寧波市物業專項維修資金管理辦法實施意見-資料下載頁

　　

【正文】 專項維修資金的監督工作。區物業管理行政主管部門（以下簡稱“區物業主管部門”）會同同級財政部門負責本轄區內物業專項維修資金的使用監管工作。財政、審計、國土規劃、質監、公安消防、不動產登記中心等部門按照各自職責，做好物業專項維修資金管理的相關工作。鎮人民政府、街道辦事處（以下簡稱“鎮街”）負責本轄區內物業專項維修資金管理的相關工作。第五條【管理原則】 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩I主決策、政府監督的原則。第二章 交存第六條【交存主體】 一個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當交存物業專項維修資金。一個物業管理區域內僅有一個業主的，可以參照本辦法的標準自愿交存。物業管理區域內有兩個以上業主，且部分物業屬于售后公有住房的，業主和售房單位應當依法交存物業專項維修資金。已售公有住房的業主應當在辦理過戶手續時交存首期物業專項維修資金或者委托售房單位交存。業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。第七條【首期物業專項維修資金交存標準】 業主應當按照其擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金。首期物業專項維修的交存標準為：（一）未配置電梯的住宅物業每平方米70元；（二）配置電梯的住宅物業每平方米90元；（三）非住宅物業每平方米100元。第八條【首期物業專項維修資金交存方式】 新建物業項目的首期物業專項維修資金由建設單位按照本辦法第七條規定的標準統一代為交存，建設單位在銷售時按照本辦法第七條規定的標準向業主收取。沒有出售或者由建設單位保留自用的物業單位，由建設單位交存。第九條【建設單位代為交存首期物業專項維修資金的時間】 建設單位應當按照下列時間交存首期物業專項維修資金：（一）屬于預售物業的，建設單位應當在申請辦理商品房預售許可證之前，按照本辦法第七條規定的標準，將該新建物業的物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶監管銀行（以下簡稱“專戶監管銀行”）。（二）屬于現房銷售的（含有產權的地下室），建設單位應當在申請辦理房屋竣工驗收備案之前按照本辦法第七條規定的標準，將該新建物業的物業專項維修資金存入專戶監管銀行。建設單位憑市物業主管部門出具的《珠海市物業專項維修資金交存憑證》相應聯辦理商品房預售許可、竣工驗收備案、確權等手續。第十條【業主向建設單位支付物業專項維修資金的時間】 建設單位交存物業專項維修資金后，憑專戶監管銀行出具的《物業專項維修資金對賬折》向業主收取相應數額的物業專項維修資金。業主應當按本辦法第七條規定的標準向建設單位支付物業專項維修資金。業主未按照本辦法規定交存首期物業專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付給業主。第十一條【首期物業專項維修資金補交】 本辦法施行前尚未交存首期物業專項維修資金的物業項目，業主應當自本辦法頒布之日起按照本辦法第七條的規定向物業專項維修資金專戶監管銀行交存首期物業專項維修資金。一個物業管理區域，宜采用同一種方式補交首期物業專項維修資金。采用分期交存的，、。第十二條【城市更新項目物業專項維修資金的交存】 物業項目屬于城市更新項目的，權利主體或者相關政府部門制定的城市更新項目實施方案中，應當包含物業專項維修資金的交存方案，明確物業專項維修資金的交存主體、方式、時間等內容。第十三條【續籌物業專項維修資金】 業主分戶賬面余額不足首期物業專項維修資金交存額的百分之三十時，由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構組織續籌物業專項維修資金，業主續籌后的物業專項維修資金不低于首期歸集的物業專項維修資金金額。業主應當將續籌的物業專項維修資金交存至本物業管理區域物業專項維修資金監管賬戶。業主續籌物業專項維修資金的方式由業主大會表決確定。未設立業主大會的，由鎮街指導物業服務企業擬定續籌方案，經業主大會依法表決通過后執行。第三章 管理第十四條【物業專項維修資金的管理機構】 物業專項維修資金由市物業主管部門在專戶監管銀行開立銀行專戶進行代管，實行?？顚Ｓ谩５谑鍡l【專戶監管銀行的職責】 市物業主管部門應當會同有關部門，按照公開、公平、公正的原則，依法通過公開招投標的方式確定本市專戶監管銀行，并向社會公布。專戶監管銀行應當建立信息化管理系統，對物業專項維修資金的賬戶設立、交存、使用、結息、增值、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項進行統一管理。市物業主管部門應當與專戶監管銀行簽訂專戶管理協議，就專戶監管銀行提供的上述服務事項及物業專項維修資金使用所涉及的第三方監督服務的內容進行約定。第十六條【物業專項維修資金賬戶設立】 物業專項維修資金專戶按照物業管理區域實行由上至下的四級賬戶核算。以市物業主管部門設立總賬戶，總賬戶為一級賬戶，總賬戶下按物業管理區域設立二級賬戶，按幢設立三級賬戶，按房屋戶門號設立四級賬戶。第十七條【專戶監管銀行票據管理】 業主可以通過市物業主管部門建立的市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢賬戶余額。第十八條【專戶監管銀行監督】 專戶監管銀行應當依法接受審計監督。第十九條【專戶監管銀行查詢制度】 專戶監管銀行應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受物業管理行政主管部門、業主或者經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構對物業專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。第二十條【納入物業專項維修資金的結存】 下列收益應當轉入物業專項維修資金結存：（一）物業專項維修資金自存入專戶監管銀行之日起的存儲利息；（二）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；（三）物業共用設施設備報廢后回收的余值。第二十一條【不動產登記機構協助】 市不動產登記機構應當協助市物業主管部門，提供物業分棟、分戶數據等登記信息。物業所有權轉讓時，該物業結余的物業專項維修資金隨物業所有權同時轉讓。不動產登記機構應當通過市物業專項維修資金公眾服務平臺查詢業主交納物業專項維修資金的情況，業主未依法交納物業專項維修資金，不動產登記機構不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。第二十二條【物業滅失】 物業滅失的，業主分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主，并辦理賬戶注銷手續。第四章 使用第二十三條【使用原則】 物業專項維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。第二十四條【使用范圍】 物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。下列費用不得從物業專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。第二十五條【分攤方式】 物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定；無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：（一）用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤；（二）用于物業管理區域內單幢或多幢物業共用部位、共用設施設備的，由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤；（三）用于物業管理區域內某單元物業共用部位、共用設施設備的，由該單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤。物業區域內配建的車庫、地下室的業主交存的該部分物業專項維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位及共用設施設備的維修和更新、改造。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，其共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，由業主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業主共同所有的車位、車庫除外。業主分戶賬物業專項維修資金余額不足的，應當由該業主補足差額部分；業主未交存物業專項維修資金的，應當由該業主補交首期物業專項維修資金。屬于未出售物業的，建設單位應當按未出售物業建筑面積分攤費用。第二十六條【常規使用流程】 物業專項維修資金的常規使用，應當按照以下流程辦理：（一）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構依據業主要求和物業實際情況，擬定維修和更新、改造方案（以下簡稱“維修方案”）。維修方案應當包含擬維修和更新、改造的項目、標準、費用預算（單次費用預算超過十萬元的，表決前應經第三方機構審核）、分攤明細、組織實施等內容，還應當根據需要對招投標文件、委托施工單位、施工組織、監理、竣工驗收、竣工決算等事項做出安排。（二）在物業所在地鎮街的指導下，由業主大會或者相關業主對維修方案進行表決。表決通過后，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將表決結果在物業管理區域顯著位置公示，集體討論決定或者電子投票形式產生的表決結果應當公示七日以上，書面征求意見形式產生的表決結果應當公示三十日以上，公示需拍照留存備查。（三）表決結果經公示無異議的，由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將維修方案、表決結果等資料向物業所在地的區物業主管部門申請備案，區物業主管部門應當在兩個工作日內予以備案。特殊情況的，備案時間不得超過五個工作日。單次使用物業專項維修資金超過五十萬的，由市物業主管部門進行二次核查，核查時間不超過兩個工作日。區物業主管部門發現備案內容不符合有關法律、法規、規章的，應當責令改正。（四）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構憑物業所在地鎮街出具的備案證明向市物業主管部門申請核撥物業專項維修資金。（五）專戶監管銀行接到市物業主管部門下發的資金核撥單后，根據工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。（六）維修工程完成后，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當將經物業所在地鎮街蓋章確認的費用清單、發票原件及維修決算報告在物業管理區域顯著位置張貼。（七）物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應及時將分攤明細表送交市物業主管部門，由專戶監管銀行在業主單元戶賬戶中列支。第二十七條【應急使用流程】 物業管理區域內出現《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定的情形時，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當按照下列流程申請緊急使用物業專項維修資金:（一）報告由物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構將相關緊急使用情況、維修費用總預算等以書面報告物業所在地鎮街。（二）確認 物業所在地鎮街收到書面報告后，應當在一個工作日內實地查勘現場，必要時可以請有關部門予以協助，符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定情形的，應當在查勘結束后一個工作日內出具證明。物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當持證明向區物業主管部門申請備案，區物業主管部門應當自收到備案申請之日起一個工作日內完成備案；物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構向市物業主管部門申請緊急使用物業專項維修資金。不符合《珠海經濟特區物業管理條例》第八十四條規定情形的，應當駁回申請。單次費用預算超過五萬元的，表決前應當經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告；造價咨詢機構應在兩個工作日內出具審核報告。單次使用物業專項維修資金超過五十萬的，由市維修資金管理辦公室進行程序性復核，復核時間不超過兩個工作日。（三）維修及資金劃撥提出申請緊急使用物業專項維修資金的物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構在取得物業所在地的區物業主管部門的備案后應當立即組織搶修并在物業管理區域顯著位置進行公示。專戶監管銀行在收到物業所在地鎮街出具的書面證明后，按工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶。（四）公示搶修完成后三日內，物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當把相關搶修費用，包括施工單位編制的工程結算報告、維修費用清單和票據、維修費用分攤明細表以及其他相關資料在物業管理區域顯著位置內進行公示，公示時間不得少于十五日。對公示有異議的，由物業所在地鎮街協調處理。（五）列支物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當及時將分攤明細表送交市物業主管部門，由專戶監管銀行在業主單元戶賬戶中列支。第二十八條【物業專項維修資金使用禁止行為】 使用申請人在申請物業專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的物業專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。使用申請人應當對申請使用備案資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。備案部門應當對使用備案資料是否齊備、內容填報是否規范進行審核。第二十九條【資金支付流程】 專戶監管銀行應當通過轉賬結算物業專項維修資金，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造工程費用的物業專項維修資金只能支付到約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中；用于支付評估、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的評估、監理等單位賬戶中。第三十條【一次性表決方式】 符合下列條件之一的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，授權物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構分批使用物業專項維修資金：（一）同一物業管理區域內全體業主受益；（二）單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下。屬于一次性表決范圍內的維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。一次性表決方式使用物業專項維修資金的期限不得超過五年，且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。第三十一條【違規使用信用登記】 物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構及其他人存在違反本規定行為的，由物業主管部門將其違規信息依法納入公共信用信息系統。