房地產開發投資分析可行性報告-資料下載頁

【導讀】通發達，10路19路24路39路357路25路；調控不能放松”，樓市調控再度陷入收緊預期之中。剛需樓盤的不斷發力則使得產品定位逐步趨向于明朗。批準預售證數上漲11%，供應預售面積下跌63%。20xx年1-2月，石家莊住宅批準預售套數共計2362套，環比同期下跌64%。隨著調控的進一步加強，市場觀望態勢持續彌漫，而造成了上市量明顯減少的現象。業營業用房類2個、辦公樓1個、其他類3個。20xx年2月，石家莊市區商品房市場批準預售證共計11個，同比下降%。其中，住宅類5個，同比下降45%；商業營業用房類2個，同比下降%。仍處于低點，但已有回暖跡象，并已經漸漸逼近20xx年3月開始反彈的低點，成交均價上漲約32%，與20xx年平均成交均價相比，上漲約13%。20xx年2月，石家莊商品房市場成交均價為6750元/㎡，環比上月微降1%，

　　

【正文】 9 竣工驗收 2 10 銷售 22 五、總成本及費用估算 總成本及費用估算 序號 項目 金額 1 開發成本 ～ 項之和 土地費用 175000 前期工程費 基礎設施建設費 建安工程費 114286 開發期稅費 不可預見費 2 開發費用 ～ 項之和 管理費用 銷售費用 財務費用 3 合計 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據 金額（單位：萬） 規劃設計費 建安工程費 *3% 可行性研究費 建安工程費 *% 水文、地質、勘探費 建安工程費 *% 通水、通電、通路費 建安工程費 *% 場地平整費 60 元 /平方米 合計 基礎設施費 估算表 序號 項目 單價 （元 /平方米） 計價數量 /平方米 合計 1 供電工程 40 517429 20697160 2 供水工程 10 517430 5174300 3 道路工程 20 65643 1312860 4 綠化工程 15 116725 1750875 5 其他工程 占建安工程費的2% 22857200 合計 51792395 銷售費用估算表 計算依據 計價 合計 廣告宣傳機市場推廣費 銷售收入的 2% 銷售代理費 銷售收入的 2% 其他銷售費用 銷售收入的 1% 合計 六、收入與稅金估算 銷售總收入估算表 用途 可售面積 建議銷售單價 (元） 銷售收入 住宅 517429 10001 5174807429 商鋪 85746 15000 1286190000 車位 1334 個 15萬 20xx00000 合計 6661097429 銷售收入預收款計劃表 銷售計劃 各年度收款情況（萬元） 合計 年份 銷售比例 銷售數量 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 1年 第 2年 住宅 60% 310488 399665 商鋪 60% 77171 車位 60% 120xx 第 3年 住宅 40% 206992 266444 商鋪 40% 51448 車位 40% 8004 合計 100% 399665 266444 666109 開發其稅費估算表 序號 類別 計算依據 繳納稅額 1 投資方向調節稅 投資額 *5% 2 配套設施建設費 建安工程費 *12% 3 建筑工程質量安全 監督費 建安工程費 *4% 4 供水管網補償費 住宅： ， 600 元 /t 商鋪： 人， 600 元 /t 住宅： 商鋪： 5 供電用電負荷費 住宅： 4kVA/戶， 480 元 /kVA 商鋪： 4kVA/百平方米， 1000元 /kVA 住宅： 商鋪： 6 其他 建筑安裝工程費的 2% 合計 銷售稅金及附加估算表 （萬元） 序號 類別 計算依據 建設經營期 1 2 3 1 營業稅 銷售 收入 *5% 2 城市維護建設稅 營業稅 *7% 3 教育費附加 營業稅 *3% 4 教育專項基金 營業稅 *4% 5 防洪工程維護稅 銷售收入 *% 6 印花稅 銷售收入 *% 7 交易管理費 銷售收入 *% 合計 銷售收入 *% 土地增值稅估算表 序號 項目 計算依據 計算結果 1 銷售收入 2 扣除項目金額 以下 4項之和 開發成本 開發費用 銷售稅金及附加 其它扣除項目 取（ ）項單位 20% 3 增值額 （ 1） （ 2） 4 增值率 （ 3） /（ 2） 5 增值稅稅率 （ 4）≦ 50% 取 30% 6 土地增值稅 （ 3） *（ 5） 七、經濟分析 （一） 房地產投資靜態分析 全部投資現金流量表 (萬元） 序號 項目名稱 建設經營期 合計 1 2 3 1 現金流入 銷售收入 2 現金流出 建設投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現金流量（ 1） （ 2） 4 折現系數（ I=12%） 5 凈現金流量的現值 6 稅前凈現金流量（ 3） +（ ） 7 稅前凈現金流量的現值 由上表可得凈現值為 內部收益率為： 101%+ ??*（ 102%101%）≈ 101% 動態投資回收期： （ 21） +︱ ︱ /= 損益表 序號 項目名稱 計算依據 建設經營期 合計 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 （ 1234） 6 彌補虧損 7 所得稅 （ 5） （ 6）*25% 8 稅后利潤 （ 5） （ 6）(7) 9 盈余公積金 (8)*10% 由表可看 出本項目盈利 萬元 投資利潤率為 % 靜態投資回收期為 :（ 21） +︱ ︱ /= 由以上分析可知此項目可盈利，項目可行。 八、風險分析 線性盈虧平衡分析 （ 1） 當處于盈虧平衡點，即項目既不虧損又不盈利時，或利潤為零時，即有： ① 當 R=0 時，盈虧平衡點銷售量 Qo 為： 單位變動成本假設為 1000 元 Qo=CvaP Cf ?? )1( Qo=1000%)(1 0 0 0 1 7 6 5 7 5 ??=445602 平方米 單位變動成本假設為 1000 元 ② P=Qa CfCvQR )1( ? ?? 如想盈利 萬，最低售價為： P= 7 6 5 7 5*%)( 3 7 6 5 7 5 5 4 0 06 3 4 9 2 1*1 0 0 01 9 7 1 5 9 4 9 0 0 ? ??= 17907 元 由以上計算可知當利潤為 0 時最低開發規模為 445602 平方米，如想盈利 萬 最低銷售價格為 17907 元 。 九、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團 “ 一體兩翼 ” 發展戰略，特別是對房地產 “ 一翼 ” 利潤中心的要求來看，還是從保證企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從 東勝玉溪臺 規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的 ；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格 350 萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。 綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。