xx地塊建設項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告

　　

【正文】 算表 .............................................................................................................................. 45 表十五 銀行貸款還本付息計算表 .............................................................................................................................. 46 表十六 敏感性分析預測表 ........................................................................................................................................... 46 成本不變而 租金售價變化對收益的影響 ............................................................................................................. 46 租金售價不變而成本變化對收益的影響 ............................................................................................................. 46 租金售價上升 5%時成本變化對收益的影響 ........................................................................................................ 46 租金售價上升 10%時成本變化對收益的影響 ...................................................................................................... 46 租金售價 下降 5%時成本變化對收益的影響 ........................................................................................................ 47 租金售價下降 10%時成本變化對收益的影響 ...................................................................................................... 47 表十七 工程成本核算分類表 ....................................................................................................................................... 47 商業部分工程成本核算表 ..................................................................................................................................... 47 住宅部分工程成本核算表 ..................................................................................................................................... 48 配套項目部分工程成本核算表 ............................................................................................................................. 49 地下 停車場部分工程成本核算表 ......................................................................................................................... 50 第 5 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一、項目名稱 成都空壓機廠地塊建設項目 二、 項目地址 成都空壓機廠地塊位于 成都市海椒市街 13 號，即 二環路東四段 以西，得勝上街以南，海椒市街以東， 蓮 桂東路以北，臨二環路東四段， 地處東大街東延線牛市口黃金位置。 三 、土地產權狀況 及面積 成都空壓機廠地塊現系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場占地 50 余畝 。其中工業劃撥用地 23, 平方米（約 畝），商業租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時間為 20xx 年 5 月 6 日 起 至 20xx 年 5 月 5 日止。 后因 成都空壓機廠和成都華興房地產公司聯合開發 住宅 ， 占用了 市場 16 畝左右，現余 33 畝左右。 四 、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿大市場，少部分為廠區。 五 、 項目由來 成都空壓機廠 原 系中國汽車工業總公司所屬企業。 由于 經 國務院總理辦公會議 決定 ，需 對 中國汽車工業總公司 的 業務和資產進行重組， 中國汽車工業銷售總公司和中國 汽車工業物資總公司由上汽集團接收 ， 并提出破產申請，在按規定程序報批后， 按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業關閉破產有關問題的會議紀要》的規定組織實施破產。 破產費用缺口，經財政部核定后，由上汽集團負責解決。 中國汽車工業總公司 所屬破產企業 （含成都空壓機廠） 實施破產所適用的政策和費用也執行上述規定。 同時，國家經貿委根據國務院總理辦公會議紀要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業自 20xx 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業總公司持有兩戶企業的股權 也 實行無償劃轉，兩戶企業的債權、債務仍由原法人主體承擔 。 20xx 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成 都空壓機廠兩戶企業下放至成都市人民政府實行屬地管理。 現成都市人民政府決定對成都空壓機廠實施關閉破產。 但 實施關閉破產 大約 需要 1,200 萬元啟動資金 。 破產后以土地出讓收入去除 政府收取 的 土地出讓金 剩余部分 作為破產費用 ， 不足 第 6 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告 部分按有關規定由上汽集團負責解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產啟動費用。 六 、 有關 破產清理 情況預計 該地塊 系成都牛市口商貿大市場所在地。 該市場擁有一樓一底營業房 485 間，現有小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個，面積 2,787 平方米，農貿市場 1 個，面積 800 平方米，娛樂 城 1 個，面積 1,500 平方米，旅館 1 個，面積 1,500 平方米，招待所 1個，面積 300 平方米，生資市場 1 個，面積 1200 平方米，餐館 3 個，面積 800 平方米。在破產清理時， 該市場 主要 情況 如下： 農貿市場 農貿市場系牛市口商貿大市場與蓮新街道辦事處聯辦，共有 26 間營業房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。 舊家電區 舊家電區系市場 獨立管轄 ，現有商家 8 戶，清理時 無賠償無糾紛。 化工交易區 化工交易區現有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。 小食品區 小食品區系市場獨立管轄，現 有商家 45 戶，清理時無賠償無糾紛。 招待所 招待所系成都空壓機廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。 聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心 租賃市場場地建成，并 分別 于 1998 年以 40 萬元轉讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權 ，及于 20xx 年 移交給市場，出現“一女二嫁”情況 。 后經市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。 大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建的營業房。 1988 年鹽市口購物中心以向黃 小龍借款 30 萬元作為回報，以每月 2,000 元價格將市場一樓一底約 500 平方 第 7 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告 米的營業房租給他。 后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行 。 同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。 都市農家樂 都市農家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成。 同樣于20xx 年將底樓移交給市場，市場又將其租給 侯錫惠女士。該都市農家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。 農業銀行儲蓄所 農業銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地 自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米 。 成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其 20 年使用權。 同樣鹽市口購物中心于 20xx 年將底樓移交給市場。 20xx 年儲蓄所遷走，并將此營業房租給他人做酒樓使用。 該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協商解決。 市場二樓營業房 市場二樓營業房原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，共2400 平方米。 1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區營業房 20 年使用權作抵押，在市場擔保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。 1 化工區 該化工區系成都錦江區工商局與成都空壓機廠聯建，并分割了 88 間營業房，將其全部出售給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。 1 生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機廠一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權 ，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。因此，清理時會有較大的賠償。 1 銀豐酒樓 該 銀豐酒樓 原系市場以聯辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經營，后成都鹽市口購物中心將其 經營權轉移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經營權判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。 第 8 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告 1其他 市場其他營業房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場清理時 存在一些賠償糾紛， 估計 并無 太 大的問題。 第 9 頁 共 50 頁 成都空壓機廠地塊建設項目可行性研究報告 第二部分 成都房地產市場概況 略。 第 三 部分 項目 優勢 與 劣勢分析 一、項目優勢 項目地處 成都主要商貿大道東大街東延線盡頭牛市口 與二環路東四段交會處， 具有較濃的商業氛圍。 目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都 人民商場、北京華聯、郁金香花園廣場、 東方時代商場、 藍光大廈、友誼廣場等商業樓盤。 商業氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸， 并 逐漸 從東門大橋向一環路牛王廟及二環路牛市口遞延。 項目位置交通極為方便。 從項目所在地到鹽市口城市商業中心，只需 6 分鐘左右的車程 ，而且東大街 、 二環路 和海椒市街 是成都的主要 公交干道，沿線分布了 68 路、 85路、 97 路、 112 路 、 38 路、 47 路 、 65 路、 51 路、 75 路、 91 路、 12 路、 114 路、 303A 路、106 路等 公交線路。 項目 地塊 是成都東面，乃至成都二環路內不可多得的地塊。由于歷年的房產開發，成都二環路以內已幾乎沒有可供開發的土地。 該地塊的開發不但切合了成都 市民 二環路內的置業習慣，而且無疑會 給開發商帶來良好的經濟效益。 根據有關規劃，東大街將 繼續向 東跨過二環路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。 二環路東四段以內已形成了良好的居家氛圍 ，市政公建配套較為完善 。 由于地塊業主屬于申請破產企業，且有關破產費用均由 上汽集團負責解決 ，因此項目不存在拆遷安置費用，大大降低了成本 ，土地增值的空間很大。 項目二環路以外即為沙河 、塔子山公園 ， 項目南面 即為望江公園、