地產公司設計部管理制度匯編(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 u 內審檢驗依據為相應階段《設計任務書》中對設計成果的要求，如設計效果和參數要求、報批報建類數據、經濟技術指標、項目成本變化及設計計劃影響等。如不符合要求，應督促設計單位調整設計內容和指標。u 對關聯其他設計專業的圖紙成果，相關設計專業應參與成果檢驗，確保不同專業圖紙的匹配。 設計部門內審完成后，設計部將圖紙發送相關專業部門預審。各專業圖紙審查標準及要點設計評審表3相關專業預審設計部 設計部整理設計圖紙資料等，以內部聯系函（工作聯系單）的形式發送至參與預審的各專業/部門，并附上對設計成果的必要介紹和預審環節的時間要求。設計部需確保發送預審的設計圖紙及評審文件資料的準確性、完整性。在預審資料發放三天后，設計團隊可根據需要與各專業進行對接溝通，針對各專業在圖紙理解方面的問題及時解答，確保預審環節的有效、高效。 參與預審的可分為兩大主體：（1）各專業體系（工程/成本/發展/商管等）；（2）公司外根據需要邀請的外部機構和顧問等（針對一些重要/大型/復雜項目）。 相關專業預審應覆蓋以下四方面：產品功能符合性、建筑技術可行性、經濟成本合理性、外觀造型合規性。具體參與不同專業/階段設計圖紙預審的專業詳見《設計評審關鍵要點整理》。 各專業部門安排人員按照本專業在《設計任務書》或其它設計依據中的要求對設計成果進行預審，提出修改意見或建議，并形成書面記錄，在計劃約定時間內提交項目設計團隊，以備溝通討論和提交正式決策評審會。 各專業部門的書面預審意見，須經各專業的負責人簽字認可，代表各專業的最終意見方可反饋給設計部。正式決策評審會前未收到書面反饋視同無評審意見和異議。 設計部項目設計團隊接報各專業/體系反饋的書面預審意見后，應及時分析研判，對下述兩種情況之一應適時組織跨專業/體系溝通會議（設計單位根據需要參與），確保專業層面可協調解決的問題在正式決策評審會前盡量前置解決。對專業層面無法溝通達成一致的事項，設計團隊應形成明確的記錄，以提交正式決策評審會審議。u 重要設計方案（如建筑方案、裝飾方案等）；u 各專業/體系反饋的預審意見分歧較大。 需注意的是，合約管理部接到設計圖紙后，在預審環節即應開展該設計階段的成本測算工作，以便提交正式決策評審會綜合審議。 預審環節結束，設計部提請召開設計成果正式決策評審會。1） 相關部門：設計成果跨專業預審2） 合約管理部：該階段成本測算工作設計評審表4正式決策評審設計部 設計部按照公司《會議管理手冊》召集要求申請召開正式決策評審會。 正式決策評審是綜合性的評審，從設計成果技術性和經濟性兩個方面展開。參會人員包括相關領導（根據設計專業和深度的不同，參與領導的范圍有差異，詳見《設計評審關鍵要點整理》）、設計部及該階段參與預審的各專業人員。 正式決策評審會上，設計部/設計單位介紹設計完成情況、預審階段各專業反饋意見、預審階段溝通結果、預審階段不能達成一致需領導決策的事項等。除設計成果技術性評價外，成本部門匯報基于設計圖紙的成本分析。與會人員從技術性和經濟性等方面進行綜合評議，并由與會最高領導形成決議。1） 產品決策委員會：對設計成果進行評審決策設計評審表5設計評審結論的最終確定與論證設計部 正式決策評審會的結論或最終調整意見，以《會議紀要》或《正式評審會決議》的形式記錄，由參與評審會的人員簽字確認。 設計部按照下述兩種情況之一負責完成設計評審結論的驗證。u 存在后續設計階段的：設計部將《正式評審會決議》的內容，體現在后續設計階段的《設計任務書》中，在后續階段的設計評審時驗證。u 無后續設計階段的：設計部要求設計單位對《正式評審會決議》中問題提出解決辦法和完成時間，并與設計單位協商確定問題的解決辦法和完成時間。在設計單位完成修改后，設計部負責對照《會議紀要》進行設計驗證，并形成驗證記錄。 基于設計評審會決議和具體溝通情況，設計圖紙可能需反復多輪調整。相應地，評審會亦可能召開多輪次。1） 工程部門：對簽證內容以及工程量進行確認設計變更管理辦法：規范設計變更管理流程及程序，控制變更風險，提高效率。：適用于五礦地產華中區域公司開發項目的項目設計變更管理工作。：：施工圖設計文件經甲方確認符合要求、施工圖審查通過且已進行完施工圖會審后，對設計圖紙進行的更改（包括客戶提出的銷售合同約定的交付標準之外的設計圖紙更改）。：影響外觀整體效果的設計變更影響規劃驗收，預售許可證取得后涉及銷售承諾的交樓標準和法律責任的設計變更可能影響一級計劃節點完成的設計變更單項造價金額增加超過50萬以上的設計變更：除了重大變更之外的設計變更：是指監理單位、建設單位對承建商申報的設計變更和工程指令工作完成情況或工程量進行確認的書面資料，是工程結算的依據之一；按來源分為設計變更類簽證、工程指令類簽證。序號關鍵活動主責部門流程說明參與部門相關記錄1設計變更類型及原則1) 設計部 設計變更原則：u 權力限制原則：公司對設計變更及工程指令的下發、審批、簽證結算實行嚴格的權限審批，超過權限范圍的簽字一律無效。 u 事前審批原則：要求設計變更及工程指令均需事前經過估價與審批程序方可實施，禁止事后補辦手續。u 一單一算原則：一份設計變更應辦理一份簽證，一份簽證辦理一份結算且對應一份合同。u 及時性原則：所有設計變更都應該及時申報、確認及審批。按照合同約定執行。u 完工確認原則：設計變更完工后 7 日內，供應商必須將變更資料上報，監理單位、 項目公司授權代表 10 日內完成對變更的審核和確認；隱蔽工程， 必須在其覆蓋之前完成審核、確認。2設計變更提出與審批1) 設計部 設計變更提出：1) 施工過程中，各部門、單位均可提出設計變更需求，各提出部門依據需要提出設計變更申請，內容包括變更部位、變更部位的現狀、變更原因、變更內容、相關專業技術人員審核等。2) 設計部統一收集各單位設計變更需求，并審核判斷設計變更性質是否需要進行設計變更，對認為需進入論證階段的設計變更，發起填寫《設計變更審批表》。 設計變更審核論證：1) 《設計變更審批表》統一由設計部發出，發出前由工程部先確認施工狀態，評價設計變更內容的施工可行性；設計部對設計變更技術可行性進行初步判斷，并與專業工程師確定設計變更類別。經過雙方溝通初步可行后，由設計部發起會簽。2) 工程部門在《設計變更審批表》中注明原圖紙內容是否已施工完成，是否涉及現場簽證的辦理，并評估變更對施工進度與質量的影響。3) 成本部門在3個工作日內對設計變更造成的費用變更進行核算，并填寫增加、降低估算金額，供領導決策。4) 對上述信息進行收集記錄和判斷，對于不涉及影響銷售、報建、交樓的變更，由設計部提出方案，根據具體情況判斷設計變更可行性論證會的參與部門和形式。5) 對于影響規劃要求、消防等專項驗收、銷售承諾、成本變化等因素較大的重大設計變更，設計部應組織銷售部門、開發部或設計單位、成本部、工程部等相關專業人員進行論證。 設計變更審批程序：30萬以內的設計變更由項目公司總經理審批，大于30萬小于50萬以內的設計變更由區域公司總經理審批。50萬以上（含50萬）的設計變更參照五礦地產《房地產托管項目管理審批權限及流程辦法》執行。 項目公司總經理根據設計變更的性質進行判斷是否需要走綠色通道。1) 對“明顯的設計圖紙錯漏而無法施工”、“施工過程中發現地質與水文與勘探報告不符”、政府強制變更”、“報批報建過程必須修改”、“上級要求變更”等必須變更且對工程進度影響很大的情況，項目公司總經理對各方提出的設計變更進行審核和判斷，與總部設計分管副總溝通后，確定走綠色通道后先實施項目設計變更；項目公司5日內按正常程序補《設計變更審批表》。2) “綠色通道”根據上述兩種情況，分別由項目公司總經理在《設計變更審批表》上審批。 客戶提出的設計變更的審批：1) 銷售部先與客戶溝通，盡量規勸其取消變更申請；2) 若客戶一定要求變更，客戶填寫《客戶變更申請表》，并經銷售部及主管領導確認；3) 銷售部依據《客戶變更申請表》，向設計部提出設計變更申請；4) 設計部填寫《設計變更審批表》，并判斷客戶變更對功能、結構、外立面等技術方面的影響；5) 工程部門確認施工情況，以及變更對施工工藝、工期的影響；6) 設計部/發展部確認對報批報建的影響；7) 成本部門依據審批意見，測算造價的變化，增加的費用由客戶自行承擔；8) 銷售部依據《設計變更審批表》意見，向客戶反饋《客戶變更申請表》，并與業主簽署補充協議，附變更后由設計院蓋章確認的變更圖紙；9) 工程部組織施工，完成后銷售部組織客戶驗收。1） 工程部門：施工狀態進行確認，評價設計變更可行性，對工程進度影響作出評估2） 成本部門：設計變更費用核算，供領導決策3） 相關部門：提出設計變更需求，根據需要參與設計變更論證設計變更內部會簽單3設計變更出圖及發放設計部 設計變更審批后，由設計部提交設計單位出設計變更圖紙和相應資料。 設計單位按設計部要求出具設計變更（或設計部直接出具），由設計部確認并下發《設計變更通知單》，工程部按設計《變更通知單》的內容監督施工單位進行修改并確認完成； 根據具體設計變更事項和嚴重程度、影響范圍，由設計部將設計變更情況及變更圖紙、技術資料發送至相關部門：涉及報批報建手續的，發展部/綜合部辦理重新報批；涉及營銷/招商承諾變更的，銷售部/商業管理部須及時將變更結果及效果等內容告知客戶/商戶或進行公示；涉及材料、設備選樣變更的，成本部組織供應商重新送樣。1） 工程部門：簽發《設計變更指令單》，組織施工單位交底2） 發展部/設計部：重新報批3） 銷售/商業部：變更結果及效果等內容告知客戶/商戶或進行公示4） 成本部門：組織供應商重新送樣設計變更指令單（內部）設計變更指令單（外部）4設計變更的執行工程部 工程部監督施工單位按照變更要求內容執行，并和成本部對施工完成情況進行復核。 工程部對施工工程量進行核對，對不按《設計變更通知單》進行施工、驗收不合格、不經工程部驗收而進行下道工序的情況，除扣除相關費用外，還要對責任單位進行處罰。 隱蔽工程和事后無法計算工程量的變