土地增值稅清算講解[大全]-資料下載頁

　　

【正文】 ，對該清算項目審核確認情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元。出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。(三)確認扣除項目金額土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。房地產開發成本的金額為:386,880,000元。(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。(2)首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業”類每平方米建安造價金額。(3)公共配套設施費用的審核經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。房地產開發費用的審核《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。重新計算房地產開發企業加計扣除為(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應納稅款計算普通標準住宅計算過程經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值額=900,000,000789,691，500=110,308,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=﹪通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。其他商品房計算過程出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值額=530,000，000263，230，500=266,769,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=﹪適用稅率為50﹪應納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元已納土地增值稅為：5，000,000元應補繳土地增值稅為：88,900,175元六、對東園小區項目審核后有關的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。本次清算加計扣除金額為149,888,000元。(六)。案例二北京市崇文區某涉外房地產開發有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門通過對該項目的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產開發有限公司建設東湖樓住宅項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發的項目，座落于崇文區XX號，規劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。(二)房地產開發成本經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元(開發成本具體明細內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格)。(三)房地產開發費用為7804000元,430,000元，有單位提供的金融機構證明。(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。(五)財政部規定的加計扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。四、納稅情況詳細計算過程(一)房地產轉讓收入132,800,000元。(二)扣除項目金額合計167,420,000元。其中：,480,000元。,000,000元。,640,000元。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應納土地增值稅為0。(五)已納土地增值稅為300,000元。(六)應退土地增值稅300,000元。五、稅務機關審核情況(一)資料審核對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數據進行核對并對鑒證報告中披露的內容情況進行審核后，根據土地增值稅現行政策規定，稅務機關對該項目清算情況審核確認如下：(二)收入確認根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。(三)扣除項目金額確認“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。(1)對于土地拆遷及補償費35,642,400元，經審核拆遷協議及支付憑證，未發現問題。(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為公共配套設施。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設施費1,027,000元，未發現問題。(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元(4)經審核確認后，開發成本扣除合計為：35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元(1)利息支出通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核，稅務機關認為扣除的貸款利息，不是按清算項目單獨進行劃分計算的，不適用按利息支出據實扣除的政策，利息不能單獨扣除。(2)房地產開發費用由于該項目利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元,640,000元，經審核數據無誤。：(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元(四)應納稅款計算(一)房地產轉讓收入141,100,000元。(二)扣除項目總金額合計134,572,220元。16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元(三)增值額141，100，000134,572,220=6，527，780元(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)6，527,780247。134,572,220x100﹪=﹪(五)適用稅率30﹪應納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元(六)已納土地增值稅為300,000元(七)應補土地增值稅1,658,334元案例三北京市某房地產開發有限公司投資建設的xx項目，座落于豐臺區xx號。2006年10月，向豐臺地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門通過對該項目提供的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)中內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：一、整體項目情況簡介某房地產開發有限公司建設xx項目，是經北京市發展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準投資開發的項目的，座落于豐臺區xx號，規劃批準總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。該項目于2004年初開工建設，于2005年5