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【導讀】當“逃離中關村”的聲音還在人們心頭回響，SOHU、新浪等知名企業今年卻突然回潮，SUN、寶潔等國際公司也相。真是“忽如一夜春風來”，中關村再次被推到風口浪尖。那里的每一個早晨和傍晚依然在繁忙中顯得有些零。每個人臉上洋溢著創新的渴望，寫字樓里的燈光依然徹夜通亮。是，中關村永恒的以人為本的創新精神。“人”作為這種創新精神的載體，就必然成為所有中關村地區商務樓盤所必。須考慮的首要對象。“陽光、綠地、清風、流水、花園”，這十個字已經成為李宏的口頭禪，但他描述的不是北戴河。的療養勝地，也不是京郊的公園，這是他對中關村東大門的銀谷大廈的概括。李宏，銀谷地產副總經理。銀谷大廈整座大樓全部采用落地防。將現今中關村企業回潮現象提升到文化高度，“CBD是財富文化，中關村是創新文化。”筑群相存并邸，形成了在城市主干線兩側，錯落有致天際線中的積極元素。

　　

【正文】 告顯示，第三季度亞太地區各國經濟表現延續了第二季度的活躍勢頭， 寫字樓市場 總體趨穩但交易活躍，上升勢頭沒有停止。 總體狀況 即使限制措施冷卻了固定資產投資市場，中國主要城市的寫字樓需求依然十分強勁。東京及香港的租賃市場亦在傳統較為平靜的第三季度表現得交投活躍。由于信用卡危機的影響，韓國消費者需求持續疲軟，同時中國經濟 發展速度相對放緩使得漢城 寫字樓市場 出現零吸納量，然而，隨著預期的經濟增長，漢城 寫字樓市場 將于 2020 年初恢復上升勢頭。印度三個主要商業城市的寫字樓租賃市場因企業紛紛開展信息技術與信息技術延伸服務及業務流程外包范圍而繼續保持活躍，由此空置率也正在下降。隨著經濟的發展及高級寫字樓的需求旺盛，新加坡 寫字樓市場 表現活躍。胡志明市方面，跨國公司的需求比上季度有所緩和，取而代之的是本地企業的租賃需求。亞太南部地區，澳大利亞市場總體呈現上升趨勢，墨爾本、布里斯班、珀斯市場的需求均十分強勁。悉尼的業主依然提供租戶很多的租務 優惠，但新西蘭卻因需求上升而令租務優惠逐漸減少。 區域分析 第三季度北京優質寫字樓需求繼續上揚。東部城區依然是交易最活躍的中心，其中東城、朝陽區的需求依然最大。同時，上海優質寫字樓租金繼續保持平穩的上升態勢，浦 個人投資者動手 “開墾 ”寫字樓 新聞晨報 由于租金持續上漲、銀行可提供 56 成 10 年的按揭、寫字樓的期房轉讓現在尚未受 到限制、一些可售型寫字樓的主力分割面積往往在 100 平方米左右，滬上可售型寫字樓正成為房地產投資市場的新寵，個人投資者開始把目光投向這一塊原本有些陌生的高回報領地。 如果按年平均 8%左右的租金回報率來計算，如今用 12 年左右的租金即可購買所租寫字樓面積。投資購買寫字樓的支出與實際支付租金相差無幾，高品質的甲級銷售型產權寫字樓正在逐步替代以租賃為主的 寫字樓市場 份額。對投資客來講，一個甲級辦公樓售價為 25003000 美元，如果實際租金以 美元 /平方米計算，租金回報率為 8％左右，可觀的回報同樣剌激 個人投資者躍躍欲試。 據戴德梁行寫字樓部有關專家介紹，目前上海的可售型寫字樓按照面積可分為 3 類：即標準型可售寫字樓（分割面積在 100 平方米以上），小戶型可售寫字樓（主力面積在 100 平方米以下），其他創新型。按照產權屬性可分為純辦公性質和混合性辦公性質。按照樓盤品質分為甲級可售型辦公樓和普通可售型辦公樓。 目前一些在上海一直租用甲級寫字樓的世界 500 強企業，由于其業務的不斷擴大，加上租賃寫字樓租金的上漲和擴租面積的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業務部門。 據介紹，從 2002 年開始，可售型寫 字樓的供應情況一直就呈現出上升趨勢。目前，市場上供應的寫字樓單價在 9000～ 30000 元／平方米。區域同類寫字樓租金及住宅項目的價格是寫字樓物業定價的主要因素；距離市中心主要高檔甲級寫字樓區域的遠近，也成為定價的重要因素之一。現在，售價最低的是北部普陀、閘北區域，基本處于 900015000 元／平方米之間。市中心區域可售型寫字樓售價跨度較大，其價格從 10000／平方米左右至 30000 元／平方米不等。西部徐匯和長寧區域內的可售型寫字樓項目售價在全市處于中上水平，主力售價段在 15000～ 25000 元／平方米之間 。浦東區域的可售型寫字樓平均單價達到 20000 元／平方米以上。 目前，租賃寫字樓集中區域主要在長寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區，而這些地區的共同特點是：交通便利、大多數有軌道交通經過，且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好。從市場供應來看，上海 寫字樓市場 正從最早的虹橋地區逐步發展成為目前以浦東陸家嘴中央商務區為龍頭，以徐家 小面積低總價 成非主流投資熱點 投資客看好小戶型寫字樓 來源 :青年報 作者 :李宏濤 姜卓 東方網 11 月 25日消息：自 2020 年上半年上海幾十個小戶型酒店式公寓上市后，其誘人的暴利空間使投資普通住宅相形見絀。在這種情況下，敏感的策劃人，敏感的開發商都在尋找另外一種更能夠創造高利潤，更能夠滿足市場需求的產品。 據專家分析，小戶型辦公產品產生的宏觀因素在于：一、 寫字樓市場 的全面回暖升溫。 2020 年上半年的辦公樓供應面積與去年相比，無論是在數量上還是面積上均有所下降，市場吸納量將遠遠超過目前的供應量，無論是以大公司 為主要客戶的甲級寫字樓，還是以中小投資者為主的小戶型寫字樓，均有不錯的市場前景。二、民營經濟持續發展壯大，使辦公樓的需求也隨之增長。全國每年約五萬個中小企業的誕生，使得小戶型寫字樓物業更為搶手。 中國策劃研究院房地產策劃專家委員會委員李驍認為，現在一般的小戶型辦公產品體現的是純辦公的概念，而原來所謂的小戶型辦公樓，是既可以辦公，又是可以住的。無論是從品質、物業管理等各方面而言，現在的小戶型寫字樓都出現了一個質的飛躍。對于投資客戶而言，相對于一些高檔住宅來說，價格都是比較適中的。一旦租賃出去，回報率、收益 率都是相對比較穩定的。而與甲級寫字樓 20 甚至 30元一平方米的物業管理費相比，小戶型辦公樓 3—6 元的物業管理費和住宅差不多，成本低廉成為非常重要的優勢。 有投資回報必會有投資風險。第一太平戴維斯商業樓宇部的陸先生表示，小戶型物業的購買者可能不是最終需求者，而最終需求者是租戶。投資回報真正產生效應，是從租賃開始的。而目前市場上看到的小戶型物業，面積多在 30—50平方米，銷售總價比較低，能夠承受的需求群體較為龐大。但是，如果辦公面積只有 50 平方米，租戶一定都是些小的公司，這些公司正處于事業的起步階段，正值創業 的高風險期；再加之公司規模小，搬遷靈活，可能租半年就不租了，物業頻繁地更換租戶，其中一定會出現空置期，而空置期都會進入投資成本的結算里，投資價值未必能夠得到很順利的實現。 寫字樓是宏觀經濟的 “顯示器 ”，是房地產市場中抗經濟風險最低的物業。一旦市場狀況不佳，受沖擊最大的必定是辦公樓市場。對于小戶型的寫字樓而言，作為辦公樓的過渡產品，在目前的市場推廣上是較為順暢的：利潤率相當高、目前的市場吸納力也相當強。這部分市場的供應情況應該是投資客關注的焦點。但由于小戶型寫字樓需 聚焦徐家匯 寫字樓市場 近幾年隨著上海經濟的快速發展，越來越多的境內外知名企業不斷進入申城，市場上對于中高檔寫字樓的需求明顯增量，而其中大部分公司在選擇辦公地點時又多集中在 CBD（中央商務區）地區，從而使得這些地區甲級寫字樓的空置率持續下降、租金不斷上漲。 目前，上海較為集中的 CBD 地區主要包括以下 6 大商圈，它們分別是：虹橋、淮海中路、南京西路、人民廣場、陸家嘴和徐家匯。 本期 “寫字樓 ”專版，我們將為廣大讀者詳細介紹上述 6大 CBD 地區之一的徐家匯 寫字樓市場 。 徐家匯商圈內甲級寫字樓的代表樓盤有美羅大廈、圣愛廣場、上海實業大廈、匯銀大廈等，這些甲級寫字樓的客戶主要以各種金融機構、商業機構為主。目前區內已集聚拜耳、美孚等國際一流的大集團；同時，還有為數眾多的中小企業入住其中。依靠良好的人氣以及便利的交通，徐家匯 寫字樓市場正處在不斷的增長過程中，還有一批在建中的甲級寫字樓將陸續上市。 良好的經濟氛圍 國內經濟支持 ———按照目前 10%的經濟增長率推算，預計到 2020 年，上海人均 GDP 將達到 8000 美元， GDP 總量將超過 1200 億美元；而以上海為龍頭的長江三角洲大都市經濟圈，其經濟總量將接近或超過目前東京的水平。 外部環境支持———2020 年北京奧運會、 2020 年上海世博會等世界級活動的籌備與舉辦，將為上海帶來無限商機。 強勁的環境優勢 徐家匯作為上海的城市商務次中心區，經過近十年的建設，已經形成了交通、商業等聚集效應，各種公共交通、軌道交通交錯縱橫，各商業中心也在地下形成了一個可與地面相媲美的城市亮點。 充分發掘徐家匯地區的地下資源，以尋求徐家匯商圈的新發展為藍圖，以建設 一個新的徐家匯地下商業城（預計可以深入地下 45 層）為目標，以國外成功的地下商業設施建設為借鑒，盡快確立和制定與地鐵站點建設相匹配的徐家匯商貿產業發展需求和規劃，用 23 年的時間，實現徐家匯商圈第二輪發展的實質性東擴和西移。 優越的商業配套 在大型購物中心洗牌零售業的時代背景下，徐家匯商圈作為一個整體品牌，從全局的角度及時調整商業結構，深化錯位經營、提升綜合消費，在企業堅持自主經營的基礎上，尋求共同提高管理水平、銷售水準，促進市場有序發展。匯金、港匯、美羅城等大型購物、娛樂、商業綜合中心鱗次櫛比，保證了 徐家匯商圈的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領人士也保證了徐家匯娛樂、 商用房產穩中有升，下一個出口走向何方？ 前幾日，建外ＳＯＨＯ的一家商鋪以單價每平方米８ .８２萬元、總價２９５萬元的價格被人買走，關于商業地產的話題又再度引起了人們的關注。 同時，北京目前在建的蘋果社區商業街、昆泰環繞商業街、金泉廣場商業步行街，散落于北京的幾大旺市，無疑又將給北京的商 用房地產帶來一番熱鬧景象。 而根據記者近日的消息，11 月底， “2020 中國商業地產周 ” 及 “投資型商用房地產展示交易會 ”將在中國國際貿易中心舉行。以 “直觀商用房產，演繹高端平臺 ”為主題的此次活動勢必又將給北京的房產界注入一股新鮮血液。 這一系列的事實讓我們相信，商用房地產在經過一段時間的發展后，逐漸進入一個需求旺盛的階段，其蓬勃的發展前景和持續不斷的活力讓越來越多的投資者關注這一領域。 商用地產蓬勃發展引來各方關注 商用房地產自其出現伊始，就以高回報受到業界和投資者的極大關注。幾年來，我國 國際化步伐日益加快，特別是加入 WTO 之后，本土企業迅速地成長起來，對商務辦公環境的要求逐漸提高。而隨著中國政府在加入世貿協議中的承諾逐步兌現，也促使了外籍客戶大舉進京，諸如諾基亞、微軟等世界 500 強企業在北京的寫字樓不斷擴租。從今年上半年的實際情況來看，外籍客戶在北京 寫字樓市場 表現活躍。這種種原因，促進了北京商用物業的迅速崛起。據戴德梁行最近發布的數據顯示，今年 CBD 區域甲級 寫字樓市場 平均租金比上季度上漲了 %，實際空置率降至 %，成為北京三大寫字樓區域中空置率最低的區域。前段時間雖然有不少企業在搬 離 CBD，但是，還有更多的企業在爭相搬進 CBD，畢竟有需求才會有市場， CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。 除了寫字樓之外，目前的社區商鋪也越來越受到關注，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區商鋪的投資熱情已有目共睹。許多開發商在項目前期進行整體規劃時就聘請專業公司從市場定位、產品設計、業態配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細策劃，力求將項目完美地推向市場。 可以說，是這些地產商和投資者帶動了商用房地產的蓬勃發展。記者在與 “2020 中國商業地產周暨投資型商用房地產展示交易會 ”組織的有 關負責人交談中了解到，正是看中了北京商用房地產在發展中所表現出來的活力和前景，主辦方才花大力氣組織這次活動，這是市場發展的需求，也是消費者的需求。在需求旺盛的情況下， 重慶寫字樓十年演義 重慶寫字樓十年演義 寫字樓市場 是一塊晴雨表，它體現著一個城市和區域經濟的冷暖寒暑。重慶寫字樓發展的 10年，經歷了陽光、也經歷了風雨，起伏之間我們看到它成長的足 跡。 重慶 寫字樓市場 第一個小高潮突現在 19931995年間。市場熱鬧的大背景源于中國第一波房地產市場熱。客觀地講，這時的重慶市場，沒有嚴格意義上的專業寫字樓需求，市場是在資金的假想中被迅速 “做大 ”。 到九十年代中期時，市場 “綜合癥 ”就開始突現出來 售價持續下滑、租金一蹶不振。有資深業界人士回憶說，對重慶寫字樓而言， 1997 年具有紀念性意義，空置率迅速膨脹使 寫字樓市場 遭遇了前所未有的 “滑鐵盧 ”。 低迷不振在隨后的兩三年間一直彌漫著市場。這一時期，重慶的住宅市場在短暫的盤整之后，再次活躍起來。而 寫字樓市場 卻 始終沉默著。 市場的回暖是在 2000 年前后。伴隨重慶中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務用房的需求。這一階段， “酒店式商務公寓 ”是流行一時的詞匯。創業型公司成為了這一時段營銷的主力客戶。 與此同時，重慶 寫字樓市場 租、售價格漸趨合理，高檔 寫字樓市場 也逐建浮出水面。這里有兩個明顯的例證，一是大都會寫字樓出租率迅速提升；二是國際甲級寫字樓浪高 ?凱悅大廈引爆的投資概念，短短一個月時間里，銷售突破 8000 萬元大關。 與重慶高檔寫字樓突現的時機吻合，在北京、上海等一級城市，主要高檔寫字樓的入住率不斷攀升，報價明顯 回升。 同時認為，市場機會點中呈現出幾大共同現象，一是新一批高檔寫字樓在區域市場中都具有標高的意義，它們的物業品質、管理國際化上均有強力的支撐；二是它們的活躍與大機構、大財團的入駐和搶灘帶動有關。商務區間的變遷與重慶寫字樓跌蕩變幻的市場一樣，重慶的商務區間也經歷著數度變遷。 解放碑應該是重慶寫字樓區間變化的起點。歷史文脈的積淀以及商業中心地位的確立，使這一區域在相當一段時間里被人們很容易誤認為它就是重慶的商務中心區。 而商業中心區和商務中心區的適度分離卻是國際化的一種必然的趨勢。在九十年代中后期，數家金融組 織將中心機構匯集到了上清寺至兩路口沿線。這一格局曾被前來考察重慶市場的希爾頓酒店集團所看好，隨后，它將搶灘重慶的立足點選擇到了這里。從周邊的寫字樓穩 中關村核心區發展前景暨 CEO 價值論壇 ——對話二 11 月 23 日，由 CEO 大廈主辦，《寫字樓薈》雜志社承