國貿物業酒店管理有限公司物業管理質量手冊-doc(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 用工具中，應愛護清潔工具。 6] 工具使用完畢后清理干凈及時放回工具間，不可隨意放置或丟棄。 消耗品物料的領 用 。 1] 消耗品物料，主要是指各種清潔劑、空氣清新劑、香皂、衛生紙等消耗性用品。 2] 消耗品物料由清潔主管辦理領用手續，按實際規定分發給清潔員使用。 3] 批準領取的清潔用品必須為清潔專用，不能挪為他用或者私用，一經發現，按規定處理。 4] 所領取物料若一次使用未完，可暫時存放于工具間內，待下一次使用時取出再用，不可隨意浪費。物料用完后，再行到倉庫領取。 5] 清潔員工所領用的物料，使用應厲行節約，避免隨意浪費。 24 清潔衛生監督檢查制度 圖表 1 嚴格的監督檢查，是保證清潔作業計 劃、責任制、管理制度等貫徹落實的重要手段。監督檢查一般采用員工自查、管理員巡查和部門主管抽查的“三查”相結合的方法。 “三查”制度 1] 員工自查。每個員工都要根據操作規范和要求，對自己所負責的區域、項目不斷地進行自查，發現問題，及時解決。 2] 管理員巡查。管理員應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己管區內所有部位、項目進行巡回檢查，不得少于四次。 3] 部門主管抽查。由部門主管或組織有關人員聯合檢查，每日抽查不得少于兩次，部門主管應協同上級領導或有關組織人員定期聯合檢查。 “三 查”的要求 “三查”一要認真，二要高標準。如果不認真走馬觀花有問題也看不見；如果標準不高，熟視無睹，檢查了也不頂用。此外，還要做到以下四個結合： 1] 檢查與教育、培訓相結合。檢查者發現問題后，不論是工作質量問題、操作規范問題，還是員工行為規范問題，不僅要及時指出糾正，還要幫助員工分析原因，耐心地給員工進行教育、培訓，以防止同類問題不斷重復出現。 2] 檢查與獎勵、懲罰相結合。管理員巡查或部門主管抽查時，可采取加減分的辦法，對員工進行獎罰，月底根據員工的分數，確定員工的獎金。 3] 檢查與測定、考核相結合。檢查不單單是檢查衛 生標準，還包括測定、考核等內容。 4] 檢查與改進、提高相結合。作業現場應定期對“三查”的發現問題進行分析，針對問題，找了原因，提出改進措施，予以解決。 25 清潔管理審核 (每月大廈巡視表 ) 巡視日期 巡視人員 清潔部 標準 評語 優 可以 劣 1． 清潔部觀感、整潔 2．員工上、下班登記 3．每日工作分布表 4．督導巡查報告 5．清潔物資 /日用品： A． 領取、交收登記 B． 派發、簽收登記 6．每日工作訓令 7．員工用膳 /休息處理 8．每日垃圾處理 9．員工制服登記 10．員工人事記錄 11．員工每月考勤 12．臨時員工招聘記 26 錄 13．清潔機械用品保存 綠化管理 綠化的作用 舒心愉悅的環境是促進消費的一大重要因素 . 1 綠化、美化生活，修身養心。 場外綠地是 人們休閑、娛樂、體育鍛煉的場所，所起到豐富生活、消除疲勞令人身心愉悅。 2 美化生活。 綠化種植對建筑、設施、場地能夠起到襯托、顯露作用，美化商場環境。 3 保護環境。 綠化能夠凈化空氣、吸附塵埃和有害氣體減少空氣中細菌及放射性物質，阻擋噪聲，有利于環境衛生。 4 營造良好購物環境 場內部綠化點綴能營造一個良好的環境促進銷售。 綠化分類 1 外部綠化草坪及植物。 2 內部盆栽植物。 場內外綠化管理規定 1 人人都有義務維護場外植物 \綠地及場 內盆栽植物。 2 不準攀折植物及在樹上扎拉。 3 不準損壞花壇、綠地及花木保護設施。 4 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。 5 不準在綠化地帶堆放雜物。 6 不準在綠化帶內設置廣告招牌。 27 7 當人為造成花木、綠地及保護設施損壞的，按政府有關規定進行 罰款處理。 場內部盆栽植物的管理 1 施肥 根據花卉植物的不同生長發育時期的特殊要求，追施化學肥料，并保證在 場內無異味的散發 。 2 換盆 根據花苗的大小和生 長速度快慢選擇相應的花盆、套缸，在本管理處力所能及的范圍內執行（綠化公司協助）。 3 澆水 根據植物的特點，每日或隔日澆水。原則是：水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應經常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。 4 采摘陽光 光處進行一定的光和作根據花卉耐陰喜陽程度和生長情況習性，經常性將一些喜陽花卉移到陽用。 場外部草坪植物的管理 1 澆水量 根據不同的季節、氣候，以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間（上、中、晚）和澆水量。 2 施肥 根據土質、植物生長期、植物品 種和培植需要，決定施肥種類及用量大小。 3 清除雜草及松土 根據季節、草坪生長狀況對所轄草坪內的雜草進行清除并對土地進行相應的松土以利草皮的生長和規范。 4 修枝整形 根據植物的形狀，以利觀賞為目的，依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形，但此一項目通常在冬季進行。 5 除蟲 28 根據病蟲害發生規律初實施綜合治理，通常在病蟲率高時，施以藥劑殺死病蟲，以確保植物良好生長。 6 禁止事項 禁止游客踏入草坪并在樹枝上吊拉、折枝、懸掛物件，嚴禁鐵線緊箍 樹干，影響樹木生長，嚴禁任何公民在草坪內以體育鍛煉為形式損傷植物。 7 防止損壞 加強宣傳教育及保安巡視，樹立告示牌，防止人為的毀壞，作到預防在先。 8 定期洗塵 由于草坪緊靠道路，人與車輛流動多塵土飛揚，會影響樹木生長和美化效果，故養護人員應定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。 場內外綠化管理應達標準 1 植物盆內無煙、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。 2 各類植物無枯萎、凋謝現象。 、無污、無漬。 5 ，無高低不平現象。 ，無雜亂現象。 6 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。 7 各類植物無病蟲害。 8 嚴格管理草坪禁止人為踏壞，影響美觀。 綠化工作審核 大廈巡視表 巡視日期 巡視人員： 園林綠化 標準 評語 29 優 可以 劣 1． 園丁上、下班記錄 2． 園丁園藝技術證書 3． 樹苗、花苗培植、保養 4． 每日、每月工作程序表 5． 時花、季花之定購 6． 園藝工具用品 7． 警告牌：近制采 裝置載花草 8．花圃圍柵 9．其他 形象策劃 市場調研 a) 管理部制定市場調研的重要性 掌握最新的市場動態，提供快速正確的信息。因此管理部特設市調研小組，不定時地開展市場調研活動。 根據市場調研的結果，管理部能更好地制定一套完善的客戶服務措施，提高軟件服務。 b) 市場調研的步驟 1 確定問題和調研 的目的 要清楚地認識其市場調研的方向 . 30 2 制定調研計劃 針對特定項目（廣告、形象、宣傳等）制定出收集必要信息的最有效計劃 . 3 收集有關信息 按制定的計劃進行有關資料搜集的階段，應注意保證資料收集的專業性和準確性。 4 分析所得信息 完成信息收集工作后，對所獲得的信息加工處理及進反饋主管，以便制定經營方向。 5 提出調研結果 將所收集資料分析解釋，向管理部主任提交調研結果報告。 6 市場調研對象 市場調研對象是企業的市場營銷環境。 形象宣傳 1 從視覺角度 1] 設計的標準字、標準顏色、員工工作牌、標志圖案、便箋等等。（用各類視覺性信息傳達媒體以統一形象） 2] 員工言談舉止規范、服飾、日常上、下班的禮儀、禮節等等。對員工整體素質的統一要求，加強培訓，提高理論修養、對外樹立有禮節、有修養形象。 3] 創造一個美好的環境要素，給顧客一個美好印象。 4] 相應設置宣傳廣告欄（廣告專欄、公告專欄、布告欄）廣告宣傳標語的設立，宣傳的冊子（等等）。 2 從行為角度 1] 內部員工精神狀態、服飾、服務態度、文化修養，工作作風等加以規范。 2] 對所有經營管理者的行為加以規范等。 31 3] 保安日常的 行為規范，體現精神。 3 從理念角度 為形象定位與傳播的起始點，高層次的定位，從理念的角度把她以格式化，體現現代的企業形象。 1] 提供最優的服務、環境為目標。 2] 倡導群體觀念，“真誠、友愛、奉獻”作為企業精神。 3] 總臺作為形象輸出的窗口。（強調總臺的作用） 4] 無論顧客需要什么，商場將盡全力為你服務，“只要您滿意”作為格言。 5] 以高檔次的服務，全心全意為顧客服務。 總臺服務 總臺服務項目 總臺是個重要部門，是整體素質和文化內涵的具體表現，是對外宣傳的窗口，它的好壞直接關系到業務的發 展，搞好總臺的經營管理非常之重要。 根據開業后的需要，總臺可先設立以下六種服務項目： 1]傳真、打字、復印、國內、國際長途： 日常的經營活動須打字、復印文件，這就為總臺開設傳真、打字、復印、國內、國際長途服務項目墊定了基礎。 2]票務代購： 為方便業 /租戶商務出差預定飛機票火車票的需要， 總臺 設有辦理此項工作的機構。服務內容包括火車票、飛機票的訂購，此項業務可與有關經營單位聯系，簽訂有關協議來具體實施。 3]郵件收遞： 辦理信件，明信片，印刷品收寄服務，辦理包裹品的收寄業務，郵件 32 收遞要與有關管理機關協 商妥當，以便郵局在服務上有良好協作。 4]醫療服務： 基本醫療緊急事故處理是客戶安全的保證，是總臺人員的職責，適當地培訓總臺員工基本的醫療急救知識是必須的，總臺應備相應的急救器械和藥品，保持與鄰近醫療單位的聯系，隨時應付突發事件。 5]廣播咨詢： 為方便廣場業 /租戶，設立廣播咨詢服務。內容包括：商場導購，失物招領，介紹業 /租戶經營，發放宣傳單等。 6]報刊零售： 在總臺周圍設立一些供客人使用的座椅，銷售一些報刊供客人閱讀、休息，既增加文化氛圍。 總臺崗位職責 1]總臺職責 對管理部負責 ，在管理部的直接領導下工作。 執行管理部下達的工作指令。 處理、反饋客戶的投訴，做好解釋工作。 收集客戶對廣場物業經營的建議。 熱誠幫助客人，主動自覺地為客戶著想。 協助對外、公關宣傳活動。 2]各崗位職責 傳真、打字、復印、國內國際長途服務員工職責： A] 必須按時上 .、下班，禮貌待客，準時優質完成客戶所要求完成的服務項目。 B] 積極地學習并提高本職技能，不但操作熟練，還需懂得日常維護、保養。 33 C] 定期對本工作臺的機器設備進行維護，做到每日一清查每月大檢查。 D] 按時保質、保量完成上級所賦予的工作任務。 E] 培養得體的言 行舉止，樹立良好的企業形象。 票務代訂員工職責 A] 必須有高度的工作責任心，以防工作中出現不必要失誤。 B] 對待客人需熱情禮貌，主動積極地為顧客服務。 C] 必須熟知票務訂購程序，認真、仔細地登記顧客資料 。 D] 準確及時地將顧客所購票送之手中。 E] 如遇運輸部門特殊原因，如車、船、飛機改班、停班，應及時通知顧客以防止延誤顧客寶貴時間而誤事。 郵件收遞員職責 A] 及時地將郵件送至業 /租戶鋪位，對于包裹、掛號信、匯款應及時發單通知業 /租戶。 B] 必須有高度的責任感和事業心。 C] 必須懂得郵件收發業務程序、流程。 D] 每 日需按時上、下班，接收來往郵件簽收。 E] 對于遺失郵件或字跡不清楚等特殊事項應妥善處理，并及時上報 。 廣播咨詢員職責 A] 熟悉本公司有關部門聯系電話及負責人。 B] 掌握所用播音設備系統的使用及維護保養常識。 C] 負責