中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業(yè)報告-免費閱讀

　　

【正文】 造優(yōu)質(zhì)品牌 以品牌樹形象，以形象開拓市場。充分利 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 33 頁 用中銀國際開盤、封頂、裝修、交房、開業(yè)等事件進行針對性宣傳，提高項目的知名度、增值潛力。 招商政策執(zhí)行中注意問題 1. 低承諾，高兌現(xiàn) 推出優(yōu)惠政策要留有余地，把握性較低、條件不具備或時機不 成熟時，不能一步到位，需分步實施。 原則 5 放水養(yǎng)魚原則 租賃經(jīng)營采取放水養(yǎng)魚原則， “先做人氣，再做生意 ”，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務，將本項目先做紅火，吸收足夠的人氣值后，再行成為更具有投資價值的商業(yè)物業(yè)。 二、招商目標 目標是指導行動的綱領，對于中銀國際商業(yè)物業(yè)，在所處地段及周邊環(huán) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 33 頁 境的情況下，如何吸引中小型商務機構，同時吸引私人會所、銀行、進駐，將是一個較為突出的問題。就達到本項目招商目的主要有以下幾點： 托地利優(yōu)勢，成就中銀國際 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 33 頁 “地段、地段，還是地段 ”，既然占據(jù)了這么好的優(yōu)勢地段，不如把他用的干脆利落。傳統(tǒng)的商鋪開發(fā)經(jīng)營的形式較為簡單 ,營銷鏈的形式是 “開發(fā)商 ——投資者 ”隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起 ,簡單的經(jīng)營模式已經(jīng)無法適應競爭 ,轉向多方參與 ,謀求共贏 互利的模式 “開發(fā)商 ——投資者——經(jīng)營商家 ——消費市場 ”。大學畢業(yè)后分配回來，我一直想要在運城也能住這樣的房子。 周邊范圍內(nèi)從事高薪水的技術性工作者，和學校有較高級職稱的知識分子。 操作 4 獨一無二的個性特色 項目要獨樹排他性，有效規(guī)避競爭風險； 第三章 目標客戶群體分析 在運城市中銀國際 項目總體定位基礎上，我們結合《市場調(diào)研報告》的基本結論，提出以下客戶群體定位。 主題 定位 “運城首席復合型口岸地標 ” 定位演繹 “運城首席復合型口岸地標 ”，口岸是一種在風水學上形象的說法 ，由于其地處中銀大道同禹都大道的交匯處，人流及車流則可形象成為水流，而本項目正處于交匯處的東南角，稱為 “口岸 ”則能夠很貼切的顯示其項目定位；復合型是指本項目業(yè)態(tài)豐富，綜合了商場、餐飲、私人會所、休閑娛樂、住宅、迷你 office、寫字樓等為一體，充分體現(xiàn)資源合理利用， 切實展現(xiàn)口岸地段優(yōu)勢；首席是指項目在運城首次應用，在本區(qū)域獨一無二。目標群體和競爭者是定位的依據(jù)。 現(xiàn) 時運城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 三 種 定 位 方 案 方案分類 方 案 一 方 案 二 方 案 三 物業(yè)類型 2 百貨，以上為住宅 2 百貨， 4 賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 定位 中銀大道上首棟擁有配套商業(yè)的單體住宅 中銀大道十字路口的地標建筑 運城首席復合地產(chǎn)口岸地標 項目盲點 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點 口岸價值需要推廣傳播 項目印象 普通 一般 易成為運城地產(chǎn)地標建筑 評 價 較為單一 與所在位置不夠協(xié)調(diào) 口岸價值，運城首席 第二節(jié) 項目定位方案 一、 項目 SWOT 分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 33 頁 項目優(yōu)勢分析： 地段優(yōu)勢強： 位于運城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處，作為高教園區(qū)、機場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運城政務區(qū)的交通口岸，此項目獨享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸； 交通便利，而且隨著運城新城向東移動的發(fā)展趨勢，具有較大的商業(yè)價值。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 33 頁 4)、你喜歡住宅哪種外觀 色調(diào)清新、風格淡雅排首位，有 52 人選擇；立面簡潔、格調(diào)高雅為其二43 人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有 36 人選擇； 5)、喜好的住宅風格（百分比） 田園風格的住宅是消費者的首選，占到 34%，其二是現(xiàn)代簡約式的風格%，歐陸風格的其次有 %的選擇。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 33 頁 第六節(jié) 運城市住宅市場需求調(diào)查及分析 1 現(xiàn)住房狀況 1)、現(xiàn)在住在運城哪一個區(qū)域（百分比） 本次調(diào)研對象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到 39%，城西次之，占到 26%，由此得出市 中心和城西仍為主要人群聚集地。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 33 頁 主導產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河東西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在 30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到 50% ，整個商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結構升級明顯加快。根據(jù)運城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應在城北開發(fā)； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 33 頁 運城市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，規(guī)模不大，使城市建設投資偏小； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 （二）居住喜好分析 位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區(qū)，居住大環(huán)境已形成，是未來城市的科教文化中心，城北和東北受工業(yè)園區(qū)影響必將聚集人氣。城市改造建設帶動住宅革命，導致商品房銷售勢頭一路盤升，價格持續(xù)上漲。城市格局基本形成；新區(qū)建設全面啟動，房地產(chǎn)迅速興起，以金鑫、天泰、御苑等一線開發(fā)商為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)帶動整個運城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。現(xiàn)已完成地基處理，正進行基礎筏板鋪設，完成投資額 200 余萬元。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 33 頁 中銀國際項目全程策劃運營報告 前 言 ……………………………………………………………………………………………..03 第一章、市場分析報告 ……………………………………………………………………………..04 第二章、項目定位 …………………………………………………………………………………..27 第三章、目標客戶群體分析 ……………………………………………………………………….39 第四章、項目招商策略部分 ……………………………………………………………………….45 第五章、項目形象策劃 ……………………………………………………………………………60 第六章、推廣與傳播策略 …………………………………………………………………………75 第七章、商務住宅銷售執(zhí)行方案 …………………………………………………………………94 結 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第