公租房小區建設項目可行性研究報告(文件)

　

【正文】 設主要靠銀行貸款和開發企業的自有資金。這一點在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗證。 從總體上看，保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產生大的影響。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 。截止 20xx 年 12 月 31 日，全年已發經適房貨補憑證20,420 戶，已購房 18,404 戶，購房面積 萬平方米，應發補貼資金 。 第 32 頁 20xx 年計劃完成 6000 戶貨幣補貼憑證發放， 迅速啟動所有項目，有困難的也要采取措施。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區改造計劃 30650 套，目前開工 21380 套，開工率%。這些 措施使得低收入家庭購房或租 第 33 頁 房問題基本得到解決。截至 20xx 年底， **經濟適用住房保障對象積壓戶還有 萬，最低收入家庭中，還有 11,138戶 為無房戶， **二環線內仍有棚屋面積 899 萬平方米 ，共 50,670 戶、 18 萬多人，中心城區還有 2 萬多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近 50 萬外來務工人員的住房條件普遍較差，數以萬計的新就業人員 陷入 無力購房 的窘境 。 由此可知， **市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會得以持續、穩定、健康發展，實現人民的安居樂業。公租房的產權歸政府或相關機構、企業所有，不歸居民個人所有。其未來發展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。事實上，國內公租房建設的最大問題在于供給規模嚴重不足。 第 36 頁 我國公租房 建設雖在不斷的完善和發展，但由于是 處于剛剛起步階段，公租房 建設 存在 一些比較突出的 問題，主要表現在以下幾個方面： 一是制度法規體系尚不健全。 二是 覆蓋人群相對較窄。按照廈門市的規劃，在未來幾年將投入 136 億元建設 45000 套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時間。 以上 只是在公租房發展初期階段出現的一些問題，相信隨著公租房實踐的發展和相關制度的完善，公租房 建設會成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一。對于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。 二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。 三是 強化政府的調控作用，促進企業參與市場化運作。在我國無論是調整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機構都已日益迫切。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭 。其次應合理規劃，以建設小套型住房為主。 基地呈近似長方形，新建建筑布局充分尊重現狀道路和已有建筑的布局形式，新規劃用地位于西北面和南面。 . 建設規模 本項目位于 **縣 ***鎮工業園，交通方便，配套設施完善，是理想的居住用地 。 第 41 頁 第 5章 場址選擇與建設條件 . 場址選擇 地點與地理位置 本項目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優越，場地 較為 地勢 規整 ，交通便 利 。 土地權屬類別和土地狀況 本項目是 公共租賃住房項目 ，其用地性質為行政性劃撥用地，經 **市人民政府批準為城鎮住宅用地。 5439。 5139。 **市區處于 **江和 ***河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環城皆山也”。西北分布著元古代震旦紀后期的淺變質巖和板巖組成的丘陵。再東北有影珠山、 ***山、飄風山、明月山等，均為風景秀麗的名山。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是 **城市建設的主要地帶。今天的 **城已擴展到了第六、第七級臺地。在五一廣場一帶，曾發掘出戰國、東漢、三國時期的古井數十眼。 氣象條件 （ 1）氣溫 月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 歷年極端最高氣溫 ℃ 歷年極端最低氣溫 ℃ 氣溫 0℃以下年平均 20 天，氣溫 35℃以上年平均 30 天，全年無霜期269274天。其下部為砂礫石 層，以中粗砂為主，細砂次之，砂石料徑一般 1～ 4cm，允許承截力在 210～ 220kPa之間，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基，沒有明顯的不良物理地質現象。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內流入 **江的支流有 15 條。 武廣客運專線 （武漢 — **— 廣州 ） 將 于 20xx 年底建成。 連接的鐵路網線有 京廣鐵路 、武廣客運專線、 **黔鐵路 （ ***）、 浙贛鐵路（ ***）、 石長鐵路 、石長鐵路復線、 洛湛鐵路 （ ***） 。 城區主干道有 五一路 、 ***路、韶山路、東風路、解放路、 **大道、三一大道、中山路、 黃興路 、 **江路、瀟 **大道、萬家麗路、人民路和 “ 六橋三環 ” 。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達 1100 多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量 36 萬標箱，重件雜貨 350萬噸。近期長 3800米，寬 60 米的第二跑道正在建設中，投入使用后將開通至歐洲、美洲、亞洲各大城市的直航線。項目區域自來水及配套工程均較完善，且留足發展空間，完全可滿足工程施工用水及項目建成后生活用水，水質良好，符合《生活飲用水衛生標準》 GB5749－ 85。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、 第 48 頁 磚、木材等均由當地建材廠家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點購買。 軌道交通 **軌道交通規劃，擬于 20xx 年前建成 2號線一期工程和 1號線一期工程， 20xx 年 2月 10 日，國家發改委批復了 **市城市快速軌道交通近期建設規劃。 20xx 年黃花機場旅客吞吐量為 萬人次，在全國機場排名 14位，居青島、大連、?？?、沈陽之前。全市港區自然岸線長 95 公里， 800 噸船舶可四季通航， 4～ 9月可通航 20xx 噸貨輪。北京至深圳的 107 國道和廈門至成都的 319 國道交匯于 **。 20xx 年批復規劃 渝長客運專線 。 地震 根據國家標準《建筑抗震設計規范》（ GB5001120xx）及《中國地震動參數區劃圖》 (GBl8306— 20xx)，擬建場地抗震設防烈度為 6 度，設計基本抗震加速度為 ,設計地震分組為第一組，特征周期取 。 **江水流經市區共 25 公里。大部分地區地質條件屬河漫灘階地， 第 45 頁 為一、二、三級階地與零星的四、五級階地的第四系地層所覆蓋。山水相依的 **地形地貌獨得天賦，在未來的現代化城市建設中還將展現無窮的魅力。由于盆地內臺地是由崩塌的砂巖與粘上構成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。 **江、 ***河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約 30 米，高出 **江常年水位約 10 米。大多數小山 丘巖質松散，易風化成紅巖崗地；個別因巖基堅硬，仍聳立于丘崗之中。東北側為花崗巖低山丘陵地帶，地表發育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。由于 **城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。 4039。 1539。 擬建場地現有供水、供電、道路等能夠保證項目實施及項目建成后的正常運營及生活需要。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。其中新建建筑總面積 平方米，新建地上建筑面積為 平方米，新建地下建筑面積為。南面新規劃與順接現狀已有道路，在用地范圍內布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設置活動場地及休閑綠地。在興建保障性住房小區時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設施的建設，如商店、學校、醫院以及其他生活服務設施，加強小區的綠化、道路建設，特別要重視防止出現重建設輕管理的問題。首先是土地獲取上，要對公租房用地給以較大的優惠政策，合理選址。 五是循序漸進，做好公租房的規劃和前景設計。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。收入較高家庭，自身承擔的房租相對較高，政府補貼較少，收入較低的家庭，自身承擔的房租較低，享受的政府補貼較多。但隨著中心城區、近城區可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需求，引發新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。 一是建立長效保障機制，緩解供需矛盾。 四是維護成本較高，政府后續補貼較多。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等 問題，保障計劃難以落實。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動人口 還被排除在保障之外。而公租房的資格審核和后續管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關管理辦法也有許多需要改進的地方。與統計部門重點監測的國內 70 個大中城市相比， 20xx 年 全國興建的 37 萬套公租房，平均到每座城市不過 5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。 公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織新建一 些公共租賃住房，同時，也可以在已開發的商品房中或存量住房中收購一些房源。當低收入家庭收入發展變化時，有嚴格的退出機制。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業的職工宿舍，從共性來看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國房地產業的迅速發展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決 城市 中等偏低 及低收入家庭住房問題的保障性住房。另據調查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經濟適用房保障方式。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。保障范圍進一步擴大，確定住房保障家庭的收入標準為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標準由人均低于 8平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國較高水平。 20xx 年至 20xx 年， **市 共完成城鎮住房保障 17 萬余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在 30%以上。 20xx 年， **市共運行棚戶區改造項目 56 個（含開發商自拆項目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數 16636 戶，完成棚戶區改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬 平方米。目前 10 個項目已全面開工 ，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區、 ***縣和德家園（三期）、 **縣 ***鎮 4個項目已經全面動工；鳳凰苑 萬平方米、 ***市 萬平方米、天凱東苑 萬平方米、谷山樂園 萬平方米、誠興 萬平方米、山水新城 6個項目已經部分動工。人均住房建筑面積由 20xx 年的 平方米提高到 20xx年的 。我市 20xx 年 1～ 5月份安排了 415 萬平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長%，顯然影響并不大。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規定，建設保障性住房要使用一部分城市建設用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。因此，它不會對 **房地產市場帶來不良影響。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。這些人群，他們都沒有能力購買普 第 29 頁 通商品房。 第五類，低收入家庭（錫領階層）。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國家宏觀經濟走勢、全國房地產發展趨勢和近期房地產宏觀調控政策，以及 **市所處區域環境及周邊城市競爭情況的條件下 ，可以預測， **市 未來 房地產市場將處于平穩增長 態勢 ， 房價上升的空間較大 。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態經濟區、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區等重點中部城市區域的快速發展，給 **的發展帶來較大的競爭壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競爭關系，相比武漢，**不具備競爭優勢，從目前經濟發展狀況上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業基地，工業較 **有發達；從外部環境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競爭優勢，等等。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產市場分析 全國房地產市場 從周期調整來看， 20xx 年 中國房地產市場依然處于擴張與波峰階段，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預期、流動性的泛濫以及政策調整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產價格偏離其均衡價格，通過對北