豐臣地產常州商務樓建設項目可研報告(56頁)-地產可研-文庫吧

【正文】 轉讓協議，把其中 平方米 土地 轉讓 給常州柏泰置業有限公司 （地塊北側）， 常州豐臣房地產開發有限公司 剩下 平方米 ， 詳見 附件《 國 用（ 2020）第變 0256352號》、《 國 用（ 2020）第變 025634號 》 國 有土地 使用 證 。 國 有土地 使用 證 編號 : 國 用（ 2020）第變 0256352號 面積： 平方米 土地使用性質： 商業、辦公 出讓年限：商辦 50年 出讓總價： 142萬元（ 根據原出讓 總價，按剩下面積與轉讓 面積比分配 ） 土地狀況： 凈地 項目名稱： 豐臣麗晶商務樓 建設 項目 容積率： 綠化率 : ﹥ 30% 本 資料來自 總建筑密度 : % 建設內容及規模 ： 本項目 建 設 一幢商務樓 ， 總建筑面積 15569 ㎡ ， 其中： 地上總建筑面積 11031 ㎡ ， 地下總建筑面積 4538 ㎡ 。地上建筑 為 六層 ， 一到三層為 商業 、 四到六層為辦公，商業、 辦公 各約占一半 。 本項目公建根據總出讓面積，按剩下 土地 面積與轉讓 土地 面積比分配。 建設規模 見下表： 序號 名稱 單位 建筑面積 備注 1 地上總建筑面積 ㎡ 11031 商業、辦公 2 地下總建筑面積 ㎡ 4538 3 合計 ㎡ 15569 停車車位 序號 名稱 單位 數量 合計 地上停車 地下停車 1 本項目機動車位 個 21 69 90 2 本項目非機動車位 個 87 484 571 項目總投資： 3326萬元 其中 :建安費用 2674 萬元 土地出讓金 及契稅 147 萬元 其他費用 555萬元 預備費 97 萬元 1資金來源：建設單 位自籌解決 籌措方案： 本 資料來自 1）自有資金，用于 出讓金及契稅 及部分工程費用 2）銀行貸款 3）預售款 （按國家對商品房銷售管理的有關規定，商品 房在達到預售條件后可以預售，預售款可以用于支付部分施工款及還貸 ）。 注：根據《 國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》 國發〔 2020〕 13 號 文件規定的要求， 房地產 項目資本金不低于項目總投資的 35%。 本項目項目資本金大于 35%。 1項目建設周期（ 2020年 5月起 ） ： 子項 前期 土建 后期 合計 時間 3個月 9 個月 4 個月 16 個月 本 資料來自 第三章 項目申請報告編制依據 國務院關于投資體制改革的決定（國發 [2020]20 號）。 江蘇省企業投資項目核準暫行辦法。 項目申請報告通用文本。 豐臣麗晶商務樓開發項目 國有土地使用權出讓合同。 常州新北快捷假日酒店開發項目國有土地使用權轉讓合同。 豐臣麗晶商務樓開發項目 土地出讓條件。 豐臣麗晶商務樓開發項目 規劃總平面圖。 江蘇豐臣地產集團有限公司 委托合同。 江蘇豐臣地產集團有限公司 提供的其它資料。 本 資料來自 第四章 發展規劃、產業政策、行業準入分 析 、產業政策、行業準入分析 發展規劃 主城區空間發展方向、結構與組團 根據常州市總體規劃，常州市主城區空間發展方向為“拓展南北，提升中心”。主城區形成“一體兩翼”分散組團式的空間結構。 一體 ：即中心城區，范圍為北至滬寧高速公路，東、南至聯三高速公路，西至西繞城高速公路，為常州城市的本體；其主要功能為生活居住、公共服務、商業金融、文化旅游、科技教育和高新技術產業等；包括中心、高新、城西、湖塘、城東五個組團。 本項目位于高新組團。 高新組團 ： 西起德勝河，東至青洋路，北起滬寧高速 公路，南至城北干道和新機場路。主要功能為發展機電一體化、電子、軟件產業、新材料、生物醫藥等高新技術產業及市公共服務中心、大型生活社區、現代旅游休閑區和城市北部商貿副中心。 建設 要求 ● 工程的數量、規模和標準要與國家和地區經濟發展水平相適應。 ● 總結國內外大型公共建筑建設經驗，按照發展節能省地型建筑的要求，大型公共建筑工程要在節能、節地、節水、節材指標方面起到社會示范作用。 ● 建設單位要嚴格執行發布的建設標準。 本 資料來自 項目用地 根據用地規劃，本項目為商業辦公混合用地。 產業政策、行業準入分析 目前 我國正在經歷工業化、城鎮化，市場化，國際化，并行快速發展的階段，房地產既是重要的生產資料，也是重要的生活資料。經濟的繁榮發展，和生活水平的持續提高，都必然導致房產業的發展。房地產業產業鏈很長，與上下游的關聯眾多。由此決定了房地產業在國民經濟中具有支柱產業地位。所以保持房地產業務的健康持續發展，意義重大。 本項目為 商業、辦公 ，符合房地產開發的產業政策。 江蘇豐臣地產集團有限公司 ，開發資質為 暫定 貳級 。 根據《房地產開發企業資質管理規定》二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積 25 萬平方米以下的開發建 設項目。本項目 土地取得手續合法 。開發的為 商務樓 ， 符合國家 、行業 制定的相關標準規定。 所以，符合房地產行業準入條件 。 土地開發建設與利用條件 受讓人（建設單位）在宗地范圍內新建建筑物，應符合下列要求： 規劃用地性質： 商業辦公混合 用地 綠地率、建筑密度及容積率控制： 本 資料來自 用地面積（ ㎡ ） 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 容積率 40 30 受讓人不得以任何理由隨意占用用地紅線范圍外土地，如臨時需占用土地使用范圍以外的土地或道路，需經市有關 部門的批準。 其它詳見 國有土地出讓合同附件 — 土地使用條件和要求。 用地符合性分析 該項目競得的土地在常州市 高新組團的中心 。根據用地規劃，該地塊為 商辦 用地。土地利用現狀為國有土地。符合土地法第三章十七條、第四章第三十六條之規定，可以用作建設用地。 該項目土地獲得過程符合法律程序及相關政策的規定，已依法申請使用國有土地手續。 本項目 委托有相應資質的咨詢、設計部門出具“項目申請報告”及“ 工程圖紙 設計”。符合國務院第 26 號令第五章第二十一條之規定。 投資強度 本項目的總用地 為 ，總投資 3326萬元，投資強度為每畝511 萬元。 方案符合集約和節約利用土地資源的原則。 本項目為凈地出讓，沒有拆遷。 本 資料來自 第五章 項目選址與建設條件 地理位置 常州地處江蘇省南部，滬寧線中段，屬長江三角洲沿海經濟開發區。位于北緯 31。 0939。～ 32。 04’、東經 119。 08’～ 120。 12’之間，北倚長江天塹，南與安徽省交界，東瀕太湖與無錫市相連，西與南京、鎮江兩市接壤。 擬建項目建設地點在 常州市 高新 組團北部， 通江大道 東側。 自然狀況 地形 、地質、地貌 常州地貌類型屬高沙平原，山丘平圩兼有。南為天目山余脈，西為茅山山脈，北為寧鎮山脈尾部，中部和東部為寬廣的平原、圩區。境內地勢西南略高，東北略低，高低相差 ～ 2米左右。 常州境內河道縱橫交織，湖塘星羅棋布。著名的有泊洮湖 (長蕩湖 )、 滆 湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河 (天目湖 )、大溪兩大人工水庫，貫通全境的京杭大運河更是支流密布，脈脈相連，形成江河相通，三湖相連的水系網絡。 氣候、氣象 常州地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風性濕潤氣候區，氣候溫和濕潤， 2020年平均氣溫 ℃；雨量豐沛 ，年降水總量 毫米；日照充足，年日照時間 ；無霜期長，年無霜期 236 本 資料來自 天；常年主導風向為東南風，春夏秋冬，四季分明。 區域經濟 2020 年 ， 常州 經濟總量由全省第六位上升到第五位 。預計 全市實現地區生產總值（ GDP） 1880 億元，按可比價格計算增長 %。戶籍人均水平超過 7000 美元；財政總收入 414 億元，地方一般預算收入 158 億元 ， 全社會固定資產投資五年累計完成近 4000 億元，是前五年的 倍。工業經濟優化發展， 2020 年規模以上工業總產值達到 4250億元，是 2020年的 ，高新技術產業產值所占比重達到 %，五年提高了 個百分點。服務業發展速度加快， 2020年增加值可比價增幅達到 16%，占三次產業的比重達到 37%，旅游總收入是 2020 年的 。城鄉居民收入持續增長，預計 2020年城鎮居民人均可支配收入 19100元，農民人均純收入 8960元，分別比 2020年增長了 %、 %；居民人民幣儲蓄存款余額 1092億元，增長了 ；社會消費品零售總額 606 億元，增長了 倍，增速居全省前列。 對外開放取得新的突破。五年累計實際到帳注冊外資 億美元， 2020 年達到 億美元，已有 46 家世界 500 強企業落戶常州；全市進出口總額累計 434億美元，其中出口 318億美元，年均分別增長 %和 %；外經營業額 。 區域交通 常州區位條件得天獨厚，北臨長江，南瀕太湖，與上海、南京兩 本 資料來自 大都市等距相望，是中國“大上海經濟圈”的重要城市；同時與蘇州、無錫聯袂成片，構成中國最富庶的“蘇錫常地區”。境內建有長江萬噸級通用碼頭和石化碼頭，長江常州港為國家一類開放口岸；常州民航機場，航線通達國內北京、廣州、廈門、成都、西 安等 20 多個大中城市；京滬鐵路、滬寧高速公路和京杭大運河穿境而過。 地塊交通 本項目位于常州新北區通江中路東側、湘江路南側。項目地塊附近有多條公交線路，公交條件較優越。去市中心、火車站交通便利。道路寬度如下： 道路名稱 寬度 (m) 通江中路 24 湘江路 12 給排水 從通江中 路市政給水網上引兩根 DN250 給水管入基地 。 污水在室外集中后排入市政污水管網。 雨水有組織收集后 ,直接排入 附近河道 。 強弱電 供電線路道路敷設已經到位，都為地下敷設。弱電地下敷設到 位。 本 資料來自 第六章 項目建設方案 區域特征： 常州市高新 區， 通江大道東側，通江大道 即常澄路，是滬寧高速公路常州出口直通市區的必經之路 。 地塊特點：占地面積不大，比較規則，不能形成規模效應，但可以做得較為精致。周邊配套齊全 。 西臨通江中 路 ，交通方便。 定位：營造以人為本的融商業、辦公于一體的現代商辦中心。 同時提高通江中 路的整體城市面貌和文化品味，塑造城市形象及開發商的良好形象。 交通組織 本項目機動車 由 東 側 湘江路 進入集中車庫，人流由 通江大道西 側進入辦公樓。人車分流 。 建筑 設計依據 《建筑結構荷載規范》（ GB500092020） 《建筑給水、排水設計規范》（ GB500152020） 《采暖通風與空氣調節設計規范》（ GB500192020） 《建筑設計防火規范》（ GBJ1687/2020年版） 《建筑物防雷設計規范》（ GB500571997/2020 年版） 本 資料來自 《建筑抗震設計規范》（ GB500112020） 建筑方案 本項目 位于 通江中 路東側 。 項目總用地面積 平方米，為融商業， 辦 公于一體的現代商辦中心 。 地下室 ： 本項目設 4538平方米地下室， 地下車庫停車 按 4000平方米一個分區要求，共設 2個防火分區。 出入口位于湘江路，共 2 個，一個服務于本項目，另一個服務于快捷假日酒店。 地下車庫設自動噴水滅火系統和通風系統。 人行出口盡量借用近鄰的地下自行車庫的樓梯，疏散距離不大于 60 米。 結構 結構概況 （ 1） 建筑物安全等級為二級，設計使用年限為 50年。 （ 2） 建筑物抗震設防類別為丙類。抗震設防烈度為 7度 。 （ 3）設計荷載： ① 公用建筑部分： 商店： ／ m2 辦公、會議： ／ m2（ 不包括隔墻及二次裝修荷載 ） 地下停車庫： ／ m2 上人屋面： ／ m2 不上人屋頂： ／ m2 ② 基本風壓 ： ／ m2； 本 資料來自 基本雪壓： ／ m2。 設計依據 （ 1）混凝土結構設計規范 (GB50010— 2020) （ 2）建筑結構荷載規范 (GB5009— 2020) （ 3）建筑工程抗震設防分類