房地產(chǎn)市場研究報告20xx年長春市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 “月供不超過月收入 50％，所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過 80%。 為防止房地產(chǎn)過熱風(fēng)險，央行于今年 3 月 17日調(diào)整了銀行自營性個人 住房貸款利率政策，這對抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱勢頭有一定作用，但 對制止房地產(chǎn)投機(jī)泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施： 政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強(qiáng)，對房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣地皮的投機(jī)商，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；對有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。 嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的有效措施。住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險，國外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動，因此， 自上世紀(jì)六十年代中期以來，穩(wěn)定住房市場上抵押信貸資金的流量，成為有些國家住房政策的一個重要目標(biāo)。我國 2020年以來每年住房貸款增幅高達(dá) 4060%,顯然增幅偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，有些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長應(yīng)嚴(yán)格控制在 20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。 要解決住房空置率過高和控制房價上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。金融部門可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、 低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的 結(jié)構(gòu)。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平過高密切有關(guān)。因此， 建議國家財(cái)稅部門應(yīng)通過運(yùn)用稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平降下來。政府應(yīng)公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個有效的商品房價格監(jiān)督機(jī)制。 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險中穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密管理、調(diào)控 有序的管理系統(tǒng)。在國有商業(yè)銀行中，中國工商銀行己于 2020年率先建立了房地產(chǎn)信貸管理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運(yùn)行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)平臺上）、風(fēng)險控制系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預(yù)警、整改、停牌制度，住房貸款風(fēng)險撥備制度等）。看來，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對違規(guī)者予以嚴(yán)懲。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。 2020 年 11 月，央行在全國范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查 結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè) 銀行 2020 年 6 月至 2020 年 9 月房地產(chǎn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。按這個比例計(jì)算，在當(dāng)時房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款 4500億元左右。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的管理。 通過開展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢交易的腐敗案件，也是降低房價的一個途徑。 2）、宏觀經(jīng)濟(jì)因素 資料顯示我市 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1700 億元，年均增長 13%以上。 評點(diǎn) 2020年長春市經(jīng)濟(jì)形勢，同固定資產(chǎn)投資 一樣，招商引資成為一個值得關(guān)注的亮點(diǎn)。我市是一個投資拉動型城市，引資的快速增長直接帶來投資的增長，不僅會擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤子”，對我市未來發(fā)展在“后勁”上意義更大。 3）、人口因素 2020年末，全市戶籍總?cè)丝跒?724萬人。其中，市區(qū)人口 315萬人， 四縣（市）人口為 409萬人。全市人口出生率為 ‰，死亡率為 ‰，自然增長率為 ‰。 長春市人口密度為每平方公里 368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高， 每平方公里 2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為 206 人。 第三部分 商品房供給和銷售情況 商品房供應(yīng)和銷售 1）、 2020 年商品房空置情況 2020 年商品房空置面積 330 萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置 79 萬平方米） 。 2020 年商品房空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū)，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 。 2）、 2020 年新增商品房供應(yīng) 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 萬平方米（其中商品房竣工面積，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積 ，拆遷安置房竣工面積 萬平方米）。竣工面積同比減少 71 萬平方米，減幅 %。 竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) 萬平方米，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 米，凈月區(qū) 78 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 萬平方米。 圖 1：各城區(qū)商品房竣工面積 ` 各城區(qū)商品房竣工面積78 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū) 3）、 2020 年商品 房銷售情況 2020 年全市商品房累計(jì)銷售 270 萬平方米，同比增加 34 萬平方米，增幅 %。商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售 242 萬平方米，同比增加33 萬平方米，增幅 %。 銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) 萬平方米，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ,汽貿(mào)區(qū) 萬平方米。 4）、截止到 2020年商品房空置情況 2020年商品房空置面積 方米（各類商品房空置 方米，經(jīng)濟(jì)適用住房空置 萬平方米） 。空置面積比 2020 年增加 萬平方米。 空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū) ，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) ，凈月區(qū) 萬平方米，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 萬平方米，汽貿(mào)區(qū) 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 。 圖 2：各城區(qū)商品房空置面積 各城區(qū)商品房空置面積 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)汽貿(mào)區(qū) 空置 面積中待銷（一年以內(nèi)空置） 120萬平方米，滯銷（空置 13年） 萬平方米，積壓（空置 3 年以上） 68 萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為 %。 空置 面積中普通住宅空置 萬平方米、高檔公寓空置 萬平方米、別墅空置 萬平方米、辦公寫字樓空置 萬平方米、其他商業(yè)營業(yè)用房空置 萬平方米、車庫空置 萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房空置 。 應(yīng)該適當(dāng)控制開發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷大體平衡的狀態(tài)。 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷對比 1）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況 2020 年商品住宅空置 面積 萬平方米 。 商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) ，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 2）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）新增供應(yīng) 2020年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）竣工面積 。商品住宅竣工面積同比減少 ，減幅 %。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 22 萬平方米，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 萬平方米。 圖 3：各城區(qū)商品住宅竣工面積 各城區(qū)商品住宅竣工面積22南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū) 3）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售情況 2020年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷售 242萬平方米，同比增加 33萬平方米，增幅 %。 商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 30 萬平方米，寬城區(qū) 平方米，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 萬平方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 萬平方米 , 汽貿(mào)區(qū) 萬平方米。 4）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況 2020年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置面積 ，空置面積比 2020 年減少 萬平方米。 商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) 萬平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 表 2： 2020年商品房供銷情況一覽表 2020 年 空置 2020年竣工 2020年銷售 2020年空置 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 商品房 商品住宅 全市 330 270 242 南關(guān) 22 30 寬城 朝陽 二道 綠園 凈月 78 經(jīng)開 高新 35,5 汽貿(mào)區(qū) 0 0 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和銷售情況 2020年全市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積 97萬平方米，竣工面積 方米，銷售面積 ，銷售均價為 1788元 /平方米。 2020年全市經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積 萬平方米。 表 3： 2020年經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)銷售情況 類型 2020年 同比（ %） 開發(fā)情況 施工面積（萬平方米） 97 竣工面積（萬平方米） 銷售情況 銷售套數(shù)（套） 5954 銷售面積（萬平方米） 金額（萬元） 97625 均價（元 /平方米） 1788 空置情況 空置面積 5 存量房 市場運(yùn)行特點(diǎn)分析 （一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落 1998年前長春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。到 2020年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍，交易量達(dá) 萬平方米，交易額達(dá) 億元。 2020 年交易量達(dá) 萬平方米，比上年增長 %，交易額達(dá) 7 億元，比上年增長 %。 2020 年交易量上升至 萬平方米，比上年增長 %,交易額上升為 億元，比上年增長%。 2020 年交易量增至 萬平方米，比上年增長 ％，交易額也激增至 億元，比上年增長 倍。 2020 年交易量達(dá) 萬平方米，交易額 30億元。 2020年交易量為 ，比去年下降 %，交易額 30億元，與去年基本持平，說明今年二手房價格有較大上漲。 （二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后， 2020 年有所下降 近幾年隨著房 地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。 2020年長春市增量房成交面積為 270萬平方米，比上年增長 %， 20202020三年平均遞增幅 %。而存量房 2020年成交面積為 ，雖比上年下降 %，但從20202020 三年平均增幅達(dá) %。 與此同時存量房與增量房比例連續(xù)提高至 ： 1后有所回落。 2020年長春市存量房成交面積 ，增量房成交面積為 258萬平方米，存量房與增量房之比為 : 1 ； 2020年長春市存量房交易面積為 萬平方米，增量房交易面積為 260萬平方米，存量房與增量房之比為 : 1； 2020年長春市存量房成交面積達(dá) ，增量房成交面積為 253萬平方米，存量房與增量房之比為 : 1； 2020年長春市二手房成交面積達(dá) 萬平方米，增量房成交面積為 234 萬平方米，存量房與增量房之比提升為 : 1 。 2020 長春市二手房成交面積為 萬平方米，增量房成交面積為 236 萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 : 1 。 2020 長春 市二手房成交面積為 萬平方米，增量房成交面積為 270 萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的 : 1 。由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產(chǎn)市場的新生力量。 （三）從市場交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長 在二手房交易不斷增長的同時，長春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長。 1998年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為 ，和 萬元， 2020年長春市二手房稅、費(fèi)收繳金額分別為 1295萬元，比 1998年增長 6倍；到 2020年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá) 3800萬元和 1409 萬元，比上年增長 %和 %；到 2020 年稅、費(fèi)收繳金額升至 ，比上年增長 %和 ；到 2020年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)到 萬元和 萬元，比上年增長 和。 2020 年的繳稅額是 1998 年的 倍，五年平均增速達(dá) 750l0；手續(xù)費(fèi)收入是 1998年的 倍，五年平均增速達(dá) %0 房地產(chǎn)市場需求分析 2020年長春市商品房需求實(shí)現(xiàn)總量 270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場需求 242 萬平方米（經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)需求 萬平方米）。二手房實(shí)現(xiàn)需求 萬平方米。另外還有很大一部分持幣待購的潛在需求未能入市購買。 隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需