公租房建設項目可行性分析研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 住房 、公共租賃租房 年度建設計劃與用地計劃，報市相關部門審批。“十 二 五”期間，經濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的 70％。 廉租住房 、公共租賃租房 和經濟適用住房建設由縣人民政府組織，可由政府確定的實施經濟適用住房管理的非營利性機構直接組織建設，也可按照市場化運作的原則實行項目法人招標，參與投標的房地產開發企業必須具備相應資質、良好的開發業績和社會信譽。 按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉租住房 、公共租賃租房 制度，規范深化經濟適用住房制度，大力推進舊城區改造，力爭到 14 “十 二 五”末 ，實現城市低收入家庭人均住房面積達到 25平方米以上 ，基本擁有或租住一套建筑面積 75平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困難家庭全部享受住房保障。 ****************始建于 1954年初，位于 ****東出口，距市中區約七公里，與 太陽 機場高等級公路相聯，系接收收容安置社會盲流人員的民政事業單位，主要從事接收收容安置教育社會盲流人員，先后收容近萬名社會盲流人員在此勞動、教育、學習和遣返回鄉，為當時的社會穩定起到了積極的作用。 1983年以后，按上級指示，農場停止接收收容安置業務，從事生產經營活動。 20xx年 12月前，隸屬 于 ****民政局。 20xx年，按市委、市政府決定，為支持 太陽 ****片區整體開發，農場成建制劃轉 太陽 管理，受 太陽 委、區政府直接領導。全場占地總面積 3324畝，總資產 1086萬元，固定資產 406 萬元，下設辦公室、政工科、財務科、生產科、保衛科五個科室，現有干部、職工 327人（其中在職 57人、退休 266人），未轉工場員 82人。 ***黨委下設第一、第二兩個黨支部，共有黨員 52人，其中在職黨員 26名，退休黨員 26名。 ***劃轉 太陽 管理以來，場黨委堅持以“三個代表”重要思想為指導，以“服務開發、服務發展、 服務職工群眾”為總抓手，不斷加強領導班子建設和黨員干部的思想作風建設，努力提高基層黨組織的創造力、凝聚力和戰斗力，充分發揮黨委的政治核心作用和黨支部的戰斗堡壘作用、黨員干部的表率作用和黨員的先鋒模范作用，不斷拓展工作思路、把握工作內 15 容、健全工作機制、創新工作方法，為貫徹落實省委、省政府關于“ 太陽航空城”建設和區委、區政府關于 ****片區整體開發規劃提供強大的精神動力和政治保證。在此基礎上，場黨委始終以科學發展觀統攬工作全局，誠心誠意為群眾辦實事、盡心竭力為群眾解難事、堅持不懈為群眾做 好事，實現了全場的發展、 穩定、和諧目標。 廉租住房 、公共租賃租房 建設用地實行行政劃撥方式供應。在土地供應計劃中優先安排廉租住房 、公共租賃租房 建設用地，并在年度用地指標申報時單獨列出。該廉租房建設項目選址已定，土地有保障。 項目建設已獲得 ****住建局批復，文號筑建發（ 20xx） 58號；于 20xx年 6月獲得 ****太陽 發展和改革局批復，文號南發改項字（ 20xx）第 156號； 太陽 政府《關于 *******公租房建設相關問題的專題會議紀要》 就本項目召開了專題會議，保障了項目的順利實施。 16 第 四 章 項目建設總體規劃 項目建設規劃方案 隨著房地產市場的發展，人們對住房功能的要求越來越高，對樓盤的戶型環境功能、設計、朝向、景觀、規劃等都有要求，消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活居住環境的選擇。建設規劃應適當超前，設計環境優美、功能合理、經濟適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎的。 項目建筑形態和物業建設規劃方案 項目區物業形態以住宅為主，輔之以 生活、 飲食服務業。 項目建設戶型規劃方案 規劃原則 遵循政策及有關法律法規與標準規范，注重整體功能和利用率等住房實際消費需求，控制造價，滿足特定客戶消 費承受能力要求。 規劃標準 公共租賃租房 一般設計為兩室 一 廳型，面積不大于 80 ㎡ 。根據不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比定位，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項目后期開發的可持續性和先進性。 依靠優質的產品引導市場，特別注重以人為本，按照人與環境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區的利用率，確保住宅及其各功能區的功能系數和價值系數能滿足市場需求。 17 還可設計落地飄窗，以增加有效使用面積。 應盡量多設計單身公寓， 以控制總價，滿足有效需求。 項目建成后價格 規劃方案 規劃原則 充分 考慮 建設單位和 當地低收入居民收入水平和住房消費承受能力，以及住房保障政策； 分區域、分物業形態、分建筑形態、分檔次品味、分組團并按照功能系數與價值系數大小定價； 考慮開發與運營成本。 價格規劃 公 租房租金：由物價部門根據有關政策，結合當地物價水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實行“收支兩條線”管理。 規劃理由 保障性住房屬于社會保障范疇，屬公益事業，政策性強、原則性強，價格規劃定位應依據國家現行政策及有關規定。 項目小區配套功能建設規劃方案 該項目 在設計中 宜 突出以下幾個方面特色 ： 居家品位：經濟適用、住宅分區功能科學、健全，環境獨特、格調高雅、舒適溫馨的居家空間。 服務品位：優質、專業化、標準化的人性化服務，以人為本的科學管理。 18 生活品位：講究住宅風水和室內設計理念（如少裝修、多裝飾），居家配備齊全的高品質生活。 小 區品位：公用設施和休閑娛樂設施功能齊全，小區中庭的綠化美化，健身等休閑活動空間，可配輕松的背景音樂，營造人在景中、景在家中的自然環境氛圍，漫步社區，心曠神怡，充分享受自然景觀的樂趣。 文化品位：在小區內建設各種文化活動設施，開展多姿多彩的 業主文化娛樂活動，增強小區居民的親和力和凝聚力，豐富社區文化內涵，提升小區文化品味。 19 第 五 章 場址與建設條件 項目選址 項目擬建地點： ****太陽 ****興業 北 路與龍水路交叉口東北角 地勢地貌 項目建設地 為溶蝕地貌，地形起伏較大，地勢總體北側及東側較高，南西側低，場地地面高程為 ～ ，最大高差約 ，最高點為場地南東側山頂，最低點為西側魚梁河河谷。地勢坡度一般 15～ 20度，擬建場地低洼處為第四系覆蓋，溶丘基巖裸露，植被不發育，巖石大面積出露。綜上所述，項 目建設地主要為溶蝕殘丘和洼地地貌，地形較簡單，地貌類型較單一。 根據《中國地震動參數區劃圖》（ GB1830620xx），區內地震動峰值加速度為 ，地震動反應譜特征周期為 ，相應地震基本烈度為六級，屬地殼較穩定地區。 氣候氣象 項目建設地處于高海拔冷暖氣流交匯處，亞熱帶濕潤氣候區，屬北亞熱帶，多年平均氣溫 ℃，最熱 7月，平均氣溫 24℃，最冷 1月，平均氣溫 5℃，多年平均降雨量 ㎜ ，降雨年度分配不均，豐水期多集中在 5～ 8月，占全年降水量的 80%，枯水期 12月～次年 3月，降雨 量占全年的 8%，雨季一般始于 4月下旬。最大降雨量 ㎜ 。 20 水文條件 項目建設區域屬長江水系烏江二級支流南明河流域， 魚梁河位于項目建設地西側，自南西向北徑流，為常年性地表河流，流量較大，河寬 10～30米，河水最小深度 ，最大深度 ，一般 ～ ，據資料，1966年 6月 30日特大洪水， ****大橋處水位為 ，比正常水位高出 。 項目 場 址地勢平坦，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少量滲入 是地下水的主要補給來源；下部基巖層含少量裂隙水，地下水位不穩定。據區域及鄰 近水文地質資料，場地內地下水水質良好，對擬建 砼 基礎無侵蝕性。 周邊建筑物與環境條件 項目 廠址 交通較為便利， 人流和各種車輛混合流動，對項目建設有一定的不利影響 ， 項目址周邊有少量構筑物，視野比較開闊 ，環境狀況良好，適合項目實施 。 交通條件 項目選址位于 ********龍水路北側，北臨 ****聯想學校，西臨興業路，地屬 *******內， 公路網絡發達 ，新建的輕軌從項目小區前穿過 ， 交通位置優越 ，交通條件便利。 公共設施條件 該項目所在地位于 ****太陽 ，屬于市政公用設施建設規劃覆蓋范圍，水、電、燃氣 、通訊、有 線 電視等公用設施 齊全 ，高低壓、通信、有線電 21 視、供排水、燃氣等市政基礎設施正在配套建設中， 完全 可以滿足項目建設需要，已具備項目建設條件。 供水：該項目用水可通過鋪設的市政供水主干管接入，能夠保證該項目用水需求。 排水：該項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入市政雨水和污水管網系統。 供電：該項目區有公用變電站的變壓器，可根據實際需要適當擴容 ,保障項目用電需求。 通訊：項目區全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區域，可滿足項目固定和移動通訊要求。 施工條件 該項目址規劃為建設用 地 ，地面構筑物極少，附屬物正在清理， “三通一平 ”容易實現。 土方：該項目址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應充足，可由周邊城市道路運輸至項目建設地點，滿足工程建設需要。 主要材料來源及供應：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當地建筑材料市場供應，所需混凝土可采用商品混凝土。 22 第 六 章 工程建設方案 建筑設計 （ 1）《民用建筑設計通則》（ GB5035220xx）； （ 2）《供電系統設計規范》（ GB5005295）； （ 3）《建筑設計防火規范》（ GB5001620xx）； （ 4）其它有關的現行規范和規程； （ 5）項目承辦單位提供的圖紙與設計要求。 項目 宜 遵循以人為本，統籌人與自然、統籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環保、節能的理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，改善人居條件的開發原則，在規劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規劃理 念，建設“宜居”工程和城市亮點工程。按照總體規劃“統一規劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分期分步實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。 為保證 項目建設 ，在建筑設計、景觀設計可聘請 有資質的 設計單位，精心做好規劃和建筑設計及景觀設計。項目居住區域基本上可以滿足低收入消費群體的住房功能需求。開放的小區空間與半圍合的空間組合，保持 23 空間的開方性和通透性，使住戶有較好朝向，擁有良好的自然景觀。 以人為本，因地制宜，融入周邊生態環境，使小區與周邊區域融為一體，有創意、合理的空間變 化具有良好視覺景觀和空間效果，有利于營造宜人的生活居住空間。 項目建筑風格可融合白墻、灰磚、黛瓦和簡約明快的線條“新中式風格”，融合古樸與現代、現代風情的文化品味。為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設計時可引進退臺處理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區具有濃郁的地域文化風情及強烈的可識別性。 強調通風和景觀的均等性，增強住宅的開放性，與自然環境融為一體；追求簡潔的居家風格和平和的居家氣氛，在立面設計中，力求以簡約的手法體現建筑本身所具有的美感。在外墻 設計中，揚棄歐陸風格的大紅、大黃的浮躁，采用清凈、平和的冷色調，少一分城市的喧囂，添一分居家的寧靜。 戶型結構求實用，減少室內不必要的交通面積，室內布局科學，室內各功能分區合理 ， 要求動靜分開、潔污分開、工作與生活空間分開、公共與私密空間分開。 戶型設計更貼近人性化。廚房設計除“一”型、 L型，考慮開放式、半開放式設計，考慮廚房操作臺的擺放、管線安裝、通風排氣條件；中小戶 24 型可采用自用間隔設計，體現個性品味。 落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和低窗臺（可坐可臥，即增強了使用空 間，又開闊了視野）充分體現人性化設計。 結構設計 該項目主要由多層建筑物組成，安全等級為二級。 《民用建筑設計通則》（ GB 5035220xx) ； 《住宅設計規范》（ GB50096— 1999）； 《建筑結構可靠度設計統一標準》（ GB50068— 20xx）； 《建筑地基基礎設計規范》（ GB50007— 20xx）； 《建筑樁基技術規范》（ JGJ94— 94）； 《建筑結構荷載規范》（ GB50009— 20xx）； 《混凝土結構設計規范》（ GB50010— 20xx）； 《砌體結構設計規范》（ GB50003— 20xx）； 《多空磚砌體結構技術規范》（ JGJ137— 20xx）； 《建筑地面設計規范》（ GB50037— 96）； 《建筑采光設計標準》（ GB/T5003320xx）； 《建筑滅火器配置設計規范》（ GB50015— 20xx）； 《建筑抗震設防分類標準》（ GB50223— 20xx）； 《建筑物防雷設計規范》（ GB5005