深圳某項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 附表 5：損益及利潤分配表 項目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 經營收入 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 公共裝修成本 經營成本 4, 運營成本 招商費用 經營稅金及附加 財務費用 深 **項目市場調研及經濟分析報告 19 營業 利潤 1, () 補前期虧損 利潤總額 1, () 所得稅 () 凈利潤 () 附表 6：現金流量表 項目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 現金流入 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 出租收入 其他收入 凈轉售收入 現金流出 5, 1, 1, 1, 1, 開發成本投資 經營成本 4, 運營成本 招商費用 銷售經營稅金及附加 所得稅 () 凈現金流量 () 累計凈現金流量 () 凈現值 () 累計凈現值 () 。 運營成本： 是指商場后期管理運營人員的工資、福利和培訓費，按 10 人計算，平均工資按 3500 元 /計算。總建筑面積6940 平方 米，其中商業位于負一層，建筑面積為 3000 余平方米，共 62 間商鋪，其負二層為地下停車場，設近百個停車位，地面為休閑綠化廣場。 深 **項目市場調研及經濟分析報告 9 ? 項目 主要技術經濟指標 根據甲方提供的等相關資料，項目經濟技術指標整理如下表： 項目經濟技術指標 項目名稱 數據指標 ? 項目租賃預期 假設 假設本公司于 2021 年年初取得 **項目的，并且與 **公司簽定了 5 年的經營期限，即從 2021 年 1 月到 2021 年年底，在這里，暫不考慮甲方提供的免租期和裝修期限。 隨著深圳各條線路的開通，深圳地鐵商業也將隨著快速發展，同時，在地面商業供給越來越受限制的深圳，地鐵商業將成為深圳商業的熱點，在未來幾年內將改變深圳的商業格局， 原有商業分布及形態將繼續存在并發展，地鐵商業 迅速發展并 催生新的業種組合或創新業種。因此，綜合兩個方面的情況，可以說，人民幣升值與 深圳 房地產市場關系不大。人民幣的升值對于深圳經濟 發展來說是個機遇，而不會對深圳的經濟發展帶來負面影響，反而可以以此為契機推動非公有制經濟的發展。 結論：居民收入提高，居住類消費所占比重進一步增加，與居住消費相關的行業發展前景看好！ 深圳房地產業發展的宏觀政策背景 ? 利息提高 中國人民銀行決定從 2021 年 10 月 29 日開始實行新的利率標準，上調銀行利率。 職工工資水平有所提高。消費市場趨旺，外貿出口增勢強勁 。但工業虧損企業虧損面有所擴大，虧損總額增長 %。上半年深圳市生產總值為 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快了 個百分點。 （ 1） 深圳經濟發展概況 ? 2021年上半年深圳經濟持續平穩增長 經濟運行中突出的水、電緊張矛盾有所緩解。上半年，全市規模以上工深 **項目市場調研及經濟分析報告 4 業經濟效益綜合指數 %，比上年同期增加 個百分點，企業實現利潤，增長 %。 ? 國內貿易 上半年，全市實現社會消費品零售總額 億元，比上年同期增長%，增幅逐月加快。上半年房地產銷售價格總水平累計上漲 %。 年末居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，增長％。 ? 人民幣升值 中人民幣的升值基本上不會影響深圳房地產的發展中國人民銀行決定，從2021 年 7 月 21 日 19 時起，美元對人民幣交易價格調整為 1 美元兌 元人民幣，人民幣升值 2％左右。深圳房地產市場有限的外資，主要來自港臺，跟美元沒有太大關系。 其漏斗式的人流量將會給地鐵商業帶來巨大的商業機會，深圳地鐵商業才剛剛起步，但有很大的發展空間， 地鐵沿線商業布局、業種發展將逐漸改變消費者的消費習慣；消費者的消費需求又促進了地鐵沿線商業的發展和業種創新。 項目概況 ? 市政配套設施 項目周邊市政配套非常成熟，娛樂、休閑、飲食、購物 一條龍。 華聯地鐵商業 “華聯街 ”是深圳第一個商業開發的純地下空間項目，位于深南中路華聯大廈前綠化廣場的下方，與地鐵科學館站 B 出口緊密相連。 費用預測 項目名稱 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 資金來源 6, 1, 1, 1, 1, 經營活動產生的現金來源 6, 1, 1, 1, 1, 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 籌資活動產生的現金來源 自有資金 深 **項目市場調研及經濟分析報告 13 銀行貸款 資金運用 5, 1, 1, 1, 1, 公共部分裝修成本投資 經營成本 運營成本 招商費用 經營稅金及附加 所得稅 盈余公積 應付利潤 借款本金償還 借款利息支付 注釋： 公共部分裝修成本投入： 主要 指 項目的公共部分裝修費用由我司負責 (負一樓與一樓之間的電梯 成 本 及其安裝費用除外 )，按照項目總 建筑 面積的 1/10 計算公共面積，按 350 元 /平方米 的裝修單位成本 計算（包括建材成本，人工費用，不可預見費用和管理費） 經營成本： 是指 **要求我司的租金費