羅湖商務中心寫字樓招商策略方案商業地產(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 顏色：藍色玻璃、白色墻體 建筑結構：高層 物業指標： 占地面積： 建筑面積： 層數： 36層 層高： 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 300m2 高度： 10m 電梯 品牌： TOSHIBA 數量： 8部 各類承租人數量 物流貨運： 1 商貿： 29 中介咨詢： 17 金融投資： 13 高新科技： 20 物業管理： 物管公司： 新聞大廈物業管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 87% 樓宇名稱： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發北路，西為華強北路，北為振中路 公交車： 10 10 20 20 21 215. 配套設施 ： 招商銀行、深發展銀行、中電電子市場 特點： 風格：簡潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結構：高層 物業指標： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數量： 15部 各類承租人數量 物流貨運： 5 商貿： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業管理： 物管公司： 中電物業管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 78% 樓宇名稱： 特區報業大廈 位置 ： 深南大道 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，西為香梅路，東為新洲路，北為新聞路。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設施 ： 中國 工商銀行深圳灣支行、晶報廣告業務部 39F40F為俱樂部，含商務中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點： 風格：格調現代、雄偉 顏色：正面瓦藍色、兩側綠色玻璃、白色墻體 建筑結構：高層 物業指標： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數量：東西區各 7部 各類承租人數量 物流貨運： 地產商貿： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業管理： 物管公司： 金風帆物業管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報業集團自用 樓宇名稱： 地王大廈 位置 ： 深南中路和寶安南路交匯 交 通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為寶安南路，北為解放路。 公交車： 1 1 2 20 10 112. 配套設施 ： 商場、西餐廳、酒吧 特點： 風格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠色玻璃 建筑結構：高層 物業指標： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數量： 24部 各類承租人數量 物流貨運： 5 商貿： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業管理： 物管公司： 熊谷物業管理公司 管理費用： 35元 / m2 租金價格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 樓宇名稱： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020號 交通狀況： 周邊干道： 公交車： 配套設施 ： 國貿商場、沃爾瑪、 友誼城 、 深房百貨 、 各大 銀行及各色高級食府 、另外自身配備 5層共 13000平方米商場 特點： 風格：雄偉挺拔 顏色：銀綠色玻璃幕墻 建筑結構：高層 物業指標： 占地面積： 3155平方米 建筑面積： 78000平方米 高度： 層數： 35層 層高： 走廊寬度： 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： 富士達 數量： 10 各類承租人數量 物流貨運： 33 商貿： 46 中介咨詢： 11 金融投資： 7 高新科技： 12 物業管理： 物管公司： 嘉里中心物業 (深圳 )有限公司 管理費用： 40元 / m2 租金價格 95元 / m2 出租率 73% 調查結論： 上述調查結果中，整體上說，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿機構、金融投資機構和中介機構（包括會計師事務所、律師事務所、地產咨詢等。單個來看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿機構占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數量的中介機構和科技類公司。再看最高檔的項目 —— 地王大廈來說，其客戶中商貿機構為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機構也有 10 家，在檔次上，也和本項目有得一比，可以做個近似的參照。還有嘉里中心，內部集中了大量的沃爾瑪百貨供應商，物流公司達到了 33家，商貿公司有 46家。 結合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應該以物流貨運、商貿機構、中介機構和金融機構為主力客戶。 第二部分 深圳類比商業地產分析 在深圳的商業區域中，最早的也是最出名的莫過于東門了 ，那是深圳商業的發源地，是深圳經濟發展的一個重要結點，它帶動了羅湖的經濟騰飛，也是其繁榮興衰的見證。 一、商業租金發展趨勢 2020 年羅湖區的商業用房的租金價格先降后升，總體上保持平穩的態勢。其中 2020 年 4季度， 羅湖 區商業用房房租指數為 點，比上期上漲 點，房租環比上升 %，房租同比下降 %。 和深圳市的整體房租水平相比， 2001－ 2020 年羅湖區的房租水平呈下降趨勢。度過了 200 2002 年平穩上升的時期之后， 2020年經歷了一個波谷之后，后市呈上揚態勢。 二、類比物 業項目商業業態調查 項目名稱 茂業百貨 地理位置 華強北路與深南路交匯 開發商 茂業集團 經營主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經營模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規模（層數及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據在正門測算，平均每分鐘經過 71個人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個 消費群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業管理水平及收費 自身 管理 經營范圍 1 層 璀璨時尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個性時裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業裝、內衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運動服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場 項目名稱 群星購物廣場 地理位置 華強北路與紅荔 路交匯 開發商 賽格工程實業股份有限公司 經營主題 日常生活用品，時尚服裝 核心商家 東方表行、百佳超市、吉星樓食府 經營模式 敞開式，無人為界線 百貨配以飲食和健身 規模（商場層數及面積） 7層，每層約 8000平方米 電梯狀況 上海三菱，兩個廂式，中庭兩個扶梯 人流狀況 廣場面積大，人流量多。據測算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費群體 職業女性和當地居民 租金水平 售價 7500元 /平方米 出租率 100% 物業管理水平及收費 賽格物業管理有限公司， /平方米 .月 經營范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運動服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項目名稱 銅鑼灣百貨（華強北） 地理位置 振中路與華發北路交匯處 開發商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經營主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經營模式 半敞開式，各商家用少部分墻體隔開， 品牌店與休閑場所并立，文化營銷 規模（商場層數及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據測算每分鐘經過正門處 44個（ 13： 00－ 13： 30） 消費群體 追求時尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時車流量不大，故能經常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經營范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運動服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數碼、 MTV工作室 項目名稱 中信城市廣場 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發商 中信地產 經營主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經營模式 品牌店加店中店 規模（商場層數及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場面積大，周末人流量多，據測每分鐘經過星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費群體 中高收入群體、旅游觀光人