深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 1100萬輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護和 店鋪維護相結合 4S店和分 散的店鋪 維修 轎車保有量*平均維修金額 1100萬輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結合 4S店和分散的店鋪 二手車交易 二手轎車交易量 *交易平均價格 44 萬輛 *7 萬元 /輛=308億元 舊車購買或 以舊換新 全國 145家二手車交易市場 汽車租賃 租賃車數量*每臺年租賃收入 12萬輛 *5萬元 /年 =60億元 個人渡假為主或 單位商務 汽車租賃公司 汽配批發(fā)銷售 轎車保有量*每臺需要配件金額 1100萬輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場 批發(fā)市場、店鋪 汽車文化 一般作為配套設施 汽車城 配套項目 合計 5139 億元 以上僅分析了本項目可能涉及的產業(yè)的規(guī)模，如果按照產業(yè)關聯度系數計算，則整個產業(yè)光轎車及關聯產業(yè)市場規(guī)模就可超過 5000 億元，按照間接關聯度計算則超過 10000 億元。 世璜投資機構 21 表 13 項目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務種類 主要建筑 面積估算 建筑類型 4S 專賣區(qū) 銷售各類 新轎車 4S 專賣店、品牌銷售商銷售大廳 按 15 家計算， 6000m2/家，占地 9 萬 m2；建筑面積按 5000m2/家，共 萬 m2。 招商期內成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設 4S 店，即一期建設從 2021年 2 月開始；二期各功能項目建設在 2021 年 5 月啟動，建設周期 1 年， 2021 年 5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。 （ 2）項目組織 安排 根據基于戰(zhàn)略的組織構建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。 （ 3）機會（ Opportunity） 世璜投資機構 25 ? 國民經濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產業(yè)的高速成長極大的刺激了產業(yè)投資熱情，對汽車產業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產業(yè)的支柱產業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調； ? 交通基礎設施不斷完善，城市公共交通設施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展 。月計算，倉儲按 6 元/m2現金流量計算的基準年為 2021 年。投資帶動效應的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴散效應的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應至少要放大一倍。 即項目能帶動投資為 億元。月計算，財務費用以沒歸還的貸款計算當年利息。 世璜投資機構 26 七．項目經濟效益分析 經濟分析部分基于的假設條件主要是由表 13 所 決定的，而收入等項目是基于預測的基礎上進行的，如果預測偏差較大，無疑結論將會發(fā)生很大的變化。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前龍巖市場還沒有出現大型的產權式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現寡頭壟斷者的地位； ? 項目所在位置由于靠近高速公路出口 ，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產業(yè)也不對項目產生實質性損害，并且一些產業(yè)能夠實現優(yōu)勢互補； ? 項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。按照產品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復制”而迅速發(fā)展，如果按照產業(yè)擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關汽車服務業(yè)進行介入。 3．項目實施進度安排 本項目從目前 2021 年 1 月 1 號開始計算，預計到取 得土地產權需要半年左右時間（即到 2021 年 6 月），土地平整 3 個月（即到 2021 年 9 月），從取得土地產權到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設等）估計需要 6 個月時間（即到 2021 年 12 月）。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產業(yè)，汽車文化產業(yè)也是一個新興的產業(yè)，針對汽車消費者的服務業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。 深圳汽車交易市場近 3年來發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過 50到 60萬平方米，汽車銷售服務的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。 世璜投資機構 15 通過對現場調研，我們認為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產權，且價格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸 引了眾多的銷售商進駐；④只提供場地，降低了項目總投資額，分散了項目風險。從交付土地使用之日起算，四個月內要建起品牌店。廣州規(guī)劃新建設的三個集產、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項目將會使目前的市場格 世璜投資機構 14 局發(fā)生一定變化。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運作 6年，2021 年實現銷售收入 58 億元。此外， 2021年 底，廣物汽貿還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯網，明年擴展到整個供應鏈和服務鏈管理，將上下游企業(yè)有機連接，建起一個 “網上汽車商城 ”。 另外，還有大量的沒有進入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū) —— 黃石東路，有幾十家品牌商。 35個大城市有億元機動車交易市場 61 家，比上年增加 11 家，占全部億元機動車交易市場的 %；成交額達 億元，比上年增長 %。 2021 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機動車交易市場（以下簡稱億元機動車市場） 118 個，比 2021年增加 10 家；成交額達 1368 億元，比上年增長 43%； 世璜投資機構 11 零售額達 399 億元，占成交額的 %，增長 %。據龍巖市交通局營運處統(tǒng)計，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以 15%的速度遞增。 ②、龍巖市一手車交易市場情況 目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有 20家左右，二是龍門謝洋大洋路段 319 國道，有 20 多家，三是龍門鎮(zhèn)新街， 319 國道，有 20 多家。 據 龍巖 市國稅局車購辦統(tǒng)計，今年１至５月全市汽車總申報納稅 4729 輛（其中國產汽車 4686 輛，進口汽車 106 輛），比去年同期增長 20％。私車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度 5 個百分點。 2021 年度全省新車掛牌數達到 101675 輛，全省民用汽車保有量達 到 萬輛，全省機動車保有量達到 330 萬輛。資料來源：中國宏觀經濟與行業(yè)景氣預測課題組 三．區(qū)域市場狀況與需求預測 ⒈ 主要城市的市 場需求狀況 據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示， 2021 年國內大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 2021 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。 表 1 測算結果表明，按最保守的估計，我國當前已有購買力支持的即期汽車總消費量為 ，說明短期內有 500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持 20－ 30%的增長率。 最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現第二個！” 2．汽車需求預測 在需求方面，支撐汽車產業(yè)進入持續(xù)高增長的因素有兩個：一 個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加。 世璜投資機構 3 二．汽車產業(yè)分析 ⒈ 產業(yè)市場規(guī)模 2021 年我國人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國際經驗表明，當人均 GDP 在 1000美元左右時，轎車開始進入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產階層普及，從而導致社會消費結構和消費理念發(fā)生深刻變化。 ? 項目規(guī)劃設立 4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務區(qū)、汽車服務區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結構建筑面積為 萬 m2，混凝土結構為 萬 m2。 33 對社會投資、產值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對就業(yè)的影響 …………………………………………………………… .34 對產業(yè)結構的影響 ……………………………………………………… .34 對生態(tài)環(huán)境 的影響 ……………………………………………………… .34 九、 項目風險評價。 2 產業(yè)市場規(guī)模 …………………………………………………………… .2 汽車需求預測 …………………………………………………………… .3 汽車需求結構與轎車需求量預測 ……………………………………… .4 三、 區(qū)域市場狀況與需求預測。 6 主要城市的市場需求狀況 ……………………………………………… .6 福建省汽車市場狀況 …………………………………………………… .7 龍巖市場狀況 ……………………… …………………………………… .7 四、 汽車銷售模式分析。 。 世璜投資機構 2 3．項目可行性研究結論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動態(tài)投資回收期 N=。 這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過去 高關稅 所造成高價格、消費環(huán)境不佳及其他限制消費的政策等的影響。這些需求都是有購買力支撐的，只是由 世璜投資機構 4 于價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉化為現實購買力。 2021 年國產汽車總銷量 達到 504 萬輛，比上年 433 萬輛增長 16%，其中轎車 227 萬輛，比上年 192 萬輛增長 18%； 快速增長的汽車銷量使得 汽車需求結構和汽車擁有量的結構都在發(fā)生新的變化。家用轎車作為新的大眾消費品，正在為中國經濟增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經濟的結構。 廣東、浙江、上海等發(fā)達地區(qū)轎車進入家庭的步伐也大大加快，如 2021 年上半年廣東省主要大中型汽車貿易市場的汽車銷售額達到了 ，比上年同期增長 %，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數量也達到了 臺，同比增長了 %；盡管上海仍是中國限制私人消費最嚴厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 2021年 底 ，上海私家車的數量也已經超過了 萬輛，比 2021年增加了 萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數在逐月增多，表明汽車消費日趨活躍。 2021 年度全省民用汽車保有量達到 萬輛，較 1995 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國第 23位提升到 2021 年居全國第 20 位，在華東位居第 6 位。每年平均增長速度 18%左右。 ①、龍 巖市現有 4S 店 a．上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市 3公里 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時建筑。這種極為不專業(yè)的市場將 被規(guī)模 化 、規(guī)范 化 經營所代替。 ⑥、配套服務市場 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖 市區(qū)內的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到 50 余家。山東汽車城和大連保稅區(qū)國際車城市場的營業(yè)面積也達 10萬平米以上。 （ 1）廣州汽車銷售市場概況 目前廣州市的汽車經銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場則有 20 多家。 表 6 廣 東汽車交易市場及運營商介紹 名稱 廣東汽車交易市場 地址 廣州市機場北路 410號 面積 7萬 m2 投資主體 廣東物資集團汽車貿易公司 運作機構 廣東物資集團汽車貿易公司 經營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修 經營方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經營權 配套設施 展覽廳、室外自選車場 配套部門 檢測、汽車信貸、保險、銀行 投資目標 要建立汽車銷售的連鎖經營模式，打造廣東省連鎖經營龍頭企業(yè) 業(yè)務狀況 廣東汽車交易市場經