麗都廣場(chǎng)改擴(kuò)建工程咨詢(xún)建議書(shū)ppt103-工程可研-在線瀏覽

　　

【正文】 SINOTRUST 新 華 信 23 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專(zhuān)家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專(zhuān)業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) 高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) ?市區(qū)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類(lèi)寫(xiě)字樓租戶(hù) ?區(qū)域內(nèi)同類(lèi)寫(xiě)字樓 麗都商業(yè)大廈市場(chǎng)潛質(zhì) ?麗都商業(yè)大廈重點(diǎn)客戶(hù) * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) SINOTRUST 新 華 信 24 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專(zhuān)家訪談和實(shí)地考察 專(zhuān)家訪談 寫(xiě)字樓實(shí)地考察 市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 ?高檔寫(xiě)字樓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 25 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 租戶(hù)調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)寫(xiě)字樓租戶(hù)和麗都商業(yè)大廈租戶(hù) 共 20個(gè) 麗都商業(yè)大廈租戶(hù) 8個(gè)，其他寫(xiě)字樓租戶(hù) 12個(gè) 調(diào)查方法 深度面訪 調(diào)查問(wèn)卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)于 寫(xiě)字樓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 26 寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì) ? 高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 麗都商業(yè)大廈的經(jīng)營(yíng)潛力和需要解決的問(wèn)題 SINOTRUST 新 華 信 27 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 公寓 SINOTRUST 新 華 信 28 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專(zhuān)家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京公寓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專(zhuān)業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 高檔公寓市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) 高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) ?北京市同類(lèi)項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類(lèi)公寓租戶(hù) ?區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目 高檔公寓改造工程 ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 麗都公寓市場(chǎng)潛質(zhì) ?麗都公寓重點(diǎn)客戶(hù) * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) SINOTRUST 新 華 信 29 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專(zhuān)家訪談和實(shí)地考察 專(zhuān)家訪談 公寓項(xiàng)目實(shí)地考察 北京市公寓項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 ?高檔公寓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經(jīng)營(yíng)時(shí)間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開(kāi)始營(yíng)業(yè)的新公寓項(xiàng)目 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建公寓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 SINOTRUST 新 華 信 30 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 公寓租戶(hù)調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)項(xiàng)目中以機(jī)構(gòu)名義租住公寓的客戶(hù) 8個(gè) 目標(biāo)項(xiàng)目中以個(gè)人名義租住的客戶(hù) 共 2組 16人 機(jī)構(gòu)租戶(hù) 個(gè)人租戶(hù) 調(diào)查方法 深度面訪 座談會(huì)結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查 調(diào)查問(wèn)卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 ?對(duì)于 公寓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 31 公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔公寓在北京市的發(fā)展前景 ? 高檔公寓的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)高檔公寓的市場(chǎng)潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展高檔公寓的競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 麗都公寓的經(jīng)營(yíng)潛力和不足 SINOTRUST 新 華 信 32 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 住宅 SINOTRUST 新 華 信 33 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專(zhuān)家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京住宅市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ?建設(shè)部 /北京市建委官員 ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專(zhuān)業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 中高檔住宅市場(chǎng)需求特征和趨勢(shì) ?開(kāi)發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?北京市居民問(wèn)卷調(diào)查（區(qū)域外） 中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征和趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)居民問(wèn)卷調(diào)查 ?區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目 SINOTRUST 新 華 信 34 綜合考慮麗都項(xiàng)目的消費(fèi)水平，中高檔次的同類(lèi)項(xiàng)目參考性更強(qiáng) 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專(zhuān)家訪談和實(shí)地考察 專(zhuān)家訪談 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?國(guó)家 /北京市主管住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府機(jī)構(gòu)官員 ?規(guī)模較大的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名物業(yè)管理公司 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建住宅項(xiàng)目 ?平均售價(jià)高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個(gè) 5個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項(xiàng)目售價(jià)由 高至低順序選取） *注：選取標(biāo)準(zhǔn)由麗都與新華信共同確定 SINOTRUST 新 華 信 35 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 居民問(wèn)卷調(diào)查 調(diào)查問(wèn)卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據(jù) ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標(biāo)準(zhǔn)差為 （此值為新華信根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)定） 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)過(guò)新華信嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問(wèn)員實(shí)施調(diào)查，新華信專(zhuān)職督導(dǎo)將監(jiān)控調(diào)查過(guò)程，以確保調(diào)查質(zhì)量 樣本數(shù)量 ?150個(gè) 最小樣本數(shù) 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購(gòu)房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 調(diào)查方式 ?在固定場(chǎng)所（如，住宅小區(qū)門(mén)口、商場(chǎng)等處）隨機(jī)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查（經(jīng)過(guò)樣本甄別），面訪方式，保證問(wèn)卷的可靠性 調(diào)查內(nèi)容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標(biāo)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施潛在需求和特征 ?150個(gè) ?目標(biāo)區(qū)域常住人口，有購(gòu)房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) SINOTRUST 新 華 信 36 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 中高檔在北京市的發(fā)展前景 ? 中高檔住宅的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)中高檔的市場(chǎng)潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)空間 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)中高檔住宅需要的資源 SINOTRUST 新 華 信 37 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 配套設(shè)施 SINOTRUST 新 華 信 38 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 對(duì)象界定 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套的功能性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所 ? 文化設(shè)施，如，畫(huà)廊、音樂(lè)廳、主題展廳、博物館、公園等 ? 娛樂(lè)設(shè)施，如，健身房、俱樂(lè)部等 ? 其它設(shè)施，如，餐廳，超市，郵局，銀行等 SINOTRUST 新 華 信 39 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施發(fā)展環(huán)境研究 ? 北京市文化娛樂(lè)設(shè)施的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)表現(xiàn) ? 奧運(yùn)推動(dòng)的市場(chǎng)需求 ? 所在區(qū)域供需狀況研究 ? 供給：所在區(qū)域內(nèi)文化娛樂(lè)設(shè)施的分布、主要項(xiàng)目及其經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)狀況 ? 需求：周邊機(jī)構(gòu)和企業(yè)分布、相關(guān)需求；周邊地區(qū)人口的潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 40 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 方法一覽 研究?jī)?nèi)容 研究方法 專(zhuān)家訪談 實(shí)地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 發(fā)展環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)商 ?房地產(chǎn)專(zhuān)家 ?規(guī)劃部門(mén) ?新華信數(shù)據(jù)庫(kù) ?專(zhuān)業(yè)期刊、出版物 ?行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場(chǎng)分析報(bào)告 區(qū)域供給 ?區(qū)域內(nèi)主要配套設(shè)施 區(qū)域需求 ?區(qū)域內(nèi)個(gè)人消費(fèi)者座談會(huì) 麗都的發(fā)展是依托于周?chē)h(huán)境的，未來(lái)麗都的定位與規(guī)劃，尤其使輻射面廣的配套設(shè)施，勢(shì)必融入目標(biāo)區(qū)域中；因此，新華信認(rèn)為，在聽(tīng)取專(zhuān)家見(jiàn)解的基礎(chǔ)上，麗都還需要切實(shí)了解目標(biāo)區(qū)域內(nèi)人群的潛在需求 SINOTRUST 新 華 信 41 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 專(zhuān)家訪談與實(shí)地考察 專(zhuān)家訪談 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) 了解綜合性設(shè)施規(guī)劃的政府官員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和其它業(yè)內(nèi)人士 ?界定范圍內(nèi)的功能設(shè)施 ?在目標(biāo)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)有一定影響 樣本量 上述專(zhuān)家訪談與前面模塊的專(zhuān)家訪談合并實(shí)施 約 10家 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 SINOTRUST 新 華 信 42 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 個(gè)人座談會(huì) 座談會(huì)大綱 由新華信提出，與麗都討論后確定 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) ?計(jì)劃共調(diào)查 48個(gè)樣本，按被調(diào)查者職業(yè)分 6組進(jìn)行 ?企業(yè)高級(jí)管理層 ?外資企業(yè)職員 ?外籍居民 ?專(zhuān)業(yè)人士（律師、醫(yī)生等） ?企業(yè)業(yè)主 ?中高檔住宅居民 ?此外，在對(duì)酒店、寫(xiě)字樓、公寓租戶(hù)的調(diào)查中也包含了對(duì)配套設(shè)施的一般考察 考慮到麗都的特點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，尤其需要了解中高消費(fèi)階層的潛在需求 樣本甄別 ?日常工作或生活范圍位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi) ?中高消費(fèi)階層 SINOTRUST 新 華 信 43 配套設(shè)施市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與配套設(shè)施的互動(dòng)關(guān)系及其發(fā)展趨勢(shì) ? 發(fā)展有關(guān)配套設(shè)施需要的市場(chǎng)條件 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展相關(guān)設(shè)施的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 各類(lèi)配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)潛力 ? 各類(lèi)配套在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)空間 SINOTRUST 新