羅湖商務(wù)中心寫字樓招商策略方案商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁

【導讀】結(jié)合羅湖商務(wù)中心的特點并參照相似物業(yè)嘉里中心的客戶分布，我們認為羅湖商務(wù)中心的客戶群體應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。倫巴第是意大利的大區(qū)，意大利行政劃分簡單：國家>大區(qū)>省>市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當于中國的“省”的被稱作。“大區(qū)”，全國共有二十個大區(qū)。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世。界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。倫巴第風情即是意大利風情的縮影，也是米蘭情調(diào)。主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求；主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時在三樓引進比勝客、臺灣666快餐、哈根達斯之類中高檔飲。食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。擬定廣告位、停車位：視條件提供。

　　

【正文】 品牌競爭階段 這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。通過品牌的復制和擴張，獲取高附加值，達到利潤的最大化。未來的房地產(chǎn)將由地域競爭發(fā)展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域，而沒有品牌的 房地產(chǎn)將付出沉重的 “ 入場費 ” ，并且在強勢品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。 2） 品牌核心價值的設(shè)定 品牌核心價值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性。定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。 國內(nèi)房地產(chǎn)品牌，除了極少數(shù)已初步踏上品牌經(jīng)營的征程，大部份還不具備品牌的意識。很多房地產(chǎn)企業(yè)，充其量只能算是名牌，僅僅是知名度較高而已，并不具備品牌的內(nèi)涵。如果有人問它們的品牌核心價值是什么？恐怕大多數(shù)人都難以回答。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣產(chǎn)品的階段，翻開報刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。可知，消費者不僅需要物質(zhì)的滿足，同時需要精神的享受。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣房子，更賣精神與文化的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、碧桂園便脫穎而出。 3）羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時代是品牌力的時代，未來的市場屬于強勢品牌。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對外形 象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長久，建立起自身的品牌知名度和市場認同感，才能帶動金色羅湖的宣傳。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。 通過品牌主力店的進駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 二、規(guī)劃商場業(yè)的 VI導識系統(tǒng) VI 識別系統(tǒng)是一種在企業(yè)經(jīng)營理念、戰(zhàn)略范圍和經(jīng)營目標的支配下，運用視覺傳達方法，通過企業(yè)識別的符號來展示企業(yè)獨 特形象的設(shè)計系統(tǒng)。 當人們朝商場走進時，商場的每個細節(jié)將引起人們對商場形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開社會公眾的參與和關(guān)注，離不開廣大消費著的信賴與支持。良好的商業(yè)形象會使和伙伴、顧客慕名上門，營業(yè)額的提高也就成了理所當然的事。 商業(yè)之間的競爭歸根到底是人才競爭，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因為導識系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 商業(yè)進行 VI 導識系統(tǒng)設(shè)計的一個最簡單也是最充分的理由就是每一家商業(yè)機構(gòu)都需要退席功能自身差異化形象識別戰(zhàn)略，而品牌形象設(shè)計是其核心內(nèi)容，這是一項充滿價值、具有前瞻性的企業(yè)戰(zhàn)略舉措。 羅湖商務(wù)中心和商業(yè)裙樓需要請專業(yè)廣告公司結(jié)合推廣主題進行 VI 整合，有效提升品牌。 三、 主力店 的引進 1）商業(yè)運營原則 以主力店帶動核心商場，最后盤活 5層商鋪。 主力店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商 業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 3）商場操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點引進： 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新世界、蓮卡佛。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華 潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺 車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國際飲食集團 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達斯 丫島冰沙 豪享來 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 四、物業(yè)管理、商場管理服務(wù)的加強 寫字樓、商場的統(tǒng)一管理、服務(wù)的水準、對客戶投訴的處理，與公共關(guān)系的對接，直接對經(jīng)營者、消費者產(chǎn)生影響，關(guān)系著客戶的下一次光臨及租金的提升，所以聘請知名商業(yè)管理公 司對商場進行管理勢在必行。 五、 招商推廣工作 1）、商家進駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負責提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 免租期限：擬定為半年。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 68% 擬定管理費： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負責，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負責。） 擬定廣告位、停車位：視條件提供。 2）、經(jīng)營管理模式 商鋪進行捆綁式招商，實行連鎖 經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標識、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈等系列活動） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時督導商戶調(diào)整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 因地制宜的配合文化景點，符合商場整體倫巴第風情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 三層為 215 元 /平方米月 四層為 140 元 /平方米月 五層為 80 元 /平方 米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 品牌特色店租約在 25 之間。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進行推廣。 第一步以高屋建瓴之勢使目標群體對羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動作推出。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級商務(wù)平臺”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。找專 業(yè)廣告公司對項目進行 VI形象設(shè)計和招商推廣設(shè)計。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個勢，向廣大的目標受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實力、可靠性其發(fā)展?jié)摿Γ瑫r也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 下面是一組 3幅的羅湖商務(wù)中心招商的形象展示廣告（僅供參考） 第一幅以《與眾不同，一定出眾 —— 我有我精彩》為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹了羅湖商務(wù) 中心的自身的優(yōu)勢；廣告設(shè)計上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別 突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個“ 1” 字與羅湖商務(wù)中心字樣，首先向人們傳達一種羅湖商務(wù)中心與眾不同的形象，讓他們對羅湖商務(wù)中心有一個 羅湖首席國際商務(wù)平臺的 印象；同時， 裙樓倫巴第風情國際名店，全面展示全球吃喝玩樂最流行、最前衛(wèi)元素， 因為我們相信只要刺激到受眾的感觀，他們才會有機會來現(xiàn)場，來現(xiàn)場就一定會對建筑及配套設(shè)施給予充分的肯定的。 第二篇《即將閃亮登場 —— 因你更精彩》，廣告 則重點訴求招商的相關(guān)事項，在廣告設(shè)計中，采用整版的紅色來奪人眼球，在文案上我們結(jié)合受眾反映熱烈的情況作了簡述，形成新聞式的廣告，關(guān)注度中增添一些趣味性。 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進行到底》將 “ 愛 ” 進行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。