南通市實施江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定資料細則(已修改)

　

【正文】 第一章 總則 為加強南通市區(qū)城市規(guī)劃管理，規(guī)范、有序地推進城市建設，提高人居環(huán)境質量，促進城市可持續(xù)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的實施，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》）、《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》(以下簡稱《省技術規(guī)定》)以及國家、省、市與城市規(guī)劃相關的強制性標準、規(guī)范，結合南通市實際情況，制定本規(guī)定。 本規(guī)定是《城市規(guī)劃法》、《省實施辦法》、《省技術規(guī)定》相配套的實施性規(guī)定，在南通市區(qū)行政區(qū)范圍內，編制城市規(guī)劃、進行城市規(guī)劃管理須執(zhí)行本規(guī)定。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內的其它地區(qū)按本規(guī)定有關條款執(zhí)行。 南通市區(qū)行政區(qū)內工業(yè)與民用建筑工程、市政基礎設施工程、道路橋梁工程、綜合防災工程、園林綠化工程、城市景觀與環(huán)境設計、城市亮化與美化工程、室外廣告發(fā)布等各項建設工程，須執(zhí)行本規(guī)定。城市總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍內的鐵路、港口、公路、河道、各類管線等適用于本規(guī)定。 第二章 城市土地使用管理 城市用地分類 城市用地，根據(jù)其使用的主要性質進行分類，按照《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》執(zhí)行。 與城市用地相連的各級風景區(qū)、各類旅游度假區(qū)，其向公眾開放，并有一定游憩設施的用地，包括用地范圍內的水域，計入公共綠地，其余概不作為城市建設用地。 建設用地的適建性規(guī)定 各類建設用地的劃分和使用性質應遵循土地使用相容性的原則，符合經(jīng)批準的詳細規(guī)劃的規(guī)定。 尚無經(jīng)批準的詳細規(guī)劃的地區(qū)的建設用地，應由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或總體規(guī)劃的規(guī)定進行建設適建性劃分。 城市建設用地的適建規(guī)定見表二－1。 表二－1中未列入的建設項目，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建設項目對周圍環(huán)境的影響和基礎設施等條件，確定其適建性。 需改變經(jīng)批準的規(guī)劃用地性質或超出表二－1規(guī)定的適建范圍的，應對規(guī)劃進行調整，并按規(guī)定程度和審批權限批準后方可執(zhí)行。 城市新建居住小區(qū)應按國家和省建設行政主管部門規(guī)定，同步配套教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他八類設施，為居民提供必要的公共活動空間。 建設基地控制指標 建設基地最小面積應不低于表二－2的規(guī)定。 建設基地不足上述規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且不妨礙城市規(guī)劃實施的，城市規(guī)劃行政主管部門可以核準建設： 鄰接土地已經(jīng)完成建設或為道路、河道或有其他類似情況，確實無法調整、合并的； 因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調整、合并的。 城市規(guī)劃區(qū)內的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細規(guī)劃，經(jīng)批準后實施。 城市各類建設基地的建筑密度、容積率應不超過表二－3的規(guī)定。 采用較高的容積率值時應采用較低的建筑密度值，具體應用數(shù)值在表二－3規(guī)定幅度內由城市規(guī)劃管理部門綜合考慮有關規(guī)定及實際情況后確定。 原有建設基地的容積率已超過規(guī)定值的或綠地率未達到規(guī)定值的，不得在該基地范圍進行擴建、加層。 在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，可按表二－4的規(guī)定增加建筑面積，由規(guī)劃行政主管部門具體核定，但增加的建筑面積總計不得超過該建設基地的規(guī)定建筑面積的百分之十五（規(guī)定建筑面積＝建設基地面積該基地允許建筑容積率）。 表二－2 建設基地面積下限指標建設項目類型居住建筑非居住建筑低層多層高層低層多層高層建設基地面積（平方米）50010002000－10003000表二—3 建設基地建筑密度、容積率上限指標建設基地類型建筑密度(%)容 積 率核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū)住宅用地低 層383532~~~多 層303028~~~中高層282523~~~高 層202018~~公共設施用地辦公建筑多層454240高層383532商業(yè)建筑多層555045高層504540商住綜合樓多層504540高層454035注：核心區(qū)：濠北路，濠東路、城山路，濠西路、躍龍路，青年路所界定的用地范圍，其中涉及到濠河風景區(qū)及歷史保護區(qū)等重要地段的建筑密度、容積率指標，按批準的相關規(guī)劃執(zhí)行。 Ⅰ地區(qū)：鐘秀路、外環(huán)西路、工農(nóng)路、虹橋南路內側、核心區(qū)外圍地區(qū)所界定的范圍。唐閘鎮(zhèn)區(qū)、天生鎮(zhèn)區(qū)、陳橋、幸福、秦灶鎮(zhèn)區(qū)、觀音山鎮(zhèn)區(qū),按Ⅰ地區(qū)的標準執(zhí)行。 Ⅱ地區(qū)：Ⅰ地區(qū)外圍地區(qū)，包括新城區(qū)、崇川開發(fā)區(qū)、狼山風景區(qū)、市開發(fā)區(qū)、港閘開發(fā)區(qū)、站前區(qū)，以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工貿(mào)園區(qū)，按Ⅱ地區(qū)標準執(zhí)行。其中狼山風景區(qū)(含狼山鎮(zhèn)區(qū))建筑密度、容積率指標，按批準的相關規(guī)劃執(zhí)行。 表中未列入的科研、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝術、幼托等設施的容積率控制指標，應按國家有關規(guī)定執(zhí)行，但不得超過上表中相應居住建筑的指標。 混合用地按不同性質用地比例折算。 表二－4 開放空間增加建筑面積指標允許建筑容積率每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（平方米）小于4大于等于4 注：開放空間的條件和計算方法見附錄五。 建筑物之間因公共交通需要，架設穿越城市道路的人行通道且符合下列規(guī)定的，其建筑面積可不計入建筑容積率控制指標范圍： 通道內不設置商業(yè)設施，通道全天候對公眾無償開放； 。第三章 建筑管理 建筑間距 建筑物的間距除必須符合消防、抗震、安全、環(huán)保、工程管線和文物建筑保護等方面的要求外，應同時執(zhí)行本規(guī)定。 根據(jù)居住建筑日照標準和我市實際情況，居住建筑日照間距系數(shù)低限值按表三－1執(zhí)行。 居住建筑日照間距按下列公式計算：L＝iH式中：L＝建筑間距 i＝日照間距系數(shù) H＝南側建筑的計算高度（見附錄二） 市區(qū)居住建筑日照間距原則上不考慮不同方位的折減系數(shù)，但因城市景觀或其它特殊要求的需要，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，并報南通市規(guī)劃委員會批準，可參照表三－2規(guī)定執(zhí)行。 表三—1 居住建筑日照間距系數(shù)表間距系數(shù)適用地段核心區(qū)Ⅰ地區(qū)Ⅱ地區(qū) 注：建設基地＜1公頃，且無集中公共綠地的(面積＜400平方米)，居住建筑間距按表 三－。建設基地＞1公頃的須設置公共綠地。 當新建居住建筑位于已建住宅的南側時，相鄰建筑間距系數(shù)按表三－ 制(屬一次規(guī)劃分期實施的，按原批準的詳細規(guī)劃核定的間距系數(shù)執(zhí)行)。表三－2 不同方位間距折減系數(shù)方位0~15176。＞15176。~≤30176。＞30176。~≤45176。＞45176。折減系數(shù) 注：表中方位為正南向(0176。)偏東、偏西的方位角。 L為當?shù)刈≌舷虿贾脮r的日照間距。 多層（含中高層）居住建筑間距： 多層居住建筑間距，條式建筑按表三－1系數(shù)計算確定；。 多層居住建筑非平行布置時（夾角≤60176。），其最窄處建筑間距按平行布置的居住建筑日照間距控制。 在南北向居住建筑南側、東西向居住建筑東西側垂直（夾角＞60176。）布置的多層居住建筑，其建筑間距按表三－。當垂直居住建筑山墻寬度大于16米時，按平行布置居住建筑控制。 在滿足日照間距條件下，，山墻有一側居室窗戶的，山墻一側出挑陽臺的。 當山墻之間設置道路的：居住區(qū)道路，山墻之間的最小距離不得小于24米；小區(qū)級道路(寬6~9米)，最小山墻間距不得小于12米；組團級道路（寬5米），；當?shù)缆穼捫∮?米時。 平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居?。┑纳綁﹂g距應符合城市規(guī)劃，并滿足消防、施工和安全要求。 多層居住建筑地面層為非居住用房時，視同居住建筑控制間距。在舊城核心區(qū)建筑密集地段進行改建確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核定，其與南側建筑的間距，可扣除地面層非居住用房的高度計算。，可扣除其高度計算與南側建筑的間距。 低層居住建筑與其相鄰低、多層居住建筑的南北向間距，按多層居住建筑間距有關規(guī)定控制，但最小間距不得小于8米。山墻之間有公共道路的，山墻間距不得小于6米；無公共道路的，應視具體情況，滿足消防、施工、通行要求。 高層居住建筑間距： 高層居住建筑之間的建筑間距，條式建筑按表三－1系數(shù)計算確定；點式建筑，南北向的，不得小于南側建筑高度的1倍，其最小間距為30米；東西向的，其最小間距為18米。 高層居住建筑與多、低層居住建筑之間的建筑間距，南北向的，北側為多、低層居住建筑時，；南側為多、低層居住建筑，條式的建筑間距按表三－1規(guī)定控制，但最小間距不小于13米。 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防和施工安全的規(guī)定控制。山墻均有居室門或窗戶的，其間距不得小于13米。 非居住建筑與居住建筑的間距： 非居住建筑位于居住建筑南側或東西側的，其建筑間距按居住建筑間距規(guī)定控制。在符合日照、環(huán)保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，如山墻無門、窗、陽臺，其間距可酌情縮小。因城市街道景觀需要，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定，平行于城市道路的沿路非居住建筑可與相鄰居住建筑山墻毗鄰建造。 高層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時，其建筑間距應不低于表三－3規(guī)定的最小控制間距。 非居住建筑位于居住建筑北側的，其建筑間距應符合環(huán)保、安全、消防等有關專業(yè)規(guī)范規(guī)定，其最小間距（非居住建筑）低層為6米，多層為10米，高層（含中高層）為13米。 非居住建筑的間距： 高層（含中高層）非居住建筑之間及其與其它非居住建筑的間距應不低于表三－3的規(guī)定： 表三—3 高層非居住建筑之間及高層非居住建筑 與其他非居住建筑最小控制間距（米）高層非居住建筑裙房其它非居住建筑（一、二級耐火等級）高層非居住建筑1399裙 房966 多層非居住建筑平行布置時，最小間距不得小于10米。 低層非居住建筑與多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不得小于6米。 工業(yè)建筑、倉儲（庫）建筑等按相關的消防、安全間距控制。 醫(yī)院的病房樓、休（療）養(yǎng)建筑、老年公寓、幼兒園和托兒所的教室、活動室及臥室的間距按表三－；大、中、小學，教學樓的間距按表三－，學生宿舍按居住建筑間距控制。 建筑物退讓 沿建設用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側以及電力線路保護范圍的建筑物，其退讓距離必須符合日照間距、文物保護、風景園林、市政管線、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，應同時符合本規(guī)定。 建筑物后退建設用地邊界距離： 沿建設用地邊界（規(guī)劃用地紅線）的建筑物，其離界距離按表三－4規(guī)定控制。界外是居住建筑時，~。表三—4 各類建筑的最小離界距離 離界 建筑類別 距離建筑朝向居住建筑非居住建筑建筑物高度的倍數(shù)最小距離(米)建筑物高度的倍數(shù)最小距離(米)主要朝向低層4—4多層6—6高層139次要朝向低層3—按消防間距多層—按消防間距高層—注： 表中，i=應執(zhí)行的日照間距系數(shù)，H=建筑物高度。 建筑物后退用地邊界距離以建筑物最凸出的外墻(含柱)邊線計算。挑檐、雨蓬、踏 步等凸出部分不得影響交通、消防等方面的要求。 按表中離界距離執(zhí)行時總間距小于消防間距時，應按符合消防間距的要求確定離界 距離。 建筑離界距離在滿足本表要求的前提下，還必須考慮其基礎施工對周邊建筑物的影響。 臨道路建筑在符合城市規(guī)劃、建筑防火和施工需要的前提下，相鄰基地邊界線兩邊 的建筑可毗鄰建造。 建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見本細則附錄三。 當新建多層建筑位于已建居住建筑的東南向或西南向時，按山墻間距加1米的要求控制，并同時滿足建筑退界要求。當新建建筑山墻與已建居住建筑山墻重合時，按表三—1規(guī)定的條款執(zhí)行。 相鄰地塊，當一方已經(jīng)退讓超過規(guī)定距離時，另一方如需減小離界距離，必須滿足以下要求： (1)符合日照、消防、施工安全要求。 (2)取得退讓較多方土地使用權和房屋產(chǎn)權所有者的同意。 建筑間距范圍內有公共道路時，公共道路部分是否計算在離界距離內，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規(guī)定。 地下建筑物的離界距離，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距離），且其最小退讓距離為3米。 建筑物后退城市道