安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案_143p_廣告推廣(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 | 南湖酒店 淮北首創星級酒店社區，全城奢享樣本 | 世界島居 世界級湖島企業獨棟、 80120m2私家洋房，珍罕無比 | 靜安品牌 靜安集團，高端品質， 10年 13城，定鼎南湖擴展客戶 輻射客戶 核心客戶核心客戶7礦中高層及烈山原住民和周邊鄉鎮的進城一族 。輻射客戶市區中高端人士外溢需求 。擴展客戶本市 及外地等投資客。核心客戶：領導群體，主動消費。消費力最強，最容易形成需求對應的群體。輻射客戶：借勢群體，能幫助影響力的迅速擴張，形成轟動效應。擴展客戶：跟隨群體，高聲勢和高影響力下，貢獻一定的增長。客戶定位定價策略216。滲透定價策略，即以相對低于同類住宅項目市場平均價格入市，以此策略定價，可迅速打開市場，有助于阻止競爭者的進入216。確定 “ 低開高走（依認籌量確定） ” 入市策略，起步價不能開的過高，建議保持最低利潤水平，與開發及策略節奏相結合不斷調升價格走勢，這樣能吸引投資，又能吸引消費，同時應注意本案成本及項目中后期的調價幅度問題216。全面預算管理原則。以工程進度、平衡現金流及成本回收點等財務指標對價格策略進行調控，同時確定與各時間段對應的推出量和價格，并且圍繞該時間段的產品訴求重點進行相關的營銷調整，以產生最大協同效益。216。一房一價。此原則保證開發商及消費者的共同利益。216。每套商品房均總價推出。使消費者著重考慮小區及產品的整體品質，避免產品設計中的一些不利因素（如：產品功能設計等方面）價格體系216。根據產品的建筑特點及位置分布特點決定價格差別，按垂直差和水平價差結合確定216。垂直價差：根據樓層高度不同而產生價格差別，其考慮因素相對單一216。水平價差：主要考慮同單元同樓層之間或不同單元樓層之間的價格差別兩種價差制定時應考慮以下幾點因素：216。因素一：戶型區位216。因素二：景觀朝向216。因素三：采光216。因素四：私密性216。因素五：戶型數量216。因素六：樓層高度價格調整策略216。采用機動的 “ 標準價格加折扣 “ 的調整策略。216。對項目先定出底價，每次再根據市場情況以及該類戶型的前期銷售情況作不同的微調。考慮到本樓盤多元物業，面對客群多，相對銷售周期長，216。不同物業需要分期銷售，為防止樓盤銷售面孔 “ 老化 “ ，216。應采用機動的 “ 大密度、小幅度 “ 的價格提升調整策略。216。其優點如下：216。不同購房時間，享受不同購房價格，通過價格不斷提升，加速購房者盡早下訂；216。讓購房者了解價格提升軌跡，造成旺銷氣氛，增加購房者投資信心；216。每次價格提升前，便于逼定216。隨著工程形象的進展及推廣工作的深入，價格穩步上揚，讓前期購買客戶有房屋升值的滿足感，也讓后期購買客戶有緊迫感，促成簽約價格定位競爭類型 比 較 樓 盤 權 重 均價 權 重 值同區 異 質 南湖雅苑 洋房 40％ 3600 1440多層 30％ 3200 960異區同質 恒大名都 15％ 4500精裝，相當于 3300毛坯 495異區異質 首府 5％ 5350 268溫哥華城 10％ 4500 450合 計 　 3613備注：如果加精裝修按 1000—1200 元 /㎡計 ；洋房與多層以此為基數價差大約 1015%。推售策略，價格策略和營銷執行04項目 營銷總綱目標 難題—— 項目地處遠郊，客戶對區域認知度較低—— 產品規劃超前 ，面臨市場超越與突破難題—— 靜安集團首入淮北，面臨 品牌信賴 難題2023年 10月 左右 入市，實現項目熱賣和企業品牌實力的塑造如何實現客戶 質素 的突破與 陌生區域的價值提升兩大難點 ？VS 【 營銷策略大綱 】細分產品 重視品牌 精于活動 強化區域價值以圈層名義，啟動造勢以觀瀾郡品牌，贏得信任炒作南湖，說服客戶清晰各產品角色，協同銷售，占領市場推售策略推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷策略營銷推廣營銷推廣價格策略價格策略渠道策略渠道策略多層：基于市場及銷售任務，掌控銷售速度聚人氣；電梯多層、洋房：有效結合營銷節點，有序推售各類產品差異化定價，電梯多層、洋房樹立價格標桿；多層制定適中價格，掌控銷售速度研究各類型產品客戶特征，精準渠道，有效傳播產品信息以南湖炒作及酒店配套價值為方向，延續和支撐國賓級禮遇推廣主題216。 多批次推出，避免供應過剩 項目體量相對較大，不宜一次性推出，應分期多次推盤216。 房源合理搭配，營造熱銷 不同樓層、不同朝向，優劣單位搭配推出，形成價差壓力；同時，為后續推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果。每次推貨量需視階段性的認籌量而定，推貨量稍多于認籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。216。 低價入市，平衡利潤流與現金流，后期合理溢價 根據市場情況，留下合理溢價空間，造成熱賣景象。216。 展示條件滿足加推要求 推售前，能夠實現下一批次加推產品的展示；相關物料配合到位，為客戶價格提高預期奠定基礎。推售策略推售策略推售策略推售策略216。多層： 搶抓銷售時機，控制銷售速度。多層將成為下半年首推的銷售主力，集中黃金時間 10月、 11月、 1月份進行銷售216。電梯多層： 作為明星產品，適時推出，樹立價格標桿。充足時間蓄客，保證數量，實現高價銷售。216。洋房： 區隔市場，體現項目品質特征和溢價空間價值，前期進行渠道拓展及客戶圈層營銷， 10月份推售，作為形象標桿，分批分次引爆市場。產品推售策略及計劃： 蓄客量與推盤量一般要實現 3:1的前提才能開盤10 0302023211【 洋房及多層 】【 電梯多層 】： 80套13一次開盤10月下旬 24套4加推11月下旬 12月 36套5加推1月中旬 108套69二次開盤 4月底（或 5月初）1014加推剩余套數，分批失售2月初，新春感恩客戶進行特惠推介精準推精準推 貨貨 小步快跑小步快跑 產品銷售細分產品銷售細分 階段聚焦發力階段聚焦發力推售策略推售策略2月中旬春節抽大獎（推售時間和貨量暫為虛擬，最終以工程節點和銷售目標為準進行調整）2023年 2023年需積蓄 240組誠意客戶，完成 136組購卡客戶一期推售計劃位置示意第一次開盤第一次加推第二次加推第二次開盤第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略推售策略（備注： 3期貨量統計見附加 excel，推盤計劃待工程節點確定后再做鋪排）營銷推廣營銷推廣國賓級禮遇78月主題：國賓級禮遇 —— 星級酒店、 企業獨棟、花園洋房1112月主題：禮遇國賓，唯觀瀾郡 —— 電梯多層，榮耀首開910月主題：國賓領域，首現南湖 —— 島居洋房，耀世開盤 適中、合理的價格策略，確保貨量的高速消適中、合理的價格策略，確保貨量的高速消化。化。銷售目標銷售目標的實現的實現 高高 ““ 量量 ””銷售目標實現的基礎。快銷，制造價格高接受度。銷售目標實現的基礎。快銷，制造價格高接受度。 高高 ““ 價價 ””以產品價值最大化支撐價格最大化，勻速或緩速前行。以產品價值最大化支撐價格最大化，勻速或緩速前行。√價格策略價格策略價格策略價格策略多層：制定適中價格，掌控推售速度，保證全年任務完成針對項目不同產品，進行差異化的定價。是明星產品實現利潤最大化；現金牛產品， “ 以量代價 ” ，保證全年銷售任務的完成洋房： 作為市場明星產品，制定適度溢價，樹立市場形象標桿電梯多層： 作為臨湖、中心景觀組團，別墅級享受，樹立市場價格標桿客戶策略客戶策略 一期客戶：多層、洋房、電梯多層客戶分析普通大眾客戶，經濟實力一般，購房以滿足剛性需求為主（首置、首改），與高端高層產品的目標客戶差距較大。關注戶型使用價值和價格水平。多層客戶多層客戶洋房客戶洋房客戶中端及中高端客戶群體，有一定經濟實力和生活品質追求，以改善性居住為主。關注住宅產品的生活享受價值，在價格不夠理想的情況下易受到景觀高層和部分低端多層產品的分流。電梯多層電梯多層 市場高端客戶群體，但以次高端客群為主。客戶對外在資源的關注度影響依然明顯。行業性相對較強，圈層性明顯。受市場影響，置業愈加理性。推廣策略推廣策略 推廣渠道的拓展洋房及多層：利用戶外、公交及DM雜志等為主進行產品信息的釋放電梯多層：戶外和報紙做高度，結合項目物料及樓書等，在銀行、機場及高檔休閑娛樂場所進行擺放；同時進行資料直郵活動渠道策略渠道策略洋房及多層客戶：注重戶外、 DM、短信等傳統媒體的利用。主要針對先區內后區外的意向客戶，發揮配套優勢，聯合南湖公園、品牌實力，舉辦酒店簽約儀式、區域前景炒作等活動，感受區域前景及靜安品牌實力值得信賴。同時針對企業品牌可考慮舉辦社會公益慈善捐贈活動等電梯多層：精準目標客戶圈層活動針對性的客戶豪宅生活體驗活動，提升客戶對。產品的認同感。組織客戶圈層的高爾夫比賽、紅酒酒會等。渠道策略渠道策略以區域炒作及暖場活動帶動人氣，形成良好銷售氛圍，提升客戶認同感：結合八一、十一、七夕、中秋等大眾節日，緊扣國賓級禮遇主題，在營銷現場組織以主題展覽、有獎征集、美食節等活動，吸引客戶到場參與。階段 目標 說明 要點導入期 形象導入 差異 形象占位，戶外與網絡相結合，觸發市場關注， 7礦 團購推進，開始接受咨詢登記 線上形象導入、線下團購蓄客期 項目蓄客 蓄水。區域造勢，炒熱 南湖 版塊，制造項目市場話題，同時高效畜客。 軟文滲透、線上渠道開盤期 首批產品 “火爆熱銷 ” 開閘。活動營銷，通過價格、營銷兩個方向全線突破 項目展示、開盤策略強銷期 分批分次多次開盤去化 放水。持續開盤，繼續使用 價值 /老帶新策略，保證銷售 活動推廣、價格策略 畜客期項目造勢，區域熱點炒作，活動開展，線上線下并進開盤期密集活動，增強攻勢，情景體驗，實現開盤熱銷強銷期持續加推，客戶層擴大，實現年度目標導入期形象導入，線上戶外、網絡 等階段劃分階段劃分q營銷節點國賓領域 首現南湖q工程進度要求q營銷活動6月 9月q推廣主題q銷售目標q展示安排一期 展示及達預售條件1月 2月 3月當天開盤銷售率力爭達 70%國賓人生 耀世公開一 期 局部樓棟封頂7月 8月 12月11月10月一期工程啟動7礦 拜訪洽 團購 一期加推禮遇國賓 唯觀瀾郡示范區 /售樓處 /樣板房展示外展場開放儀式；開工典禮；二次開盤 /節點促銷一期累計銷售 40%4月 5月中心景觀園林展示7月外展場啟用 /9月現場啟用 營銷中心開放 /10月左右 正式開盤一期持續熱銷分展場 /臨時營銷中心 /工程圍檔 /項目導視后期展示加強 /部分 酒店等國賓級禮遇現場 營銷中心開放暨產品鑒賞會南湖價值高峰會首次開盤暨嘉年華新春答謝老客戶團拜會節點促銷活動老帶新靜安愛心助學基金會成立 新聞發布會2023年度 2023年電梯多層上市 /節點促銷一期累計銷售 60%新品工程等節點信息加推活動 暨星級酒店簽約儀式營銷總綱營銷總綱 （備注：以下節點及銷量暫為虛擬，最終以實際為準再調整）軟文炒作：靜安品牌、南湖公園、 ??????一、區域強勢炒作為先導 ： 以區域引起市場迅速關注，結合區府市政利好聯動，賦予項目區域價值新的前景無