 13 米，副樓也可以增加 4 層左右，這給酒店的經(jīng)營者留下了很大的改造空間。在這個前提下，專家們都非常看好勞動大廈的前景。因為很多勞動大廈現(xiàn)有劣勢，如內(nèi)部構(gòu)造不合理，缺少娛樂設施等缺點，盡可以通過對其重新規(guī)劃設計予以更改或增加。這在很大程度上彌補了勞動大廈現(xiàn)有結(jié)構(gòu)設計的不足，也為后來者留下了充分 的想象和設計空間。 45 20xx’前進策略 Progress Strategy 技術(shù)版權(quán)所有 169。 勞動大廈研究咨詢報告 二二 、 勞勞 動動 大大 廈廈 的的 未未 來來 主主 要要 提提 升升 空空 間間 、多樣的經(jīng)營理念 無論是專家座談會中的專家成員，還是定量調(diào)查中受訪的企事業(yè)單位中高層管理人員，最為看好勞動大廈的升值潛力的就是在這種優(yōu)越的地理位置下經(jīng)營的多樣性。事實上，價值評估報告所給出的是勞動大廈目前的現(xiàn)值，而從該地段的酒店經(jīng)營來看，無論是作為商務酒店還是會議中心，其未來潛在的商務價值顯然要高于其目前評估的現(xiàn)值。大家所看好的這幾種經(jīng)營方向也為勞動大廈未來的主人發(fā)揮各自的想象創(chuàng)造力預留了充分的空間。 從定量調(diào)查的結(jié)果來看，勞動大 廈有商務酒店、會議中心、寫字樓式酒店（或酒店式寫字樓）等幾種經(jīng)營方式，甚至于發(fā)展成為接待外地商旅的酒店也很有潛力。對于前三種經(jīng)營方式，“地段好”和“開會較方便”成為其最主要的兩項原因。由于地理位置優(yōu)越，使得其在該區(qū)域進行與商務有關(guān)的酒店經(jīng)營都能有較大的商機可以利用。 商務酒店：這是北京地區(qū)企事業(yè)單位中高層管理人員最為看好的一種投資方式。在及為何看好該種投資方式時，高達 %的受訪者是因為其地段好做出該判斷的，奧運商圈和健翔科技園定會在未來大大增加該區(qū)域的商務客流。同時，由于勞動大廈原本以接會為主，也有 %的受訪者