商住小區工程項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】一、生態環境影響分析.......

　　

【正文】 土地能源消耗，為使資源利用 的更加科學，本項目堅持規劃總體規劃設計中涉及建筑規 劃、建筑體量、容積率、綠化率、停車位、交通消防道路、休閑通道等充分考慮土地資源的因素，做到布局合理、規劃科學。 31 第 七 章 生態環境影響分析 一、 生態環境影響分析 ********商住小區工程 選址在 **********縣城 ，這里 自然環境優越，生態環境保護良好，為確保建設項目不破壞現有的生態平衡。在項目實施過程中，要把保護生態作為重點，在原有基礎上優化自然環境，美化自然環境。盡量加大總體綠化面積，營造新景觀形成綠樹成蔭，四季有綠，三季有花的休閑地。同時，區內還將利用充分的自然資源，修建人工小品，減少揚塵，涵 養水源。 二、建設期的環境保護 項目建設期間，所產生噪聲、揚塵以及固體廢棄物必然對區域內及因風向風速關系，對周邊環境產生一定的影響，為此按施工現場有關規定要求，做好圍欄，施工區域內不定期噴水降塵。水泥入庫，采取低噪聲設備，材料進出場作蓋蓬保護，所產生固體廢棄物及時清運。由于施工機械的運轉使工作面表層土壤結構發生變化，施工結束后要根據施工作業順序及時回填表面土壤，使之恢復到原生態指標。 三、建成期的環境保護 （一）提高素質，增強環境意識。 培養環境意識及講衛生習慣，保持區域內花草樹木好公共綠地。物業管理部 門應承擔起環境保護宣傳教育工作，使區域內形成保護環境的共識。同時嚴格使用環保的建筑裝飾材料，減少室內的環境污染。 建章立制，提高區域內的素質。 32 （二）認真做好生產生活污染物的處理 建議本項目的生活污水要經化糞池初級沉淀處理后，在排入****縣 污水處理廠。 本項目燃料采用新型環保的天然氣產品。 本項目生活垃圾，做到日產日清，由環衛部門統一處理。 第 八 章 經濟評價和社會評價 一、 經濟效益分析 銷售收入測算 根據我市房地產走勢分析，結合本項目的具體特點， ********房地產開發有限公 司 制定了項目的銷售原則， 其中 住宅 平方米，售價 2980元 /平方米；商業 ，售價 5800 元 /平方米。 據此測算： 住宅 ： 2980= 萬元 商業： 5800= 萬元 合計銷售收入： 開發成本測算 合計成 本： 9475萬元 。 營業稅及其附加 營業稅按照銷售收入的 5%計算，城市維護建設稅及教育附加分別按照營業稅額的 5%和 3%計算，土地增值稅 按照規定計算 。據此計 33 算稅額為： 。 開發利潤測算 ①利潤總額： （稅前） ② 所得稅： 財務評價 本項目從全投資角度，根據項目現金流量表計算分析可得出如下財務評價指標： 財務凈現值（ i=12%時）： （稅后） 財務內部收益率： （稅后） % 投資回收期： （稅后動態） 從上述財務評價指標中可以看出，本項目財務內部收益率為%（稅后），遠高于行業基準收益率 12%及銀行同期貸款利率%的標準；財務凈現值為 萬元（稅后），且投資回 收期為 年。說明項目具有較好的盈利水平好資金回收能力，具有較強的抗風險能力，財務上可行。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 擬以銷售價格（銷售收入）或銷售面積的百分比表示盈虧平衡點。 BEP=總成本費用 /（銷售收入 營業稅及附加） 100%=% 計算結果表明，只要房屋銷售或銷售價格達到原計劃 %，項目就不會發生虧損。經驗表明，只要這個比率在 %之內就比較安全。 34 從計算結果來看，本項目的盈虧平衡點偏高，項目仍具有一定風險性，應積極采取應對措施，保障項目安全。 敏感性分析 本報告選取可 能對經濟效益產生較大影響的額建設投資與銷售收入 兩個因素進行敏感性分析，取變化率為177。 5進行測算（結果見附表） 。 從結果看，影響財務內部收益中最大的因素是銷售收入（或售價），其次是建設投資，而銷售收入又與價位和銷售量有直接關系。因此合理制定銷售價格，采取靈活的促銷手段，加快銷售進度，增加銷售量是確保開發效益的關鍵環節。當然，在土地使用成本固定的情況下 ，合理控制建設投資，精打細算，盡量減低建安成本也是至關重要的。應掌握資金運用技巧，增強應變能力，充分利用可爭取到的優惠政策，減少成本，獲取最佳開發效益。 三、社會效 果分析 ********房地產開發有限公司 依靠自身優勢，對 ********商住小區工程 建設，采取市場運作方式，構建適應規劃要求的項目，有利于城市資源的整合和規劃目標的實現。項目建設已外來游客和投資者為主要服務對象，有利于城市經濟繁榮，有益于社會穩定。項目的建設對改變城市落后死角面貌，將發揮自身優勢，調動職工積極性，探索城市更新改造、地產與旅游聯姻、地方與行業聯合實現雙贏效果的途徑。因此項目建設對社會有積極的影響，應予以支持。 35 第 九 章 風險規避 一、風險因素分析 從財務評估及不確定性分析中可以清楚地看 出，本項目的盈虧平衡點相對較高，項目具有一定的風險性 ，而影響效益最大因素就是銷售收入。本報告的財務評價，是在市場分析定位的基礎上預期測算的，如果市場行情發生變化，價位有所下降，將對開發效益產生較大影響。從另一個角度分析，本項目采用市場運作方式進行，土地成本已經確定， 因此如何統籌安排、增收節支，充分利用政策，也是本項目應認真思考的問題。開發商須隨時注意在宏觀調控政策影響下的市場變化，提高工作效率和應變能力，尋求開發運作的主動權。 二、風險規避 基于對風險因素的分析，開發商應采取以下應對措施： 認真把握新政 策，嚴格控制費用的支出，耐心扎實的工作。 在市場定位分析的基礎上 ，做好方案和施工圖設計，迎合不同客戶需求，擴大服務面，以完美的功能、完備的配套好優美的環境景觀征服用戶，確保銷售質量。 適應市場變化，適時調整價位。根據不同 功能、不同層數、不同戶型，采取靈活的定價方案。正視當前房地產市場，加快銷售進度。 盡量采用定向開發模式，充分利用廣告和新聞媒體，有針對性地進行商戶安排和功能組合，加大期房銷售力度，占領市場陣地。 36 特別要取得政府和各主管部門的支持，以減少前期和配套費用的支出，降低開發總成本。 加強項目的科學管理，統籌安排項目的運作程序，縮短建設周期，嚴格對投資、質量、進度的三大控制，巧妙進行資金運作，保證資金使用安全。要強化企業內部管理，減少和杜絕工作失誤的損失。 善于利用市場競爭機制，通過招投標方式，擇優選擇監理、施工及設備的供貨單位，節約建造成本。 總之，要樹立風險及憂患意識，運籌帷幄，未雨綢繆，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應變能力，把風險降到最低水平，確保開發目標的實現。 37 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 售房收入 住宅建筑銷售收入 銷售面積 單位售價 2980 2980 2980銷售比例 40% 60% 100%商業面積銷售收入 銷售面積 單位售價 5800 5800 5800銷售比例 40% 60% 100%2 營業稅金及附加 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 土地增值稅 3 商品房銷售凈收入 銷售收入與經營稅金及附加估算表 38 序號 項目 第一年 第二年 合計1 銷售收入 住宅銷售收入 商業銷售收入 2 開發成本 3 銷售費用 4 營業稅金及附加 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 土地增值稅 5 利潤總額( 萬元) 6 所得稅( 萬元) 7 稅后利潤( 萬元) 8 法定盈余公積金 9 公益金 10 任意盈余公積金11 可供分配利潤 12 應付利潤13 未分配利潤利潤計算表 39 序號 項目 第一年 第二年 合計1 資金來源 自有資金 銀行貸款 滾動銷售收入 2 資金運用 土地費用 貸款利息 開發建設投資 銷售費用 營業稅金及附加 所得稅 3 資金盈余( 1 2 ) 4 累計資金盈余 資金來源與運用表 40 序號 項目名稱 第一年 第二年 合計1 借款 3000 3000 年初本息金額 本年借款 3000 0 3000 投入比例 100% 0% 投入金額 3000 0 3000 貸款利率 % % 本年應計利息 本年還本付息 其中：還本 0 付息 本年剩余貸款 0借款償還計劃表 41 波動范圍 稅后利潤 凈現值 投資回收期（% ） （萬元） （萬元） （年）基準方案 投資 售價 投資 售價 投資 售價 敏感性分析表波動因素 42 序號 項目 第一年 第二年 合計1 現金流入 住宅房銷售收入 商業建筑銷售收入 2 現金流出 土地費用 貸款利息 開發建設投資 銷售費用 經營稅金及附加 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 土地增值稅 所得稅( 萬元) 3 凈現金流量 累計凈現金流量 4 凈現金流量現值( i c = 1 2 % ) 累計凈現金流量現值 5 評價指標 財務內部收益率 財務凈現值( i c = 1 2 % ) 投資回收期( 年)凈現金流量表%