別墅項目報告ppt課件(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 面積段：聯排 256270 雙拼 290 獨棟 4001200 聯排： 700010000元 /平 雙拼 :12022元 /平 獨棟： 1100015000 沈陽別墅起源地，以空港為依托，產品形式落后，已逐步淡出市場 滟瀾山及香醍漫步項目品質高于片區屬性，應該跳出區域，對比全市 沈陽別墅市場分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 沈陽別墅市場分析 別墅市場概況 2 0 1 0 年主要項目成交與上市及庫存200 192165127769246720270959827385133733691406131 27109661730514870105281289713603110051516414351110821241413690106750501001502002503003504004505001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02022400060008000100001202214000160001800020220上市及庫存（套） 成交（套） 均價（元/ 平）別墅市場并沒有像整體市場一樣出現供不應求的態勢，供應量整體呈上漲趨勢，成交量對比 09年卻有所下滑，表現為供大于求，主要原因是別墅市場出現分化，品質項目引領市場，經濟型別墅逐漸退市。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場呈現供大于求的狀態 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽別墅市場 07年快速發展， 08年不斷成熟，并由此進入穩定發展階段； 09年沈陽別墅市場是由低價低品質占領市場向品牌和產品力引領市場轉變； 10年沈陽別墅市場已進入到成熟階段 ，供應量出現激增，其他各年供應均保持平穩增長。 ， 0809年出現了成交快速增長， 2022年隨著低品質別墅項目的退市，成交出現回落，市場份額有限。 2 0 0 7 2 0 1 0 年供求變化44984451224552382022 2022 2022 2022供應（萬平） 成交（萬平）+105% +15% 26% 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 主要項目成交情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 蘭喬圣菲 2 1 7 8 3 19 4 5 4 4 5 62 保利 2 3 8 16 7 7 61 16 11 9 140 世茂爵世山 20 20 棋盤山 1號 128 8 11 7 154 富力 13 4 11 7 4 4 12 18 11 7 3 98 琥珀灣 1 4 9 15 23 18 14 9 1 94 滟瀾山 64 8 6 78 香醍漫步 60 5 2 67 中海龍灣 3 8 16 11 7 6 11 10 6 3 81 億達玖墅 1 25 10 36 榮盛 58 3 61 碧桂園 15 6 3 3 1 28 合計 8 25 35 51 33 66 73 369 140 61 31 23 919 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180蘭喬圣菲保利世茂爵世山棋盤山 1 號富力琥珀灣滟瀾山香醍漫步中海龍灣億達玖墅榮盛碧桂園1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行 5 4 3 2 20123456保利 蘭喬棋盤山1 號中海 富力金地長青灣碧桂園銀河城滟瀾山華潤橡樹灣琥珀灣銷售金額（億元）2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行2087017600 16888 1566714025 13000 12100 1203011000 109680500010000150002022025000蘭喬 華潤 中海 世茂 保利金地長青灣富力中海央墅碧桂園銀河城棋盤山1 號均價（元/ 平）2022年銷售金額第一名保利十二橡樹，銷售金額 ，前五名依次為保利、蘭喬、首創、中海龍灣、富力 2022年銷售均價第一名蘭喬圣菲，銷售均價 20870元 /平，前五名依次為蘭喬圣菲、中海龍灣、世茂爵世山、保利十二橡樹莊園及金地長青灣 2022年成交主要集中在 79月，共成交 582套，占全年總成交的 63%。金額頭名是保利，單價首位為萬科。 沈陽別墅市場分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 人群 板塊 配對項目 購買理由 有理想的事業發展到一定規模的私企老板、周邊城市能源業的私企老板、原政府職員下海經商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨棟、唯美十方獨棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質，地位體現 頂級 次頂級 人群 板塊 配對項目 購買理由 中等規模私企老板、周邊能源業的暴發戶 、政府高層 棋盤山，城市，機場 蘭喬聯排，中海聯排，橡樹灣聯排，富力仙湖聯排 品質，性價比 中級 人群 板塊 配對產品 購買理由 中小規模私企老板 、國企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹獨棟聯排，首創琥珀聯排，原香墅聯排，皇第龍邸聯排 性價比，品質 低級 人群 板塊 配對產品 購買理由 中小規模私企老 、國企業中高層、政府中高職員 蒲河 大溪地，九如溪谷，中體花園 1號等的聯排 價格 別墅客戶分級 對比上海及北京別墅客戶類型豐富，如世界 500強企業高管、影視明星及周邊城市的投資型客戶，沈陽別墅市場客戶相對類型單一。 沈陽別墅市場分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 2022年別墅市場預測 序號 所屬板塊 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 蘭喬圣菲 棋盤山板塊 2 保利 棋盤山板塊 3 世茂爵世山 棋盤山板塊 4 新希望 棋盤山板塊 5 棋盤山 1號二期 棋盤山板塊 6 中旅藍爵公館 棋盤山板塊 7 榮盛 道義板塊 8 嘉潤香麓山 蒲河板塊 9 琥珀灣 棋盤山板塊 10 三盛頤景園 北部板塊 11 恒基金河灣 蒲河板塊 12 中海龍灣 南部板塊 13 奧園國際城 南部板塊 14 金地長青灣 南部板塊 去化庫存 獨棟 12套 六期新推聯排升級產品 94套 新推聯排 28套，類獨棟 50套 推出庫存 38套 推出 60套聯排，小獨棟 30套，大獨棟 3套 去化庫存雙拼（合院） 新推二期，產品為雙拼，首次推出約 80套 新推聯排及雙拼，約 70套左右 新推五期聯排 30套 預計推出 30套雙拼， 20套聯排 類獨、雙拼及聯排共約 46套 推出 30套類獨棟， 20套聯排， 4套雙拼 去化庫存獨棟 38套，聯排 18套 推出二期聯排 40套 去化一期庫存聯排 30套 ，上半年主要以去化庫存為主， 5月開始陸續有新品推出，推出多為聯排及類獨產品，主要目的是避開與 2022年類似的集中開盤，緩解競爭壓力 2022年，主要項目上市套數預計將會達到 800套左右，可見全市別墅市場的激烈競爭 3. 像蘭喬、保利等標桿項目將逐步退市；產品供應多為聯排、雙拼及聯排升級產品，純獨棟為市場稀缺 2022年從 5月開始將會陸續推出新品，上市產品以聯排為主，供應量大，市場競爭激烈。 去化庫存聯排 40套 預計推出新品聯排，約 40套 推出聯排 100套 1234567891011121314沈陽別墅市場分析 推出約 45套聯排 供大于求，競爭激烈 對比全市，別墅市場容量有限 供求 從項目數量及 TOP10排名看 棋盤山板塊仍為熱點區域，其他區域聲音較弱 熱點 產品創新不斷被復制，市場同質化嚴重 產品 客戶層級單一 客戶 沈陽別墅市場分析 5月集中放量，聯排為主 供應大競爭更為激烈 預測 進入北京及上海后迅速打開市場得到客戶認可 全國住宅用戶滿意度指數測評第一名 2022中國房地產公司品牌價值 TOP10 2022中國房地產百強企業規模性 TOP10 憑借出色景觀及產品成為業內公認別墅專家 2022年龍湖全國總銷 336億元，在沈陽兩項目共銷售約 3億，不到全國的 1% 業績慘淡。 龍湖怎么了？？！！ 項目及目標分析 A. 2022年項目回顧 B. 沈陽龍湖項目分析 C. 龍湖兩項目目標分析 龍湖項目分析 大盤入市操作模式 開發商 單盤體量最大 （萬平） 線上推廣 線下推廣 中海 280 長白島拍得地王導入品牌 競得車輛廠及荷蘭村兩塊地王實現聯動 集中報廣、路旗 榮盛 25 品牌導入 三盤聯動 報廣 紅酒品鑒會 中秋業主賞月晚會 華潤 90 國企實力主打品牌 四盤聯動網站開通 故宮全球招商活動 魯豫有約華潤凱旋門品鑒會 路旗、高炮 Burberry新品發布會 恒大 200 密集的報廣投放 114報號植入品牌 邀請成龍、范冰冰等明星暖成活動 龍湖 266 路旗、報廣 行銷模式 苗圃公園游園會 名車及奢侈品展 大地藝術節 在沈陽大盤集中以線上的強勢推廣宣導品牌，龍湖則反之，以線下為主，缺少大盤氣勢 【 龍湖屬于大盤，缺少線上活動，不同于其他大盤操作模式，效果不佳 】 龍湖項目分析 2022年龍湖營銷節點 搜房廣告 ? 14月，主要以積累客戶為主 ? 5月，開始主動約訪客戶，為客戶介紹產品及園區特色，派發戶型圖 ? 6月，開始開展一些活動，及報廣宣傳， 6月 12日 16日苗圃公園開放邀請客戶到訪 ? 6月 26日售樓處開放，當天到訪在 100組客戶左右 ? 7月，開展活動，邀請客戶到訪， 7月 3日大地藝術節，到訪在 200組左右， 7月 17日樣板區開放， .頂級豪車展 ? 8月 7日內部認購，推出 60套，認購 42套 ? 8月 15日正式開盤，加推 40套房源，當天去化 20套 ? 開盤后，去化情況較差，基本沒有持續銷售 苗圃公園開放 雖然在開盤前進行了推廣及客戶積累活動，但并沒有真正的實現品牌落地，開盤后的銷售情況也急轉直下 【 推廣力度不夠，以線下活動為主，缺少線上活動，品牌未落地 】 城市 單盤最大體量（萬平） 賣點 景觀鑒賞期（月） 進入城市年限 項目數量 城市級別 北京 19 附加值 景觀 創新產品 7 8 10 直轄市 上海 15 附加值 景觀 創新產品 全年 3 4 直轄市 重慶 19 附加值 景觀 創新產品 10 16 21 直轄市 西安 中式產品 成熟的高端區域 6 3 6 二線城市 成都 25 附加值 景觀 創新產品 10 6 10 二線城市 沈陽 66 景觀 5 1 2 二線城市 分析 沈陽項目 體量最大 龍湖的賣點 體現最少 景觀觀賞期 最短 城市進入時間 最短 項目最少 城市級別較低 龍湖項目分析 龍湖各城市項目對比 相比于其他城市，龍湖地產在沈陽的優勢被減弱。 【 進入時間最短，項目最少，賣點最少，景觀觀賞周期最短，項目體量最大 】 龍湖項目分析 大盤入市操作模式 性價比 銷 售 項 目 生活夢想 持續營銷 品 牌 小盤 大盤 大盤要傳遞和給予客戶的與小盤是截然不同，龍湖在沈陽更應該走大盤的操作模式 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 龍湖項目分析 區域及客戶 沈陽熱點區域為棋盤山別墅區及渾南新區為主 沈北片區關注度較差，客戶認知度較低 龍湖項目所在區域認知度較低，別墅市場份額小，客戶資源有限市場上。 HOT！ HOT！ 2 0 1 0 年別墅成交比例97%3%商品房 別墅2022年沈陽商品房成交 1500萬平方米，別墅成交 39萬平方米，占總成交的 3%，別墅客戶有限且存在地源性。 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 項目 蘭喬圣菲 十二橡樹莊園 爵世山 新希望 棋盤山 1號 香緹瀾山 香麓山 琥珀灣 金河灣 龍灣 國際城 長青灣 頤景園 產品 獨棟 聯排升級 聯排 雙拼 獨棟 雙拼 聯排 聯排 獨棟