市興裕物業管理有限公司管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 修，屬小修范圍的，及時組織修復；屬大、中修范圍的，及時編制維修計劃和資金使用計劃，向業主作出報告與建議，根據業主意見組織維修。道路管理：（1）、道路主要為人行道，嚴禁各種汽車和貨車、重型機械通行，防止市民在廣場拋擲石塊或其它易使道路損傷物件。（2）、路牙石要防止行人用自行車、或其它工具沖撞，有損壞的立即修復。對檢查井的井蓋要隨時檢查，用螺旋固定的方法對井蓋進行固定，防止偷盜，對損壞或已被盜的井蓋，及時修復更換。（3）、確保在雨雪天的路面整潔，隨時清掃路面的積雪、雨水。（4）、對路面有溫差裂縫或沉降裂縫的部位，立即組織相關技術人員進行分析、研究，向業主報出可行性維修方案等。房屋管理：（1）、對房屋建筑設置沉降觀測點，隨時做好沉降記錄，發現有大的問題，立即上報。（2）、房屋的屋面在每季度檢修一次，防止雨水管道被堵塞，導致外墻被污染。（3）、外墻、門窗的污漬隨時清理，室內的樓地面不能堆放荷載超出設計的范圍。（4）、房屋損壞的門窗、水電的設施給予及時的修復。雕塑管理（1）、本廣場的雕塑比較貴重的設施，對雕塑建立檔案，實行電子監控。（2）、防止行人攀登，向雕塑拋擲物體。（3）、防止行人在雕塑亂涂畫，涂畫處及時清理。（4）、防止市民的風箏與雕塑近距離接觸。（5）、建立沉降觀測點，進行觀測。（6）、主體除銹、噴漆維護的費用由業主負責。其它設施、設備管理嚴格按照設施、設備的說明妥善管理、保養，保持設施、設備的整潔、有形，對較復雜的設施、設備向業主或相關行業人員咨詢，建立好檔案。對有損壞的設施、設備，提出維修或更換方案。第六節 財務管理（1）、財務部門必須嚴格執行國家有關法律、法規、條例和公司會議，維護職工的經濟利益，提高本工程管理的經濟效益和社會效益。（2）、財務部門必須全面掌握本管理部的經營情況，預測經濟前景，參與經營決策，并監督經營。（3）、編制財務計劃（預算），并根據各種信息資料及市場發展趨勢，提出經營目標。（4）、制定本管理部的財務管理制度，根據有關法律條例和會計制度制定管理方法。（5）、拓寬融資渠道，保證資金正常供應，管理好、用好資金提高資金使用效果，加速資金周轉，并作為理財標準。（6）、根據會計制度的有關規定，認真做好會議基礎工作，具體要求完整，數字真實，計算準確，報送及時。（7）、對本管理部各項資金增減變動進行監督，維護企業財產的安全完整。（8）、加強現金管理及資產管理。對超庫存限額的現金，及時送存銀行，對管理部財產采用“永續盤存制”進行盤存，做到帳目、帳卡、帳實相符合。（9）、進行經濟活動分析，定期檢查分析財務稅務成本計劃，利潤計劃以及各項經濟指標完成情況。（10）、做好會計資料的整理歸檔工作，保證會計，帳冊、憑證報表的完整齊備。 第五章 文明管理責任制度一、物管主任職責接受公司上級領導，負責物業管理部全面工作，對項目負責。根據物業公司職能，決定人員架構與部門人員調配、運籌、策劃管理各項管理工作。制定員工的管理制度，提高工作效率，優化勞動力，完成預定目標。指導各部門工作，為業主和市民創造一個良好的休閑環境。定期召開工作例會，總結、檢查前期工作，布置今后工作任務。指導各部門開展日常管理工作，并考核各部門主管工作效率，作出升、調及獎懲決定。注重科技和人才開發，提高職員管理能力與素質，使管理與服務逐步走向規范化、科學化。咨詢業主意見，與業主建立良好關系。做好對外溝通，對內協調工作，制定物業年度財政預算，監督財務收支。開展多種經營，彌補物業經費不足，提高物業的經濟效益。二、辦公室主任的崗位責任認真貫徹各項政策、法律、法規，執行上級和本公司的各項規定。負責公司各項決議上呈下達，對內對外協調內部行政管理工作。負責文件及各種文書檔案的收發、登記、傳閱、清退、歸檔和催辦工作，負責公司會議的通知和準備工作，做好會議記錄及簡報，大事記的編寫工作。起草有關文字資料，負責把關打印工作，做好文件材料的保密工作。負責接待、處理市民的投訴。負責勞保用品及辦公用品的購置、保管發放工作，并建立公用物品臺帳。負責對外接待來訪、協調小區物業管理中的各種問題。監督檢查各項工作計劃的執行情況，進行跟蹤分析。負責組織開展創建文明單位和勞動競賽組織設施、檢查、評比工作。負責辦理人事變動、招聘、解聘等具體工作，負責員工的培訓教育。三、工程師崗位責任認真貫徹物業的相關政策、法律、法規。參與接管時的計劃和驗收工作。認真熟悉本工程的土建、水電、設備圖紙，熟悉各類建筑的特點，建立檔案。對設備和設施進行日常的管理和養護，檢修記錄和保養記錄齊全。定期巡邏，善于發現隱患，屬小范圍的，及時組織修復。編制大范圍的維修方案和維修基金使用計劃，編制所需的材料、工時計劃，向維修單位下達任務及驗收工作。負責維修工程的發包工作。認真處理行人反映的每一個安全問題。四、保安部主管職責接受物管主任督導，全面負責本部工作。制定本部工作計劃，督導下屬工作及工作評估工作定期安排本部人員進行實地保安訓練及防火演習，提高本部應急、搶險、執法能力。參與編寫各項應急程序編制、審定、修充工作。協調各部門必要時啟用應急程序。根據廣場的特點，制定巡邏路線，崗位分布，各崗位職責。對重大事故親自組織調查，及時上呈處理報告。經常檢查督促各崗位，檢查儀容、儀表，及時糾正違紀現象。處理一般的治安工作和行人投訴。五、主管會計職責按照相關制度，認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實、數字準確、帳目清楚，做到三相符（帳單相符、帳帳相符、帳表相符）按照經濟核算的原則，經常檢查和分析財務經濟活動情況，提高增收節約潛力。及時提供經濟核算資料，使領導及時掌握盈虧情況，采取有效措施改善管理。妥善保管好會計憑證，帳本等一切檔案資料。及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關數據資料。負責每月與出納對一次帳，做到帳帳相符。依照國家稅法規定，按時繳納各項稅金。六、綠化主管職責根據小區環境規劃，負責制定環境整體養護年度、季度、月份計劃，經批準后組織設施。對名貴品種，根據其生長特點，組織制定詳細的養護方法、作業時間、作業標準，經審核后落實責任人重點養護，建立生長養護方案。對綠化工作實行分區包干作業，做到員工之間任務清楚，責任明確，檢查、考核標準公開、獎懲兌現。組織班組定期培訓，聘請有關專家授課，學習科學的養護方法、綠化知識和園藝造型技藝，提高隊伍的業務素質。嚴格執行綠化作業檢查制度，堅持高標準、高質量，切實將檢查考核結果與員工收入掛鉤，堅持把責任區、責任人、考核評分定期公開，廣泛接受市民監督。七、保潔主管職責制定本部門的工作計劃，督導下屬工作。對工作認真積極，模范帶頭，以身作則，積極帶領員工完成上級