20xx年重慶市沙坪壩區(qū)磁器口地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已改無錯(cuò)字)

　　

【正文】 ，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外， 更要求擴(kuò)大空間。 ”根據(jù) 2020年 5月 1日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn) 10 ——磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿足、對(duì)應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 ，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位臵，一方面緊鄰 212國(guó)道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊 內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 11 住條件。基于以上種種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 ，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源的浪費(fèi)。該項(xiàng)目依據(jù)城 市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 ，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。磁器口的 “古 ”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了 “古 ”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營(yíng)造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對(duì)擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 12 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安臵的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安臵拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化利用； 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè) +普通住宅。 臨街商業(yè)為臨街一層門面，主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時(shí)在商業(yè)二層及安臵 13 房下面配以一定比例的小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房，以滿足小區(qū)內(nèi)管理、活動(dòng)需求。 住房全部按照約定作拆遷安臵，檔次定位中等稍偏低檔次。 項(xiàng)目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁 器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國(guó)的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口旅游人氣旺盛， 2020 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對(duì)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計(jì)今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項(xiàng)目商業(yè)的光明市場(chǎng)前景的穩(wěn)定保障。 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。正 街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700米，均為23層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場(chǎng)空缺， 14 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強(qiáng)有力保證。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例： 1. 2. 3. 磁器口旅游客源 60% 本地附近居民 30% 兩側(cè)道路過客及其他 10% 本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營(yíng)，則人氣旺盛，生意興隆；若對(duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。 根據(jù)與磁 8地 塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項(xiàng)目住宅全部為安臵房，不存在銷售問題。 15 4 建設(shè) 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動(dòng)用房 800 m2 地下車庫及設(shè)備用房 1500m2 停車泊位 50個(gè) 其中：地上停車位 10個(gè) 地下停車位 40個(gè) 16 道路及活動(dòng)場(chǎng)地 1200 m2 綠化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240戶 17 5 項(xiàng)目場(chǎng)址條件 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 擬建地點(diǎn)：位于重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村。 場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛 圍較濃。場(chǎng)地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)