房地產銷售人員培訓寶典地產培訓(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的公用建筑面積。 二十一、房屋銷售面積由哪些組成 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應分攤的公用建筑面積之和。 二十二、各套（單元）應分攤的公用面積怎樣計算 房屋按套（單元）應分攤的公用建筑面積 =該套（單元）內的使用面積應分攤的公用面積247。各套（單位）使用面積之和。 二十三、建筑容積率 建筑容積率 =小區內總建筑之和（平方米） /小區總占地面積（平方米） 100%。 二十四、居住建筑密度 居 住建筑密度 =小區總居住建筑基地面積（平方米） /小區居住總用地（平方米） 100%。 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 15 二十五、住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 二十六、層高 指主要臥室的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距離。 二十七、套內使用面積 指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 二十八、套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 二十九、房地產開發 是指在依法取得土地 使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。 三十、房地產開發的特點 房地產開發具有投資風險大、收益高、增值快的特點。其風險主要來自四個方面：第一，是市場風險，由于房地產市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產購買者財務狀況的惡化而使房地產投資及其收益無法全部收回的可能； 第四，是由于自然災害和意外事故的發生而給投資者造成損失的可能。 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 16 三十一、房屋建筑、樓宇開發 包括土地“三通一平”或“七通平”。“三通一平”指供熱、供電、供水到位，場地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。 三十二、綠地率 綠地率 =居住區綠地面積 /居住區用地總面積 100% 三十三、綠化率 綠化率 =植被垂直投影面積 /居住區總面積 100% 三十四、開間 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故 又稱開間。住宅開間一般不超過 米 ，磚混結構住宅開間一般不超過 。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。 開間 5 米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 三十五、進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然 采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 17 三十六、地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。 三十七、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 三十八、玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 領地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度 裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 三十九、隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。 四十、過道 過道是指住宅套內使用的水平交通空間。 四十一、已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 四十二、單位產權房 單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 18 四十三、私房 私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房 通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 四十四、二手房 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 四十五、期房 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買 樓花 ，這是當前房地產開發商普遍采用 的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 四十七、現房 所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 四十八、外銷房 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 19 外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。 四十九、內銷房 內銷商品房是由房地產 開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。 五十、準現房 準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 五十一、尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子 ，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 五十二、爛尾房 爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 爛尾 的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。 銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 20 五十三、配建設施 配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 五十四、均價 均價是指將各單位的銷 售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價， 五十五、基價 基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。 五十六、起價 起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中：元／平方米起售 ，以較低的起價來引起消費者的注意 。 五十七、定金 定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同一般在房地產商正式取得銷售許可證后并從實際交付定金之日起生效，定金的數額銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 21 由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者 雙倍返還定金 五十八、訂金 訂金，有時稱誠意金。是當事人為承諾自己的履約誠意而向對方支付的一定數量的金額， 它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人， 若合同雙方無法最終簽署協議，則對方無權扣留當事人所支付的為表達履約誠意而支付的金額。訂金在房地產銷售中一般是在未正式開盤前，對有意向購買的客戶收取的一定數量的金額，若客戶在 房地產商未取得銷售許可證前，提出退訂，則房產商無權扣留其訂金。 五十九、違約金 違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 六十、物業管理 泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售后服務。 六十一、物業的竣工驗收 是指從物業形態上說，建筑商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之銷售完全實用手冊 萬般帶不走，唯有業隨身 相信自己，我可以，我做到 22 間所發生的一個法 定手續。 六十二、入伙 業主領取鑰匙，接房入住。 六十三、多層住宅 指四層至六層的住宅。 六十四、中高層住宅 指七層至九層的住宅。 六十五、高層住宅 指十層及十層以上的住宅。 六十五、躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 躍層式住宅 住宅特點：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。 其優點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這 類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法。 六十六、 復式住宅 復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下銷售完全實用手冊