深圳市世璜投資有限公司項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 ，面積 460 畝，地塊特點表現為：①地塊地理位置較好，但片區尚未啟 動；②交通優越，有適合本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。 18 相關產業簡要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場規模預測 ……………………………………………………… .19 六、 項目實施方案。 1 項目概述 ………………………………………………………………… .1 項目實施計劃概述 ……………………………………………………… .1 項目可行性研究結論 …………………………………………………… .2 二、 汽車產業分析。 10 汽車行業銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關產業分析。 38 項目用地對報告結論的影響 …………………………………………… .38 項目實施方案對報告結論的影響 ……………………………………… .38 項目經營模式對報告結論的影響 ……………………………………… ..39 本報告的應用說明 ……………………………………………………… ..39 世璜投資機構 1 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 一． 總論 1．項目概述 ? “龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發起的，與國內外知名汽車銷售運 營商、國內外知名汽車服務商共同打造的具有國際領先水準的汽車城項目。 ? 項目從 2021年開始進入回收期， 2021年預計實現收入 萬元，項目到 2021 年后產生穩定的收益，年凈利潤達 萬元，投資利潤率達 %。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國家大幅度降低關稅的刺激下， 從 2021 年 開始 汽車特別是經濟型轎車消費出現了 “井噴 ”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放 。 即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一 點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎設施短缺的限制，在同樣發展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴大出口，而對國內汽車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。這為汽車行業的進一步高增長奠定了重要基礎。 我國長期內汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。 《中國汽車流通月報》表明， 2021年全國轎車的私人購車比例已經達到 59%，1～ 6 月的平均值為 %，私人購買轎車比例最高的月份達到 68%。 福建汽車市場 具有 四 大特點 : 第一 ，福建省東部沿海地區經濟發達，汽車保有量高；西部山區經濟欠發展，汽車保有量低，東西部差距大。 第四， 2021 年度福建汽車市場客貨車比重繼續擴大。 經營狀況：年銷售量 600 輛以上，經營狀況良好。 ③、龍巖市二手車交易市場情況 從路邊擺滿的待售的二手車來看 ,我們不難想象龍巖二手車市場的火爆程度 . 但火爆的同時 ,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進行擺放 ,甚至占道 世璜投資機構 9 經營的雜貨鋪 般的二手車交易店 ,與這個城市如此的不和諧 . 二手車交易市場市場主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場相鄰的幾個區域。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。 2021 年，機動車交易市場的攤位為 10810 個，雖比去年減少了 1500 余個，但營業面積卻增長了 %，平均攤位營業面積增長 %。到這些在建市場完工之時，加上現在已經建好的 300 萬 m2以上 世璜投資機構 12 的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達 500 萬 m2以上。從１９９９年開始引入汽車連鎖經營模式， 截止 2021 年 8 月 ，連鎖網絡已達８０多家，覆蓋全省和省外部分地區。 表 7 廣州汽車博覽中心（ AEC）簡介 世璜投資機構 13 名稱 廣州汽車博覽中心（ AEC） 地址 廣州天河北路 163號 面積 4萬 m2 投資主體 AEC集團 運作機構 AEC集團 經營項目 汽車批發和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經營方法 自有物業、多家汽車品牌經營權、部分物業出租給專賣店 配套設施 車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務、汽車展示展銷、汽車網站、汽車 信息服務、電子商務、物業租賃、物流倉儲、汽車 職業技能培訓與資格認定 配套部門 檢測、汽車信貸、保險、銀行 投資目標 要成為“永不落幕的汽車博覽會”、“汽車大觀園” 業務及公司狀況 廠商授權 : 1個華南區域的配件供應中心、 15個 4S品牌專賣店、 6個汽車銷售總代理、 9個汽車特許經銷、 6個汽車銷售一級代理、眾多汽車銷售二級代理； 應用 一站式 購物的連鎖經營模式，賣場提供近 3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護美容產品等品項，公司計劃 3 年內在中國開發 40 家大型連鎖汽車超市。年配件采購量達 。 入城經營戶可以掛靠國際汽車貿易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經營牌照。 五月底前簽 訂 合同的經營 戶可免收鎮級管理費三年。 我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據開發商的規劃，其各項指標和計劃如下表所示。 五．汽車相關產業分析 1．相關產業簡要分析 汽車工業是產業關聯度很高的產業。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計算 ,銷售均價以 2021 年全國銷售均價 萬元 /輛計算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機構 19 表 12 龍巖轎車銷售市場及相關產業規模預測 年份 小車銷售 售后服務 維修 二手車交易 汽配批發銷售 合計 計算公式 數量 *金額 1000元 /輛 *小車保有量 2021元 /輛 *小車保有量 當年小車銷售量 *二手車比例 3000元 /輛 *小車保有量 各產業規 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據上面的預測數據， 龍巖 2021 年小車銷售及相關行業產值達到近 億元， 2021 年將達到近 億元，到 2021 年將達到近 億元。 混凝土結構 汽車超市 汽車室外展示、 銷售 各品牌 銷售賣場 占地 3 萬 m2，建筑面積10000 m2 混凝土結構、 市場 綜合區 汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等 購物廣場 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3 萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍 混凝土結構 摩托車 市場 摩托車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 1 萬 m2，建筑面積3000 平米 混凝土結構 汽車 文化區 休閑場所、 園林、兒童樂園、汽車文化展覽館 占地 萬 m2，建筑面積 3000 m2 相關建設標準 合計 占地面積 萬 m建筑面積 萬 m2 建筑面積其中： 鋼結構面積為 萬 m2，混凝土結構為 萬 m2 世璜投資機構 22 上述功能分區是根據本項目的業務范圍的設想而進行的，如果業務范圍變化，則整個功能分區和建筑初步設想都將發生變化。 結合“世璜投資機構”的發展歷程：從單一的項目開發到多個項目的同時開發體現產品擴張，從單 一房地產公司到多行業、跨地域的發展，整個發展體現出穩健的規模擴張思想和有限相關的產業擴張思路。 ① 、采取產品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業投資有限公司，設立針對汽車銷售和相關產業研究的經營部門，積極進行跨區域的擴張，設立招商部門，積極進行商業資源的積累。 ? 政府公務用車改革，公務員購車熱情高漲，加快私家車的發展 。月計算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。 從項目的經濟指標看，動態投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設期為 年，和商業地產的特點所決定的。 項目對財政稅收的貢獻的計算按照貢獻產值的 10%預測，包括營業稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份 2021 年預測將貢獻財政稅收超過 1700萬元，到項目運作成熟時預計將達到 8000 萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近 2021 萬元稅收貢獻。 世璜投資機構 31 1．對社會投資、產值、稅收的影響 本項目我方投資即達到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計按 1000 萬計，共 億元；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按 3 億元計算，即本項目直接帶動投資 =++3= 億元。 世璜投資機構 29 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項稅費 期間費用 建安成本 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設期從 2021 年到 2021 年 5 月結束，在 這期間發生的費用作建設投資計算，所以 2021年期間費用是建設期后的 2021年下半年所發生的費用； 期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業的發展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優勢和劣勢并存，優勢主要是項目本身產生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業運作帶來的。 ③ 采取項目擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業地產招商與策劃的人員，同時配備相應的產業研究人員，進行針對不同行業的商業項目探索。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰略思路的體現，可以在今后的發展中繼續發揚，并揚長避短。本項目占地面積大、投資額大，在經營模式的選擇上必須注意防范風險，同時需要整體規劃，分期開發。 （ 2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調查 本地塊目前未平整，地貌以農田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 汽車工業以汽車制造業為核心，通過提高汽車產量，不僅直接促進汽車零部件、汽車修理業的發展，而且帶動橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關行業的發展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業的發展，從而達 到以汽車產業為核心，若干相關產業的聯動發展。月，租期為 8— 15 年，管理費為 1元 / m2 汽車城設立特別貢獻獎，對在城內有一定規模的著名品牌店，其銷售額較大的經營戶給予物質獎勵。 五月底前簽訂入城經營合同的，可以享受地價（ 35萬元 /畝）的 8折（ 即 28 萬元 /畝）優惠（限 20畝以內），土地使用性質為商業用地，使用年限按國家政策執行。 以上幾家專業市場具有項目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項目中汽車市場的概念存在本質區別。 AEC汽車集團實行汽車集團式管理、集汽車銷售、零配件供應、售后服務、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業。 目前廣物汽貿正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費重點城市選擇合適企業進行收購，擴充全資或控股連鎖店， 2021年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備 的企業加盟，通過低成本策略加快擴張。廣東汽車交易市場和華南汽貿交易市場，這兩家是目前 全省最大的交易龍頭市場。 2021 年，東部地區有億元機動車交易市場 64家，比上年增加 12 家，占全部億元機動車交易市場的 %；中部地區有 22 家，比上年減少 3家，占 %；西部地區有 12家，比上年增加 1家，占 %。 表 4 龍巖地區未來汽車銷售預測 年份 GDP預測增長率 GDP （億元） 預測人口增長 常住人 口 預測小車銷售增長率 當年小