大廈物業管理部工作手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 關部門的協調工作； （３）按中修任務書所列內容進行檢修， 主要內容應該包括：設備部分解體、檢測、修復、更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調試等工作，更換1030％的零部件，工作量為大修的60％。 （４）設備檢修后各項技術指標應達到中修任務書要求，驗收工作由物業部組織安排，按中修任務書項目進行驗收。 ３、大修 屬計劃性檢修，設備運行五年左右進行一次， 視具體情況可由物業部或外協聯系廠家完成， 大修程序按中修進行，工作內容還應包括整機解體，零部件更換量30％以上， 校正基準，外部重新上油漆，設備技術指標應達到出廠標準。 ４、故障檢修 （１）該檢修屬應急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業部聯系外協完成。 （２）一般情況故障檢修以使用部門發出的故障檢修申請單為準，故障檢修申請單應按規定填寫清楚， 在維修部門主管或下屬領班收到故障檢修單后，維修人員應在10 分鐘內到達故障現場。 （３）故障檢修以排除故障為主， 在保證質量前提下要求及時快捷。 （４）完成檢修后，應填寫故障檢修派工， 并將此單返回維修領班。（九）設備巡檢管理制度 １、巡檢分為日常點檢及專業點檢。 ２、日常點檢： （１）日常點檢由操作人員完成， 樓面設備如電井設施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開水間及消防水設施， 空調風機系統由維修部門人員負責。 （２）按具體設備要求，及點檢周期表周期時間， 以感官或儀表方式對設備日常運行狀況進行檢測。 （３）在交接班日志上做好記錄。 （４）發現問題及時處理，較嚴重問題應在當天通知領班。 ３、專業點檢： （１）由維修及操作人員共同進行。按具體設備要求， 及檢測周期表所定周期及內容進行。 （２）以感官、儀器、儀表對設備各種技術參數進行檢測，包括溫度、壓力、振動、電壓、電流、潤滑情況等。 如有必要應對設備進行拆卸檢測。 （３）大、中、小修之前，應安排專業檢測， 對設備進行全面系統地檢測，以判斷設備整體技術狀況。 （４）檢測完畢后，應由檢測人員向物業部提出檢測報告，并作出檢測結論。（十）設備封存、啟用管理制度 １、設備季節性停用或因其它原因停止使用三個月以上的，應給予封存，設備封存由維修人員、操作人員共同進行。 ２、封存要求按具體設備要求執行，其中應包括環境整潔；排空或灌滿設備水系統，對各有關部位進行潤滑、涂脂封閉。設備內外清潔并加以遮蓋，脫開有關電氣刀閘或保險。 ３、作好設備封存記錄，作好封存事項記錄說明， 封存記錄交物業部存檔。 ４、定期檢查封存設備，如有必要可進行定期開機運行。 ５、啟用時應作好封存啟用記錄， 正常啟用應由該設備封存人來進行，啟用前應對封存項目，設備狀況進行檢查。 如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。 ６、試機運行正常，應在封存啟用單上做好記錄， 簽字驗收。如有異常情況，應在封存啟用單上做好記錄， 并在當日通知物業部有關人員。（十一）工具借、領管理制度 １、公司將根據崗位不同， 給維修人員和其它相關人員配備一定量的工具。工具使用分為領用和借用。 ２、領用工具應填寫個人工具領用單， 對不經常使用或較貴重的工具應采取借用方式，借用應填寫借條， 非物業部工作借用工具應有物業部主管人員簽批的借條， 借條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時保管人員應進行驗收。 ３、所借領工具為公司財產，使用人員應妥善保管、 正確使用。因保管使用不當，造成遺失或非正常性損壞， 責任人應按公司要求給予一定比例的賠償。 ４、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借， 應由物業部高級經理簽字批準。 ５、公司根據員工崗職變更， 可收回或變更個人工具配備情況，回收或變更時，應在個人工具領用單上注明。（十二）樓面及其它部門設施維修程序 １、維修范圍： （１）購物中心大樓原設計設施，如空調設施、 洗手間設施、變配電設施、廣播通訊設施、消防設施等。 （２）購物中心大樓原裝修設施，如天、地、墻裝修等。 （３）購物中心經營柜臺、燈箱等設施。 （４）大客戶合同所規定由廣場維修范圍內容。 （５）專柜廠商營業設施的改造更新、完善工作， 不屬維修范圍，原則上不負責工程實施。 ２、申請程序： （１）一般性故障維修， 申請部門應填寫維修申請單（申請方填寫上半部分，下半部分為派工單， 由維修人員填寫），注明具體地點、故障情況、經辦人、時間、 費用情況等內容。 （２）對突發性故障，如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電，電力線路異味、起火等，應直接電話通知物業部， 無需填單。 （３）屬東購財產的樓面營業設施維修， 申請單應由樓面專人負責簽發。 （４）非東購財產的樓面營業設施（如廠商專柜）維修， 申請單應由專柜管理部所指定專人簽發， 并需注明廠家編號及維修費用承擔方。 ３、維修： （１）接到樓面及部門申請單后， 物業部一般情況應在1天內給予修復，如不能維修應給予回復。 （２）維修人員維修完畢后， 應按要求填寫派工單（及申請單下半部分），申請經辦人或現場人員應簽字驗收， 并對使用材料予以確認。 （３）完成維修后，將申請單退加到物業部， 由文員進行統計整理。 ４、收費事宜： （１）返回物業部的維修申請單， 將由倉庫保管員計算費用，然后交文員進行統計制表（收費標準暫定為：(材料費＋工人費)*100％的管理費）。 （２）每月28 日之前文員將收費統計表交財務部向客戶專柜廠家收取費用。 （３）廠家客戶對收費如有疑問，可向物業部查詢。（十三）向財務部提供扣款數據要求 各部門傳遞給財務部的扣款數據應滿足以下要求： （１）扣款項目 （２）廠商編號 （３）廠商名稱 （４）經營品牌 （５）各廠商扣款金額 （６）扣款總金額 （７）責任人簽章 （８）有關部門高級經理或指定責任人簽字 （９）簽收： 各部門傳遞給財務部的單據， 由財務部監控主管簽收，其他財務人員簽收無效： （１０）所有費用單據應在每月2日下午18:00 之前轉到財務部。（十四）電梯科規章制度及操作規程一、 安全操作規程 １、用三角鑰匙開啟層門進入轎廂或轎頂時， 必須先確認轎廂是否停在該層，然后再進行其它操作。２、 保養維修電梯時必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類似的標牌。３、 對電梯進行檢修或保養時必須保證外人不能在檢修電梯上。 ４、如果需要上轎頂工作，必須斷開轎頂上的安全開關。登上轎頂后再合上安全開關，然后進行其它操作。 ５、保證有堅硬可靠的轎頂面板，且站立處無油或油脂。轎頂工作需移動時，注意凸凹處并保持轎頂清潔。 ６、當轎廂移動時要牢牢抓住轎廂上的固定部件，不可握住鋼絲繩，否則會造成嚴重傷害。 ７、在轎頂工作時，注意電梯轎廂移動時，把身體限制在轎廂尺寸以內，防止與井道突出物或對重相碰。 ８、在地坑工作，必須將安全開關切斷，防止電梯運行。 如果需要運行與有關人員聯系好，必須站在安全處， 然后才能運行電梯。 ９、在機房盤車時，必須切斷動力電源，然后再盤車， 盤車時應有人注意轎廂的實際位置。 １０、在機房檢查鋼絲繩時， 必須使轎廂保持停止狀態，必要時切斷動力電源。 １１、 在電氣裝置周圍工作時，必須兩人以上工作，并有人監護。１２、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座， 防止意外事故發生。１３、層門關閉后從層門外不能用手撥開層門。當層門、 轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。１４、使用的手燈必須帶護罩并采用36Ｖ以下的安全電壓。１５、操作時如需司機配合進行，司機要精神集中， 嚴格服從維修人員的指令。１６、嚴禁維修人員站在井道外探身到井道內、 轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內外各站一只腳，進行較長時間的檢修工作。１７、嚴禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被拉斷。二、司機操作規程１、愛護設備，保持轎內的整潔， 司機必須熟知本臺電梯的使用特性，嚴格按操作程序使用。２、每班接班后，需空載試運行。 在一切裝置處于正常狀態時，才能正常投入運行。３、貨物在轎箱內要放穩當，無傾倒危險， 搬運需小心輕放，以防損壞轎底或四壁。 不準利用轎頂安全窗孔裝運超高貨物。４、非維修檢查人員不得隨意上轎頂， 轎頂上不許亂拉電線，嚴禁放置任何外加物體。５、嚴禁檢修方式運行電梯， 也不允許用開關廳轎門方式起制運電梯。６、嚴禁任意按緊急停車鈕，當出現故障時，應先停車， 再點動試車，實驗能否慢車到達層站， 電梯運行時不能潤滑或修理機件。７、電梯運行中，不隨意改變轎廂停止運行后進行， 否則要損壞電氣元件。８、轎頂有檢修任意電，必須嚴格聽從轎頂任意的指揮， 沒有命令不允許亂開電梯。９、司機需離開崗位，必須把電梯鎖好，關燈后才離開。三、交接班制度１、填寫工作記錄，一方面交待本班工作， 同時記錄電梯運行維修及保養情況。２、接班人員一方面看工作記錄， 同時必須聽取交班人員的口頭匯報。３、當班未解決的問題，必須認真向接班人詳細匯報， 同時要向上級匯報。４、交班時，發現接班人員有醉酒或異常現象時， 應拒絕交班，并請示匯報。５、在接班人員缺勤時， 交班人員必須得到領導地同意方能離開工作崗位，但必須做好離崗記錄,接班人員認真聽取上一班工作情況匯報后按規定巡視，并對有問題的答復重點檢查。四、自動扶梯的安全運行方法１、將候梯廳、梯級、扶手等部位清掃干凈， 尤其要確認梯級及梳齒板部位沒有小石子或釘子之類的雜物。２、有欄桿照明及梳齒照明時，應亮燈。 確認上層和下層的照明開關都能控制照明。五、運行開始１、將操縱箱（在3. 6, 3. 7 中說明）報警蜂鳴器開關扳到buzzer（蜂鳴器）側，使其蜂鳴， 向周圍人們發出將要運行的預告。２、開始運行時， 確認無人站在梯級上后開動操縱箱啟動開關，插入鑰匙，按要求運行的方向Up（上行）或DOWN（下行）轉動后，自動扶梯便開始啟動。 鑰匙要在自動扶梯啟動后保持片刻（轉動后保持1秒鐘），不要馬上復位，否則，將使自動扶梯停止啟動。３、工作時應確保梯級及扶手順利運行， 一旦工作時發生異常聲音和振動等時，應立即按下緊急停止按鈕， 使扶梯停止運行，進行必要的檢查，檢查結果要做文字記錄。４、自動扶梯啟動運行后，應在中央位置將鑰匙撥下來， 如果放在上面不撥下來， 則在可能被無關人員誤動作而發生事故，因此應予注意。六、運行方向轉換 待乘用自動扶梯的乘客下完后， 先將自動扶梯停止開關轉到STOP（停止）側，暫時停止運行（參照運行停止）。 然后按新要求運行的方向進行啟動運行。七、緊急停止 一旦在自動扶梯運行中發生乘客失足摔倒等緊急情況時，應立即按下緊急停止按鈕，使自動扶梯停止運行。 緊急停止按鈕帶有防止亂按護罩， 因此請用力按透明護罩的中央部，當防護罩剝落后，即可按中央的緊急停止按鈕。 在重新進行運行前，按下述要領緊急停止按鈕恢復至原來的狀態， 然后再開動啟動開關。１、 將防止亂按護罩安裝環（紅色）向逆時針方向轉動取下２、從內側嵌入透明護罩３、將護罩按原位擰進。八、扶手驅動裝置的維護 從驅動裝置到傳動輥的動力輸送系統， 所用的是驅動鏈，對此鏈應該嚴格潤滑。此外， 還應嚴格檢查扶手傳動輥是否磨損和核實壓力輥的彈簧壓力， 檢查傳動輥和扶手帶內緣之間的間隙。維修保養項目 周期 項 目 檢 查 內 容 每月 ①扶手鏈條潤滑 從頂部機房里通過加油器潤滑。 一次 檢查各傳動輥的磨損、開裂、剝 ②扶手傳動輥 落及變形，如有損壞嚴重的，應 予更換。另外檢查輥表面是否粘 上油，如有，必須除去。 檢查各壓力輥有無磨損、開裂、 ③壓力輥的檢查 剝落及變形，檢驗壓力輥彈簧的 每 調整長度。 年 年 ④檢查空轉鏈輪 檢查旋轉情況，特別要檢查軸承 有無毛病。 一 確認壓力輥和扶手帶內緣間隙大 ⑤檢查壓力輥和 。 扶手帶內緣間隙 ⌒⌒ 次 │ │ ─┴─┴─ 檢查傳動鏈張力，如果與標準不 符（用50N力推鏈，S=20177。3） ⑥檢查扶手傳動 則需進行調整。 鏈 每年 一次 ⑦主軸軸承潤滑 給主軸軸承加2號鋰