漢斯國際公寓物業服務中心管理方案公寓住宅-資料下載頁

【導讀】第一章物業概況·····························································································1. 第二章物業管理總體構想··················································································2. 三物業服務中心組織架構和人員配置······························································3. 四物業服務中心內部的管理機制····································································5

　　

【正文】 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強裝修督察，嚴禁車輛隨意進入區內損壞燈具；2）燈具更新由工程部自1） 線路無老化；照明設施清潔完好；2）燈具施工技術標準 1）實現良好的燈具外觀； 2）照明系統正常有效啟用； 3）照明設施線路完好率 98以上 高桿燈 其他照明 行維修或委托有關施工單位實施。 5 停 車 場 地面停車場 每月檢查，對車場側局部道牙損壞部位進行修補 由工程部組織實施或委托相關施工單位 1）路面施工質量標準； 2） 停車場地面施工技術標準 1）停車場地面均衡，有效發揮功用； 2）使局部損壞嚴重通過更新延長其使用壽命； 3）場地平整，無積水 地下公共停車場 6 公 用 標 志 設 施 標識牌 1）每月清潔標志一次； 2）每半年對標志安放基礎穩固情況進行檢查維護；3）每半年對標識進行維護一次 由工程部負責實施 住宅區標識，警示牌制作安裝及管理規定 1）標志清潔美觀。 2） 安放穩固。 3）標識清晰 警示牌 7 消 防 設 施 水 管 網 排水管 消防水 1）消防栓及水泵結合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排水一次，檢修一次 由工程部組織實施 1）開啟靈活； 2）不滲漏 1）正常有效使用 2）外觀完好 室外 消防栓 水泵 結合器 8 設施及排水管道 排水管消防栓水泵室內消防器 每周檢查一遍，發現問題，及時維修 由工程部專業維修，按相關維修規程實施。 1）標識清楚，無污跡 2）安放牢固 1）標志設施完好率 100%； 2）標志無損壞 9 自行車棚 自行車棚 自行車庫在地下室 1）每二年內粉刷一次； 2）每年油漆圍欄一次 3）每半年檢修一次照明線路 由工程部按相關作業規程實施。 1）有關建筑部分修繕質量標準； 2）有關電氣設備維護標準 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設施 垃圾集中轉運站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 由工程部按相關作業規程實施。 1）檔土墻維護標準； 2）圍欄維護標準； 1）設施安全正常使用； 2）美觀完好 11 公共智能化系統 攝像 監控系統智能控制中心 對各系統的設施、設備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應維護保養規程實施； 2）本系統設備每 10年更換一次。 智能化系統維護保養標準 1）系統良好運行； 2）設施、設備及傳輸線路完好； 3）軟件及數據完好正確保存 12 管理及商業用房 管理用房 1）每月檢修一次設施，設備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次 由工程部按相應維護保養規程實施。 1）相應建筑部分維修保養規程； 2）相應電氣設備維護保養規程 1） 整潔、安全、正常使用 ； 2）設施、設備完好 會所用房 ? 房屋主體，維修養護 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 房屋承重及抗震結構部位 1）局部受損； 2）施工質量原因造成的結構問題 每周巡視一次，入住裝修階段要每天巡視，發現問題，及時處理、維修 1）由于使用不當造成結構局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規定實施維修；如局部受損較重應請專家 “ 會診 ”1）建筑物白蟻 防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結構安全，正常使用； 2）結構性能完好 提出方案，委托專業公司實施； 2）如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發商處理。 2 外 墻 面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）施工質量原因造成的結構問題 1）每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害； 2）及時了解住戶有無白蟻情況，做到早發現，早處理。 1）由工程部負責實施； 1）建筑物白蟻防治標準； 2）建筑物完好等級標準 1）結構安全，正常使用； 2）結構性能完好 3 公 共 屋 面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網脫界、間斷； 4）每年對屋面防水層檢修一次，每 5年翻新更新老化部分 1）由工程部負責實施； 2）屋面防水、隔熱層每 15年全面翻新一次 1）房屋修繕標準； 2）相應修繕作業規程 1）房屋修繕標準； 2）相應修繕作業規程 1）無積水、防水層正常使用； 2）結構性能完好 4 電 梯 1）引繩張緊度的調整維護； 2）導軌、安全焊的工作情況維護； 監督維保單位：1）每月檢查引繩緊度一次； 2）每月定期對滑動、轉動部分如一次油； 3）每季檢查一1）由專業電梯公司負責實施定期維護（全保）； 電梯維修保養主要標準 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常、安全、平穩運行； 2）確保順利通 3）轉動、滑動部的維護； 4）各項安全裝置的維護 5）電腦控制板等的維護檢測（智能卡識別系統的檢測） 次導軌、安全 鉗工作情況； 4）每半年進行一次全面檢查 過安全監督部門檢查 5 機 電 設 備 1）發電機及水泵等機電設備的維護保養； 2）日常機電設備的零部件易耗品維修、更換 1）月檢制控設備一次； 2）季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及自動保護裝置； 4）每季檢修一次發電機設備 1）由工程部負責實施； 各項機電設備維修保養規程 1）運轉正常、安全 2）設備完好率100%。 6 共用防盜監控及郵政信箱等 1）系統的維護保養； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養護 1）每月對系統進行一次維護檢修（含線路）； 2）每年對防盜門及信箱進行一次堅固維修 1）由工程部負責實施； 防盜監控及智能系統維護保養規程 1）系統持續有效使用； 2）系統線路正常； 3）設施美觀、整潔 7 公共 照明 1）線路的檢修維護 2）燈具的維修及更新 1）每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具 1）由工程部按相應保養規程實施； 公用照明維修保養教程 1） 線路無老化； 2）燈具正常使用、照明完好 8 公 共 消 防 設 施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內消火栓（箱）的有效維護及檢修 3）室內消防噴淋系統檢測 1）每月檢查一次煙、溫感報警系統完好情況； 2）每半年進行一次煙感試驗； 3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發霉； 4）每年對消防疏散標志進行一次維護 1）由消防、機電、維修專業人員對應負責實施； 消防設備保養規程 設施完好率100% 9 公共通道 廳 、 樓梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、門廳的墻、天棚維護 3） 樓間墻面、扶手、踏步的維護 1）每半年對公共地面進行維護一次； 2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護手及欄桿； 3）每年全面維護一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進行修復 由 工程部 按相應技術作業規程實施； 1）房屋修繕標準； 2）相應建筑部分修繕技術規程 美觀完好，整潔、清爽 10 公用排煙管道 1）由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當和造成的串煙； 2）排煙口封閉不當造成漏煙 每半年對屋面出煙口蓋板防護罩進行一次維護 由 工程部 按相應作業規程實施 變壓式排煙管道技術規范 排煙通暢，安全正常施 工 11 共用給排水管道 1） 接口及砂眼漏水 ； 2） 管道堵塞、破裂 ； 3）固定碼松脫 1） 每年刷一次管道油漆 ； 2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼； 3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 由 工程部 按相應作業規程實施 1）排水管維護修繕標準 2）給水管維護修繕標準 1）美觀完好 2）上、下水通暢 3）無滲漏 五、 有償服務 序號 收費項目 服務收費標準 備注 1 復印 元 /張 A4；單面 1 元 /張 A3；單面 2 收發傳真 2 元 室內 3 代收代發郵件、快遞 4 打字 5 報紙刊物收發 6 代辦電話、煤氣安裝 100 元 /項 代辦費 7 房屋出售、租賃代理 月租金 70％ 租賃方與出租方各 35％ 8 房屋室內清潔（鐘點工） 面議 含清洗材料 9 裝修單元開荒清潔 350 元 450 元 /套 含清洗材料 10 擦玻璃 80 元 250 元 /套 根據樓層高低定價 11 換裝水龍頭 15 元 /只 雙喉；不含材料費 10 元 /只 單喉；不含材料費 12 疏通下水道（廢水管） 20 元 /次 含材料費 13 疏通馬桶 20 元 /次 含材料費 14 換 面盆落水 20 元 /只 不含材料費 15 換三角凡爾 5 元 /只 不含材料費 換單元內保險絲 5 元 /只 含材料費 16 馬桶換圈、盤、鉸鏈 5 元 /次 不含材料費 17 修理水箱零件等 5 元 /次 不含材料費 18 換燈頭、日光燈等 5 元 /次 不含材料費 19 安裝新日光燈 20 元 /只 單管；不含材料費 30 元 /只 雙管；不含材料費 20 安裝有線電視面板 30 元 /只 含材料費 21 調換防盜門鎖芯 80 元 /把 含材料費 20 元 /把 人工費（業主自備材料） 22 換插座 10 元 /只 不含材料費 修理窗簾箱 10 元 /次 不含材料費 23 門吸更換 5 元 /只 材料費按實計算 24 各類水龍頭 /閥濾網清洗 5 元 /只 / 25 吊燈 /吸頂燈拆裝 20 元 /只 限四頭以下 26 30 元 /只 4 頭以上，特大豪華型 50 元 27 臺燈 /壁燈修理 5 元 10 元 /只 / 28 吸頂燈 /吊燈修理 10 元 20 元 /只 / 29 家用電器調試 30 預定出租車 31 家具清潔服務套餐 32 入住前住宅清潔和空氣凈化 33 地板打蠟 4 元 /平方米 34 家具保養 35 地毯清潔消毒除蟲 36 吸油煙機清潔 40 元 /臺 37 空調清潔 38 除害服務 39 鮮花、植物租擺 40 植物種植 41 植物養護、修剪、殺蟲 42 家電維修 43 電話機移位 44 電器插座移位 45 更換玻璃 50 元 /塊 46 室內構件安裝 47 工具租賃 48 手推車租賃 注：以上表格為特約服務項目及價格明細表 ，服務中心成立后此表將會上墻 公示。 六、 檔案管理措施 檔案的建立與管理 （ 1）業戶檔案 ? 管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一袋； ? 業戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作； ? 物業助理負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 物業助理應在每月 5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單送文檔管理員簽收； ? 物業經理 、物業主任每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題用書面通知整改。 （ 2）業戶檔案內容 ? 入伙通知單； ? 入伙手續書 ； ? 業戶公約 ； ? 裝修責任書 ； ? 驗房簽收單 ； ? 入伙手續資料簽收單 ； ? 產權清單 ； ? 租賃清單 ； ? 售房合同復印件 ； ? 權證復印件 ； ? 其 他有關業戶資料 ； ? 建業主信息采集表 （ 3）權籍管理 物業助理要掌握管理區域內入住業戶的權屬情況，負責業戶資料的收集，并將業戶相關的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態的反映業戶產權的轉移。使用權的變更情況：能正確反映業產權屬轉移、變更的時間和方式： 客戶服務部負責編制產權清冊、租賃清冊、并輸入計算機； 產權清冊內容 ? 房屋類型 ； ? 使用面積、建筑面積 ； ? 分攤面積 ； ? 使用情況 ； ? 附設設施情況 ； ? 車庫使用情況 ； ? 其他 。 客服部每月出一份產權清單、清單要系統正確反映日前實際情況； 物業經理、客服主管負責 審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發現記錄不規范或不及時登錄權屬變更情況，物業經理應書面通知，進行整改。 管理辦法 （ 1）檔案管理的整個過程即為： （ 2）文件和資料標號規則 物業管理處所有對內對外表格的制訂及印刷都要經由物業經理辦公室，并統一安排印刷。 各部門文本：資料使用統一編號 七、 緊急預案 噪聲污染的預防與控制措施 二次維修的噪聲控制 ? 18： 00～ 8： 00嚴禁作業有強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目； ? 雙休日及 法 定假日全天禁止強烈噪聲的鋸、敲、打擊的項目； ? 與業主簽 定二次裝修承諾書。 業主單元噪聲的控制 ? 與業主簽定使用公約，內含不在使用區域內發出影響而妨礙他人生活或工作的噪聲；（晝間不超過50分貝，夜間不超過 40分貝） ? 對產生妨礙他人生活的噪聲 (如音響過大 )，及時上門提醒勸阻。 商業活動中的噪音控制 ? 制定管轄區內商業經營活動中使用