房地產項目開發管理程序手冊完整版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ）、拆遷方式： ① 、政府組織拆遷：主 要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷或者招商引資中政府承諾。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 ③ 、拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。 目前拆遷工作基本上屬于政府負責。 2）、拆遷的主要內容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結構的調 整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造； (3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是 舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。 3）、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： ① 、申領拆遷許可證申請表； ② 、建設項目批準文件； ③ 、國有土地使用權批準文件； ④ 、建設工程規劃許可證； ⑤ 、拆遷年度計劃； ⑥ 、項目拆遷計劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）；⑦ 、拆遷方案、規劃方案的公示意見； ⑧ 、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地款，國土資源局辦理土地證。 領取房地產項目開發手冊 ： 1）、拿到國有土地使用權證后， 10 日內必須到房地產開發管理局工程管理處領取項目手冊以及建立檔案： ① 開發項目權證； ② 項目建設條件意見書 ③ 土地批文、立項批復。 ④ 、建筑工程規劃許可證； ⑤ 規劃總平面圖、管網綜合圖、單體方案建筑平面圖； ⑥ 項目資本金繳納憑證。 2）、開工前驗核階段： ① 施工許可證； ② 項目資本金支付簽證； 3）、預售前驗核階段： ① 預售許可證； ② 項目資本金支付簽證。 4）、綜合驗收階段： ① 配套設施專業管理部門驗收合格證明； ② 項目資本金支付簽證。 六、建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發 。 根據規劃方案審查意見書提出的意見，進行建筑方案設計，需要根據意見書調整的一兵在建筑方案中調整，上報市規劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環境設計方案，當然這兩項可以單獨上報。要求的評審的項目需要先評審、公示并出具相關意見。需要征求環保、消防、排水部門審查意見的，一并提出。 報審資料： ① 申請書； ② 工程勘察設計合同鑒審通知書（建委設計管理處審核、出具）； ③ 計劃部門的理想文件，大中型項目需要批準的可行性研究報告； ④ 《選址意見書》、建設用地規劃設計條件通知書以及附圖、規劃控制線圖； ⑤ 有效的土地權屬證明； ⑥ 建設工程規劃方案審查意見書及附圖。 ⑦ 須要進行建筑設計方案招標、專家評審、社會公示的項目，出具招標意見書、專家評審意見書（含專家名單）； ⑧ 方案設計文件兩份：設計說明書、總平面圖、豎向設計圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環境設計圖、外裝飾材料樣品和色標； ⑨ 重新修改報審的方案設計，須附前一次審查意見以及附圖。 建筑工程建筑方案通過后 ，下發建筑方案審查意見書。 申報期限：建筑設計方案審批需要 15日；方案設計有投資人自己控制。 七、施工圖設計審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規劃許可證辦理。 建設單位上報市建委審圖辦進行施工圖審查，下發施工圖審查合格書，辦理《建設工程規劃許可證》。 ① 、申請書以及規劃報建申請表 ② 、計劃部門下達的立項批復文件或者批準的當年計劃； ③ 、《選址意見書》（含規劃設計條件）及附圖（含控制線）； ④ 、土地權屬材料及確界圖； ⑤ 、工程勘察設計合同鑒審通知書； ⑥ 、消防、環保、衛生防疫、市政排水等部門施 工圖審查意見； ⑦ 、批準的建筑方案審查意見以及附圖； ⑧ 施工圖設計文件及圖紙三套（建筑），環境設計圖三套醫籍外裝飾設計圖紙、材料樣品、色標及效果圖（可另行單獨申報，重要建筑含量化設計）； ⑨ 、與報審圖紙相符的電子文件： A、設計說明書（附審批規劃控制技術指標）； B、總平面圖（含環境設計）； C、建筑平面圖（首層、標準層）； D、建筑立面圖（含正、背、兩側立面）； E、建筑剖面圖（含地下室）； F、建筑效果圖。 以上文件前 5 項為 DWG文件，后一項為 JPG文件； ⑩ 重新修改報審的施工圖設計，須提交前一次審查意 見。 審批期限：規劃局規定為 15 天，但是比較難以完成，一般為 30天。 總包隊伍、監理隊伍規劃許可證下發以后，馬上進行招標，招標按照青島招標辦程序辦理。 八、規劃批后管理 批后管理工作由市駐區分局具體負責實施，市規劃局法規監察處進行監督、指導，市規劃局各業務處按照分工參與。 驗線前的管理： ① 市規劃局向建設單位下發《建筑工程許可證》時，驗線后一并下發《青島市建筑工程規劃批后管理跟蹤表》（每個單體兩份），告知建設單位市規劃局批后管理的要求和程序； ② 法規檢查處依據審批圖紙監制《公示牌》，表明共識 建筑的建設單位、周邊用地性質、現狀和詳規以及工程位置、層數、面積、間距、高度、綠地率等主要審批技術指標、監督舉報電話，法規檢查處統一監制和監督使用，建設單位在查驗灰線前，將《公示牌》立在現場醒目位置，