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【正文】 牌 小盤 大盤 大盤要傳遞和給予客戶的與小盤是截然不同，龍湖在沈陽更應該走大盤的操作模式 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 龍湖項目分析 區(qū)域及客戶 沈陽熱點區(qū)域為棋盤山別墅區(qū)及渾南新區(qū)為主 沈北片區(qū)關注度較差，客戶認知度較低 龍湖項目所在區(qū)域認知度較低，別墅市場份額小，客戶資源有限市場上。 去化庫存聯(lián)排 40套 預計推出新品聯(lián)排，約 40套 推出聯(lián)排 100套 1234567891011121314沈陽別墅市場分析 推出約 45套聯(lián)排 供大于求，競爭激烈 對比全市，別墅市場容量有限 供求 從項目數(shù)量及 TOP10排名看 棋盤山板塊仍為熱點區(qū)域，其他區(qū)域聲音較弱 熱點 產(chǎn)品創(chuàng)新不斷被復制，市場同質(zhì)化嚴重 產(chǎn)品 客戶層級單一 客戶 沈陽別墅市場分析 5月集中放量，聯(lián)排為主 供應大競爭更為激烈 預測 進入北京及上海后迅速打開市場得到客戶認可 全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評第一名 2022中國房地產(chǎn)公司品牌價值 TOP10 2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)規(guī)模性 TOP10 憑借出色景觀及產(chǎn)品成為業(yè)內(nèi)公認別墅專家 2022年龍湖全國總銷 336億元，在沈陽兩項目共銷售約 3億，不到全國的 1% 業(yè)績慘淡。 沈陽別墅市場分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 人群 板塊 配對項目 購買理由 有理想的事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的私企老板、周邊城市能源業(yè)的私企老板、原政府職員下海經(jīng)商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨棟、唯美十方獨棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質(zhì)，地位體現(xiàn) 頂級 次頂級 人群 板塊 配對項目 購買理由 中等規(guī)模私企老板、周邊能源業(yè)的暴發(fā)戶 、政府高層 棋盤山，城市，機場 蘭喬聯(lián)排，中海聯(lián)排，橡樹灣聯(lián)排，富力仙湖聯(lián)排 品質(zhì)，性價比 中級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老板 、國企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹獨棟聯(lián)排，首創(chuàng)琥珀聯(lián)排，原香墅聯(lián)排，皇第龍邸聯(lián)排 性價比，品質(zhì) 低級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老 、國企業(yè)中高層、政府中高職員 蒲河 大溪地，九如溪谷，中體花園 1號等的聯(lián)排 價格 別墅客戶分級 對比上海及北京別墅客戶類型豐富，如世界 500強企業(yè)高管、影視明星及周邊城市的投資型客戶，沈陽別墅市場客戶相對類型單一。 2 0 0 7 2 0 1 0 年供求變化44984451224552382022 2022 2022 2022供應（萬平） 成交（萬平）+105% +15% 26% 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 主要項目成交情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 蘭喬圣菲 2 1 7 8 3 19 4 5 4 4 5 62 保利 2 3 8 16 7 7 61 16 11 9 140 世茂爵世山 20 20 棋盤山 1號 128 8 11 7 154 富力 13 4 11 7 4 4 12 18 11 7 3 98 琥珀灣 1 4 9 15 23 18 14 9 1 94 滟瀾山 64 8 6 78 香醍漫步 60 5 2 67 中海龍灣 3 8 16 11 7 6 11 10 6 3 81 億達玖墅 1 25 10 36 榮盛 58 3 61 碧桂園 15 6 3 3 1 28 合計 8 25 35 51 33 66 73 369 140 61 31 23 919 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180蘭喬圣菲保利世茂爵世山棋盤山 1 號富力琥珀灣滟瀾山香醍漫步中海龍灣億達玖墅榮盛碧桂園1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行 5 4 3 2 20123456保利 蘭喬棋盤山1 號中海 富力金地長青灣碧桂園銀河城滟瀾山華潤橡樹灣琥珀灣銷售金額（億元）2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行2087017600 16888 1566714025 13000 12100 1203011000 109680500010000150002022025000蘭喬 華潤 中海 世茂 保利金地長青灣富力中海央墅碧桂園銀河城棋盤山1 號均價（元/ 平）2022年銷售金額第一名保利十二橡樹，銷售金額 ，前五名依次為保利、蘭喬、首創(chuàng)、中海龍灣、富力 2022年銷售均價第一名蘭喬圣菲，銷售均價 20870元 /平，前五名依次為蘭喬圣菲、中海龍灣、世茂爵世山、保利十二橡樹莊園及金地長青灣 2022年成交主要集中在 79月，共成交 582套，占全年總成交的 63%。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài) 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽別墅市場 07年快速發(fā)展， 08年不斷成熟，并由此進入穩(wěn)定發(fā)展階段； 09年沈陽別墅市場是由低價低品質(zhì)占領市場向品牌和產(chǎn)品力引領市場轉(zhuǎn)變； 10年沈陽別墅市場已進入到成熟階段 ，供應量出現(xiàn)激增，其他各年供應均保持平穩(wěn)增長。 沈陽大市場分析 2022年市場表現(xiàn) 萬科春河項目 均價 20220元以上 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2022年沈陽市場依然向好，成交以剛需為主，價格增長明顯， 2022年隨著高端項目的入市，價格或出現(xiàn)快速增長，未來調(diào)控政策或形成小幅波動，整體市場仍將穩(wěn)步增長。 皇朝萬鑫 萬科柏翠園 華潤悅府 均價 21000元 預計均價 2022025000元 預計均價 25000元 單價超過兩萬元的項目頻頻出現(xiàn)。 成交結(jié)構(gòu)的改變充分說明沈陽市場已從原來的初步發(fā)展期向成熟期轉(zhuǎn)型。 2022年商品房成交單價較 2022年發(fā)生了巨大的改變， 6000元以上的成交大幅增長， 4000元以下的成交則有明顯的減少。（信息來源：沈陽日報） 0. 7030. 542 0. 5340. 520. 5580. 6680. 66900. 10. 20. 30. 40. 50. 60. 70. 8福州 杭州 南 寧 青 島 天津 蘭 州 石家莊泡沫指數(shù)泡沫指數(shù)最高的前七個城市（ 50%以上） 0. 4960. 485 0. 4810. 4730. 4440. 4170. 4 0. 3960. 3650. 3460. 300. 10. 20. 30. 40. 50. 6北京 深 圳 武 漢 長 春 寧 波 哈 爾濱 大 連 貴陽 上海 鄭 州 成都泡沫指數(shù)泡沫較高（ 30%50%） 存在一定泡沫（ 10%30%） 南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙 泡沫較低（ 10%以下） 南京、重慶、太原、呼和浩特、 沈陽 、 廈門、海口、銀川、烏魯木齊 沈陽大市場分析 2022年市場表現(xiàn) 較低的泡沫指數(shù)，使沈陽房地產(chǎn)市場能依然保持一定的平穩(wěn)增長，不會出現(xiàn)大幅的市場波動。在對 2022年 9月全國 35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住宅平均房價泡沫為 %，其中有 7個城市泡沫成分占實際價格比例在 50%以上。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 住宅價格泡沫指數(shù)代表實際房價中價格泡沫所占的比例 。專家指出，沈陽作為二線城市基數(shù)比較低，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高很正常，房價保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布 11月份全國房地產(chǎn)市場運行情況，數(shù)據(jù)顯示 11月份全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 10月份縮小 ，連續(xù) 7個月出現(xiàn)回落，環(huán)比上漲 %。 10年 成交價格相比年初價格漲幅 近 30%,到今年頂點， 4月及 10月價格也未受新政影響，全年漲幅較去年高出 27%，再創(chuàng)新高，成交較去年高出 7個百分點，處于平穩(wěn)增長 從今年月度成交情況來看，沈陽市場并沒有受到 2022年的各個政策影響，成交量依然穩(wěn)步上漲，價格則有大幅度的提升。 沈陽房地產(chǎn)市場已由平穩(wěn)發(fā)展正式進入高速發(fā)展階段，市場更為成熟，預計未來價格將持續(xù)走高，成交受政策的影響會更趨同于一線城市。 近年商品房價格走勢 （數(shù)據(jù)來源：新聯(lián)康信息平臺） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2 0 0 1 2 0 1 0 沈陽商品住宅銷售面積及均價圖3776415752933184342035653333316229563184020040060080010001200140016002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220100020223000400050006000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 2 0 0 1 2 0 0 8 深圳住宅銷售均價圖7248123 6 0 . 6 56213185949018495007061320119715 2020555315205 543969521336991005980010020030040050060070080090010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 價格量震蕩 2 0 0 1 2 0 0 9 上海住宅銷售均價圖184622249 6 7 . 9 41 8 9 9 . 9 59 2 9 . 2168128463234 3279261511034160402224040103320 34136385103008888511805001000150020222500300035002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 價漲量震蕩 不同于一線城市，沈陽房價平穩(wěn)，且成交量迅速增加， 08年一線城市成交量大幅下滑，但沈陽依然穩(wěn)步上升，并出現(xiàn)“ 量價齊升 ”的態(tài)勢。對比沈陽往年的增長速度，沈陽房價已進入高速增長期。 歷年政策對比分析 2022年新政回顧 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 市場表現(xiàn)又如何？ 沈陽是否受到號稱史上最嚴厲調(diào)控的影響？ 思考： 近年商品房供求情況 沈陽近年商品房供求情況（萬平方米） 02004006008001000120014001600180005年 06年 07年 08年 09年 1 0 年１11月上市量 成交量09年起沈陽市場首次出現(xiàn)了供不應求的態(tài)勢，供求比為為 1： , 10年截止 11月供求比 1： ,依然呈現(xiàn)供不應求，但對比 2022年供需求也趨于平衡。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 時間 2022年 2022年 2022年 2022年 政策條數(shù) 10 31 9 15 關鍵詞 土地稅、累進稅率、肅清行業(yè)市場、監(jiān)察打擊、加息、嚴厲查處閑置土地、捂盤惜售、打擊炒房、從拍賣源頭抓起、“ 限外 ” 準備金率下調(diào)、契稅稅率下調(diào)、 20%首付、兩減一免、 “ 兩率 ” 下調(diào)、小產(chǎn)權(quán)房禁發(fā)貸款、節(jié)約集約用地、上調(diào)準備金率、規(guī)范開發(fā)時限、清查住房公積金、打擊囤地 土地出讓首付款提高、遏制炒房、嚴查小產(chǎn)權(quán)、資本金比例調(diào)整，利率 85折優(yōu)惠 “ 國十一條 ” 、加強土地供應監(jiān)管、央企重組、嚴控大套型住房供地、 、利率上調(diào)、三套房貸款叫停、三套公積金貸款叫停 政策名稱 1月 1日 《 關于修改 〈 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 〉 的決定 》 1月 24日 《 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 3月 16日 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 4月 《 關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?》 3月 18日 12月 21日加息 8月 《 關于開展國有土地使用權(quán)出