中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研(留存版)

　　

【正文】 項目周邊環境 由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。則 80 ＝ 萬元 精裝修費用 若按照 2020 元／㎡的精裝修，則裝修費 2020= 萬元 銷售稅和附加稅（銷售見盈利能力分析） 其中銷售稅是銷售收入的 %，附加稅是銷售稅的 10% 則銷售稅為： %＝ 萬元 附加稅為： 10%＝ 萬元 開發間接費用 預計為 350 萬元 管理費用 預計為 500 萬元 其他費用和不可預見費用 預計為 3000 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 “中瑞 8 月 31 號以后發展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在 2年內不開發，政府可以把該土地收回。 加強個人住房貸款管理。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 ③ 工程質量有保證，一般不會產生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現象，值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用 ④ 綠化率高，戶戶可看江景 ⑤ 密集度小，大多是 4 梯 2 戶，住戶之間的干擾性小。就溫州而言最大的風險是每年夏末秋初的臺風，但是就這幾年的情況來看，溫州已經有了如何防 御臺風的經驗與措施。因此擬建項目在產品價格方面還有一定的承受風險能力。 價格定位 定價思路 項目在進行價格定位時必須以市場為依據，并結合項目本身的定位、市場承受能力及開發商的期望值等因素進行多方 位系統分析與綜合考慮。 ◆ 建議： ：賦予良好的項目包裝“理念”與“主題”， 給溫州的民眾形成良好的視覺上與精神上的“概念定位”信息傳達，制造出在溫州的轟動效應； 2．信用：有效結合溫州的“信用溫州”的政策，使本項目形成與當地政府“千絲萬縷”關系，給目標客戶群“榮耀”、“權威”的印象，同時也使本項目在當地樹立起“至高無上”“獨一無二”的大盤形象。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和溫州市已有一部分收入較高的住房消費群體，根據對溫州市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。 廣告計劃 廣告目標 A:前期 — 入市開盤期，引爆轟動效應 B:中期 — 完成總量 85% C:后期 — 清盤期，順利實現清盤 廣告時間 A:開始時間： 05 年 2月底 B:結束時間： 05 年 6月 廣告目標市 場 溫州地區（也包括其他地方）的私營企業老板、民營或外資企業高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等 廣告主題 A:主題創意主旨 主題的創意要與項目的定位相吻合，用“一種聲音”的方式對產品進行宣傳推廣，保持項目風格的連貫性與一致性。 劣勢分析 (W) ◆壓力：溫州目前善還沒有如此高檔的別墅，許多人（包括一些專家）對此持懷疑態度，且政府對此 嚴厲審查； ◆交通噪聲：由于處于交通主干道上，來往車輛多，尤其夜深時一些商品混凝土車仍在行駛，加上周邊有冷作卷板廠以及或許夜間輪船的汽笛聲時有發生； ◆開發商首次涉入高檔住宅開發，經驗還善不足。 產品定位 中國管理資訊網 中國管理資訊網 高檔住宅： 依據所確定的產品宏觀定位，對同一檔次（或低點檔次）的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查 ，為本產品提供更為細致的地位指導。說明經營狀況很好。連續加息無疑將極大限度的遏制中國目前處于發展高漲期的地產業。如今的購買者趨向于理性購買，他們不一定就喜歡花錢買一些作用不是很大的東西。目前中瑞財團已經積累了 600 多名有意向的購房戶，其中約有 1∕ 6 為炒房者 。且中國近幾年的經濟發展迅速 ,社會穩定 .從微觀的方面來說 ,溫州這幾年為了迎接 ” 全國文明城市 ” 的評比 ,加大了對社會的治安﹑衛生等方面的工作 ,取得了很大的收獲 ,同時實施“一港三城”戰略和近期的 ” 12345” 政策 ,這些都是符合城市發展要求的 .這些對于開發商來說都是喜歡看到的 ,因為只有這樣他們才敢在溫州投資 ,開發。按每平方米 220 元計算。供應量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設 施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統、全區門禁系統、住宅防護系統??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區名流會所 —— 商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內外的過度空間不足等。（具體詳見競爭對手分析表。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 項目簡介 表 項目基本資料 項目名稱 中瑞 本文站在開發商的角度，完成對項目整個過程包括前期市場調查直至營銷策劃的開發。 可行性研究報告編制依據 ⑴中瑞財團與溫州市東方造船廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷，停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》 中國管理資訊網 中國管理資訊網 ⑵溫州市規劃局《溫州市東方造船廠改建工程出讓地塊設計條件及詳細規劃》 ⑶江濱路片區地質勘察資料 ⑷省計委計投和市建設局《關于“中瑞 需求與購買力情況 消費客戶格局由外向內，由上至下，由外籍轉向國內，由高端向中低端發展已經成 中國管理資訊網 中國管理資訊網 為趨勢。 建筑風格 園林風格，以中心為花園的周邊綠化 中式現代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結合 中式與歐式結合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項目最高 交樓標準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項目是唯一帶精裝修的 目標客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業主、經商人士、投資者、二次置業 私營企業老板，從事金融，證券、保險業的高收入者，華僑等 目標群體類似，而但本項目更期望吸引高涵養的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。并且這一帶各類銀行，郵局，農貿市場等主要生活設施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨特魅力，為這一地區增添了許多活力。為此以下調查的內容是業主 15 分鐘內駕車或者是步行即可到達的 地方。曼哈頓”項目投資估算表 單位：萬元 序號 項目 開發產 品成本 分期用款計劃進度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地價格 153333 153333 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基礎設施建設費 1800 6 精裝修費用 （也有可能在第三年過后） 7 銷售稅和附加稅 23973 4893 8 開發間接費用 350 70 150 130 9 管理費用 500 140 200 160 10 其他費用和不可預見費用 3000 800 1700 500 合 計 資金籌措 中國管理資訊網 中國管理資訊網 本項目建設資金主要由中瑞財團 9 位股東自籌以及由戰略聯盟，合作伙伴提供基金投資。由此開始靠關系拿地的好日子一去不回頭。對借款人申請個人住房貸款購買第一套住房的，首付款比例仍按 20%的規定執行；對購買第二套以上（含第二套）住房 的，應適當提高首付款比例 等等 。 該類別墅的弊端表現為： ① 由于綠化率高，容積率較低，設計上占用許多隔斷，配套設施增多，公攤加大，使得使用率較其他物業而言少了 5 至 8 個百分點，再加上地價昂貴，所以單 位面積價格高，外加裝修費，使得在同類物業中價位偏高 ② 物業管理費較高。不過由于本項目臨近江邊，一旦臺風過猛江水上涌對項目有一定的影響。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第五章 營銷策劃 該項目發展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產有限公司開發。房地產開發是屬于資金投入量非常大的投資過程，開發商為了緩解資金壓力，需要達到快速回籠資金的目的。 銷售策略 促銷原則 A: 促銷時機和促銷 方式組合，均應遵循以下“四個有利于”標準 1)有利于項目的推出和銷售 經濟效益 2)有利于建立目標客戶對發展商的信任感 社會效益 3)有利于商務中心的品牌建設 品牌效益 4）有利于加速開發商的資金回籠 — 時間效益 中國管理資訊網 中國管理資訊網 促銷思路 利用房展聚集人氣 —— 開盤優惠促銷引爆人氣 —— 順利銷售清盤 銷售策略 整合營銷推廣方式 “整合營銷“模式是近年來在房地產營銷過程中提出的新概念，它是指項目在推廣過程中以統一風格、統一形象來進行宣傳推廣。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。 人脈傳銷 利用公司強大的客戶資源優勢，制定中心客戶獎勵措施，加快項目的銷售去化速度，同時形成項目良好的社會形象和宣傳口碑。且可以遠眺江心雙塔。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 尊貴完善的配套令生活成為一種至高的藝術。本項目經營安全率達到 。房地產業是此次加息調空的首要對象之一。 ③設計院有關專家認為本項目設計不合理，嚴重浪費資源，例如 4 梯 2 戶（主人電梯、傭人電梯、貨梯，光觀 電梯）， 30 平方米的入戶花園等實屬多余，而這些都無形之中會加高價格。 對本項目而言，為炒房軍團設置了一道門檻，規范了市場。主要有較高的收益率，預定實現的年收益率達 ％以上，并且免征個人所得稅，有完善的風險控制體系，極低的風險，有良好的資產流動性，提供信托受益權和提前轉讓，有極低的費率，有收入費和推出費全部都是免收的，由國家級大信托投資公司進行規范管理和運作 . 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第四章 風險評價 政治風險 政治環境風險 從宏觀環境來看 ,隨著最近連戰 ,宋楚瑜的相繼來訪大陸 ,海峽兩岸的關系呈現出近些年來難得的可喜景象 ,民進黨當局對于臺獨的言行有很大的收斂 ,至于戰爭的可能性則不大可能出現 ,所以與臺灣隔海相望的溫州不可能受到戰爭的威脅。曼哈頓”土建工程基礎數據，按照本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，具體參數如下： 容積率﹤ 占地面積 110 畝 （容積率取 ） 則地塊內計入容積率面積（不包括地下室和架空層）： 110 =㎡ (從中瑞房開得到的數據也是 ㎡ ) 從中瑞房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）： ㎡ 則地下室和架空層的建筑面積為： — ﹦ ㎡ 其中西面地塊 ㎡，東面地塊 ㎡ 表 面積 容積率面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 地下室和架空層面積 ㎡ 土地價格 ： 153333 萬元 前期工程費 包括項目前期規劃、 設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 溫州 03 年的參考數 據以及分析 中國管理資訊網 中國管理資訊網 通過下表我們可以看出，溫州城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈，但是溫州平均每年投入開發的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。 本項目產品定位 功能定位 ◆居住功能： 10 幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業，其樂融融； ◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、 SPA水療館，室內 3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。我國的別墅項目，其規劃設計，整體布局乃至建筑設計，環境營造，私家花園的形態等諸多方面，都缺乏空間組織的領域感和私密性。（以上數據來源于溫州市建設局房地產開發處） 同時根據我們的調查，目前溫州正在建設中以及建好投放使用的別墅（高檔住宅）主要有以下幾個：市區的百好花園、恒達 ?假日花園、以及龍港的錦繡名園和新湖綠都等，這些項目無疑成為了本案的競爭對手。希望通過該地塊開發定位來填補市中心高檔住宅的空白，同時也是為中瑞集團打造全市乃至全國品牌社區的一次全新的嘗試。本文包括六大部分，即項目概況、市場調查、財務分析、風險分析、營銷策劃，研究結論以及建議。 曼哈頓項目