臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研(存儲版)

　　

【正文】 酒店等高檔休閑場所，同時項目北側還有沃爾瑪在建項目，西側連接濱河生態景觀公園，西南側在建有五星級天鵝大酒店、已建成的四星金海灣大酒店，項目地南部有航空大酒店，南側有在建的大型古城公園，東部銜接鼓樓北繁華市區，區位環境優越，發展空間巨大。 項目主要指標 建筑 面積： 171265 萬平方米； 容積率： 3； 綠化率： 33 %左右； 總戶數為 1450 戶 住宅層數：以 高 層住宅為主， 小高 層為輔； 配套公建：地下車庫 開發周期： 2020 年 10 月 —— 2020 年 6月 項目投入與產出分析 項目投入與成本 本 資料來自 本項目按地上建筑面積 171265 平方米測算，成本預算如下： 土地成本： 202000000247。 財務成本： 40000000247。 建筑平米單價： 3428 元 ／ｍ178。 成本法定價 本項目總成本為 萬元，從靜態形式分析，本項目建筑面積為 171265 平方米，本項目綜合成本價 按建筑面積為 3428 元 /平方米。 山西德和 房地產開發有限公司自有資金 8000 萬元，達到總投資的 %，向銀行進行 一年期貸款，數額為 20200 萬元，貸款年利率 20%，利息約 4000萬元。總體來看，項目進入銷售期后，公司的資金鏈 是有保證的。 根據價格、建設投資對利潤（靜態）的敏感影響程度進行分析。 經可研分析，我公司德和上城項目建設條件充分，市場預測表 明 市場前景看好，擬建規模可 順利 實施完成 ， 整體項目抗風險能力較強，可能的投資風險可以控制與規避 ， 項目投資收益較可觀 ， 本項目投資可行。 項目敏感性分析 影響房地產項目盈利因素很多，如價格、銷售情況、可變成本（推廣費用）、工期、宏觀經濟形勢和不確定性因素等。投資利潤率 %， 投資利潤率較 高。 項目資金籌措 從項目開始征地至 2020 年 10 月末項目開工，已累計投入的資金約 20200萬（土地），這 也是項目滾動開發時需要投入的最大數額的資金。 +8000 元 *20200ｍ178。 不可預見成本： 8790789247。 銷售成本： 14998670247。 項目經營方式 項目地塊現由 山西德和 房地產開發有限公司 全資子公司組織開發，面向市場進行公開銷售。 （ 1）總用地面積約 平方米，容積率為 3。 其它高端消費人群。 官煤產業鏈黑幕》 ）。無論是常規服務、公共性服務，還是特約性服務，極力彰顯精英一族生活的高品質、高水準。 定位分析 本項目定位符合城市規劃 總體目標 。從遠期來看，是西部的區域中心，未來的政治 經濟 文化中心。 （ 5）臨汾目前綜合型、規?；?、科學化的居住區的空白，區域業態的不完善及業態的不科學性，亟待我項目差異化的規劃去填補。項目用地東、西干道為城市交通 大動脈，南、北干道為商業主干干道，便捷的交通更有利于吸引本區域及其他區域的消費人流； （ 4） 項目瀕臨汾河外灘和綠化帶，具有得天獨厚的 原生態 自然景觀資源，有利于打造原生態 景觀概 念的高檔居住社區。家天下、博浩源馨城、濱河灣城市花園、廣奇 板塊分析： 老城板塊屬于臨汾市民概念中的市區，各項配套相對全面，但缺乏建設的生機和活力，在政府大的戰略規劃指導下，該板塊仍然有一定數量項目出現，但體量和規模都不大，總體容量不大。 區域 發展規劃 臨汾開發區規劃面積 平方公里，是以清潔型一類 工業為主體，以科技和商貿為雙翼的新型生態園林式經濟區。周邊鐵路公路四通八達，非常便捷。 房地產 需求趨勢 臨汾房地產需求趨勢近年來呈現以下特點： 品質與價格同步提升 ； 中小戶型 成為市場主流 ； 城西城東快速發展，成為臨汾人民未來主要的居住區域 ； 商業物業需求量旺盛 ； 大量的煤老板將進入房地產行業從事房地產開發建設 ； 白領階層、公務員、私營業主將成為市場消費的主力 ； 消費者的個性化需求將得到滿足。商品房銷售額 億元，比上年同期增長 %。其中，住宅 萬平方米，增長 %；辦公樓 萬平方米，增長 %；商業營業用房 萬平方米，下降 %；其他用房 萬平方米，增長 倍。 臨汾 市房地產運行狀況分析 本 資料來自 臨汾 2020 年房地產開發投資情況 房地產業 做為臨汾市的一個新興產業， 2020 年，臨汾市房地產開發投資快速增長，商品房建設規模明顯擴大，銷售加快，空置面積明顯減少。 特色城鎮化 的推進 按照 “ 城市現代化、集鎮城市化、城鄉一體化 ” 的思路，推進城 鎮化與工業化同步發展，走出一條適應臨汾市情的有利于產業和人口聚集的具有臨汾特色的新型城鎮化道路。構建中心城市行政區、住宅區、商貿區、教育區、科技服務區、休閑娛樂區、旅游區和高新技術產業區。 （四）民生狀況繼續得到改善 由于從政策和經濟發展中受益較多，城鄉居民收入繼續保持較快增長勢頭。全年全市施工項目 1322 個，其中新開工項目 1041 個 ,比上年減少 130 個。前三季度，全市規模以上工業增加值能耗為 噸標煤，同比下降 %，下降幅度位居全省第 2。預計全年將繼續保持這一趨勢。全年全市第二產業增加值完成 億元，同比增長 %。其中，夏糧 億斤，比上年減產 %；秋糧 億斤，創歷史最高水平，比上年增長 %。 2020 年， GDP 達到 億元，財政總收入 億元，兩項指標位居山西省第二。 農業基礎 : 以糧棉和多種經濟作物為主，土地產出率高，特別是中部臨汾盆地，土質肥沃，氣候溫和，特產豐富，素稱“膏 腴之地”和“棉麥之鄉”，小麥產量占全省 ％，主產小麥、棉花、玉米、豆子、紅薯等以及紅棗、核桃、蘋果、紅果、柿子 、花椒等干鮮果。22′— 112176。 德和上 城項目 用地 是 4地塊，位于德和世紀城項目西北角區域， 南接華遠名邸，西至西大街，北至河汾五路，東至中大街。其中， 7地塊為一期開發， 9地塊用于二期開發， 3地塊為三期開發。57′、東經 110176。 氣候條件 : 臨汾市地處半干旱、半濕潤溫帶大陸性季風氣候區，四季分明，雨熱同期，光照時數為 2417 小時 — 2714 小時， 年平均氣溫 — ℃，降水量 毫米，無霜期 125191 天 ， 是華北地區光能資源高值區。 綜合經濟 : 形成以煤炭、焦化、機械、電力為骨干，化工、輕紡、建材、電子、食品等較全面配套的工業體系，擁有臨汾鋼鐵公司、山西焦化集團、 山西三維集團、霍州礦務局等 35 家大中型工業企業 。全年糧食總產 億斤，增長 %，為歷史上第二個高產年。一些技術含量較高、附加值高的產品產量增長較快，鋼材產量達到 萬噸，增長 %；精煉銅 萬噸，增長 %；粗苯 萬噸，增長 %，焦油 萬噸，增長 %。分行業看，化學原料及制品業實現利潤 億元，同比增長 倍；黑色金屬冶煉及壓延加工業 億元，同比增長 倍；煉焦業 億元，同比增長 %；煤炭開采和洗選業 億元，同比增長 ％。 三是節能降耗取得一定成 效。第三產業完成 億元，增長 %。太鋼集團臨鋼公司、山西華銅銅業、三維股份、山焦、翼城酒鋼、山西中宇、霍州煤電 8 大企業總量占到全市規模工業總計的 1/3，比上年提高 3個百分點，增速高于全市平均水平 11 個百分點，拉動全市工業增速近 10 個百分點，為全市經濟較快增長發揮了重要支撐作用。加快建設河西、臨汾開發區和堯廟三個組團。加強社會福利設施和社區服務建設。 2020 年城鎮人口達到 200 萬人左右。 2020 年，臨汾市房地產開發企 業施工房屋面積 萬平方米，比上年增長 %。其中，現房銷售 萬平方米，增長 倍；期房銷售 萬平方米，減少 %。 分縣市看， 2020 年 臨汾 市商品房開發投資主要集中在平川縣市，其中堯都區、洪洞縣和侯馬市，分別完成房地產開發投資 億元、 2 億元和 億元，分別占 臨汾 市房地產開發投資總額的 %、 %、 %，三縣市投資額占到了全市投資總額的 90%。開發區地處臨汾市區北郊，在臨汾市市區總體規劃 53 平方公里范圍內。中國銀行大樓矗立在開發區繁華地段，中國信合坂下信用社服務規范，業務量大，其所屬的營業網點遍布各個社區，存貸款非常方便；五洲休閑廣場是集餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能涉外三星級酒店，四星級唐堯酒店即將投入使用，另外還有金世紀娛樂城和濱江假日廣場等場所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費需求；開發區文化教育種類完整，有中學學校 4 所，職業培訓學校 2 所，以及分布于各個社區的小學、幼兒園等，可為居民提供教學質 量高、就讀方便快捷的教育條件；衛生醫療事業蓬勃發展，大型綜合醫院新立醫院和臨汾兒童醫院，可為患者提供方便高效的就醫條件，各社區醫療服務中心肩負著居民的就醫重任；開發區商貿市場建設帶動了整個區域的經濟發展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的 家 俱市場，新星機電城和汽車專業市場繁榮了當地的市場氛圍，擬建的汽貿博覽城占地近 200 畝，是規范的、功能齊全的汽車市場；寫字樓、住宅樓、標準廠房的建設，更將為廣大投資者提供優越的發展環境。本區域項目有裕祥花園、三和家園，潛在項目有新供和 地產項