某某項目物業管理服務方案-全文預覽

　　

【正文】 坪養護補種，樹木及花草調整；及時處理綠化與其他公共設施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時花、苗木、盆栽及室內擺花等服務。 防止噪音污染具體措施主要包括以下幾個方面內容：① 進入小區車輛一律不準鳴放喇叭，其車速不得超過5公里/小時；② 對商業門店和業戶所產生的噪音進行嚴格要求和控制，對超標者以說服教育為主，并責令其改正；③ 控制區內裝修噪音，要求施工隊在規定時間內作業，對于噪聲較大的工程，限制其在區外完成。對于業戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區在任何時候都不出現垃圾暴露和堆放現象。實施近宅停車管理方案制定車位使用條例、收費規定以及停車管理規定，近宅停車給業戶帶來方便，但必須確保車輛停放進出井然有序，車道暢通。五、車輛管理服務 實施交通規范管理根據“XXXXX”的實際情況，對交通車輛實行規范化管理，具體表現在標志規范、指揮規范、制度規范。（1） 治安防范體系： 保安隊伍結構圖 巡邏崗巡邏 守衛崗 機動崗 重點巡邏 主副出入口 快速反應機動巡邏 車庫出入口 快速支援全面防范實施“三崗”結合，即巡邏崗、守衛崗、機動崗三崗聯合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動；① 保安巡邏采用重點巡邏和機動巡邏，統籌安排巡邏時間，并利用智能巡更系統對巡邏進行績效監控；② 機動增援進行“二級”調度，實施快速推進體系。對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。① 人流控制。四、 治安管理服務 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應急方案、交接班規程，實施三級防火責任制度，參與二級裝修管理，對公共設施設備定期巡視，配合地區公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監督，確保管理區域的平安。業戶裝修申報手續中，管理處分別與業戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協議書”和“裝修責任書”，分清管理處、業戶、裝修施工單位之間的責、權。（2）行政手段。業戶裝修垃圾實施袋裝化，指定地點投放。同時管理處的安全巡查、環境巡查、消防管理人員也要對裝修進行監管。（3） 裝修材料符合防火規定。裝修審批重點如下：（1） 保證房屋設施的正常使用功能。擬采取的違章裝修控制流程： 業戶辦理入住手續 對業戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責任事務主管監管 裝修糾察、環境巡查、治安巡邏、消防管理人員交叉監督 發現違章裝修，1小時內 發出通知，上門工作，以便說服業戶，以情打動業戶，讓業戶整改 采取強制措施 向房地辦業委會等反映情況以取得支持經濟手段,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實到位為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發揮社區文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業戶單位的橋梁，真正提高業戶按章裝修的自覺性。業戶對新的場所均有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業戶的首次接觸，展現未來物業管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區物業所特有氛圍和良好的物業管理大環境，獲得一個良好的開端。2）提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺協調，代辦有關業務，方便業戶，減少麻煩。運用電腦輔助管理，開展日常服務，與業戶保持緊密聯系，接受業戶監督，定期分析、評議尋找須改進的工作環節。積極開展對業戶的宣傳隨著房產市場的高速發展，物業管理法規的逐步規范，購房者的理性消費使業戶對物業管理的重視日益增加，為了更好地實施物業的管理和服務，作好對業戶的宣傳是本公司介入的一項重要工作，如有條件搞一些物業管理常規知識以及智能化設施的使用和裝修制度的宣傳。第七節 日常管理與特色服務日常物業管理階段是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，針對“XXXXX”的特點，本公司的物業管理工作將由介入期、常規期二個部分組成。在本公司進駐后，我們希望能從原管理單位或者建設單位獲得完整的小區建筑竣工資料，這些資料包括：結構、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料。本公司目前有一整套完善的規章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經營范圍和承擔的任務為依據，并在多年的實踐中反復補充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內部管理制度，這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務、各類人員和各部門的職能、職責、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業整體形象奠定了基礎。 （四）、清潔綠化環保工具。評核工作是在員工工作一段時期后，由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，以使員工的直接上司、部門經理或公司領導及時了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓成績的依據。④提高員工素質培訓：主要是在常規培訓基礎上，結合公司業務發展或管理工作需要安排的專題培訓，由公司辦公室負責組織落實。主要內容包括：A、崗位職責；B、專業技能；C、操作規程；D、言行舉止訓練。培訓方式（1）培訓的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三種方式。培訓所要達到的目的，是最終培養出一大批領導干部中的職業經理層管理人員；在普通職員中培養出一大批既有專業知識技能，又有現代管理水平的職業管理層人員；在保安員、保潔員的臨時工隊伍中培養出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質、有現代意識的新時代打工一族（勞動者）。10年房地產物業管理從業經驗。比如我們制定了《不合格服務的識別及處理程序》并填寫不合格報告。（2）嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵手法。同時，還要根據每個人當時的個性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環境得到不同的激勵。在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時了解掌握員工的心理活動、思想狀態，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時指導糾正，將可能發生的問題消滅在萌芽狀態中，確保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。這個環節包括硬件和軟件兩個方面。在整個過程中，經理還要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結，從而保證了管理的有效性。（三）、擬采取的管理方式內部管理架構運作機制管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。保安人員于小區內、住宅外設守衛崗、巡邏崗及機動崗，中央監控調度室24小時值班，接受報警及實施調動，實行全員義務消防員制。 3．社區文化和便民服務。因此，本公司如取得“XXXXX”的物業管理權，即可安排包括保安、保潔在內的人員進現場工作，憑借本公司的專業管理與服務，能夠促進物業銷售，幫助開發商進一步樹立在房地產市場上的良好信譽和卓越品牌，亦將成為本公司的榮幸。將人文精神融入小區的物業管理和服務活動中，組織并配合業主開展多種形式的文化活動，豐富業主的業余生活，滿足業主的精神追求，提高小區的文化品位。 二、擬采取的物業管理服務方案第一節 物業管理的思路、重點，擬采取的管理方式 （一）、管理思路通過與業主委員會部分成員的幾次接洽、信息溝通、答疑交流及對現場的觀察，根據“XXXXX”的定位及管理與服務要求，并結合本公司多年來從事專業化物業管理的運作經驗，“XXXXX”的物業管理主題是“人性化服務”。據悉，日本近來借鑒中國企業民主管理經驗，普遍推行職工提合理化建議等做法，使企業的凝聚力明顯增強，經營管理者與被管理者的關系不斷改善。比如，在我們的小區內，沒有一塊“禁止隨地吐痰……違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。同時，也維護了員工的基本自尊。 待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達理或刻薄刁蠻干的住戶、臨時租房的住戶、公司戶等。 “以人為本”的思想所熏陶的企業公司是一個強化的溫室社會，處身其間的個人，逐步被培養起類似于家庭意識的社團意識，具有克已、忠誠、服務、合作及效忠精神，愿把自己與公司結合起來，大多數人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。公司十分關心員工的福利，努力爭取住房困難的解決，每年組織員工外出集體活動，既調節了身心機能，更開闊了眼界努力塑造企業形象，增強員工的自信心和認同感。建立有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。建立有效的激勵機制，努力提高員工的整體素質。經過十余年的探索與實踐，憑借超前的管理理念、規范化服務及富有特色的企業文化，現已發展成為XXXXX地區較有影響的物業管理企業。本公司面向社會提供保安、保潔、維修、綠化等專項或全面的委托管理、顧問管理、物業管理咨詢等各類專業服務。公司下設三個部室，八個物業管理處，有各類專業技術及服務人員150余人。公司以“服務創造價值”為經營理念，按照ISO9001：2000標準要求，全面實施質量管理，建立了完善的質量管理體系，適應業主需求，不斷提升服務水平。在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“無功就是過，平平淡淡就是錯”的企業人才觀，堅決屏棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業、為公司多創效益，包括社會效益和環境效益。規定主任主管都要持證上崗，都必須會操作電腦，會駕駛機動車輛等。公司領導對家屬們的支持表示深切的謝意使得她們很感動，并表示今后將一如既往地支持公司的工作。公司倡導的是以人為中心的“人力資本”思想。住戶的責備批評投訴當成神佛之聲，不論責備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經常向員工強調的重