體育中心建設工程項目建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 3 位于城市向東北部發展的中心，是文化娛樂、商業商務中心，與城市總體比較吻合；方案 5位于城市向北部區域發展的邊緣，遠離城市中心，吻合度較低。 （ 2）拉動城市及區域發展的最大化 方案 1：該區域基本上定位于文化教育中心，主要配套各類學校。本安慶市體育中心建設工程項目建議書 11 項目建設對該區域發展的拉動作用較小。 方案 3：該區域基本上定位于公共服 務及行政辦公中心，本項目建設對改善該區域投資環境和該區域發展的拉動作用很大。 方案 5：該區域基本上定位于城市區級行政區和次服務中心，本項目建設對改善該區域投資環境和該區域發展的拉動作用很大。 對比分析：方案 1 對改善投資環境、拉動周邊發展不明顯；方案 3對改善投資環境、拉動周邊發展作用顯著；方案 5對改善投資環境、拉動周邊發展的作用很大。 （ 3）對周邊土地使用價值的提升度 方案 1：該區域土地指標已經基本使用完，體育中心建設對提升周邊土地價值的意義已經不存在。 方案 3：該區域 周邊居住用地基本上尚未開發，體育中心建設對周邊土地使用價值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大。 方案 5：該區域周邊居住用地基本上未開發，體育中心建設對周邊土地使用價值的提升有很大的作用，使土地升值空間增大，但該區域規劃范圍小，開發與發展周期將會較長。 對比分析：從項目建設對提升周邊土地使用價值的程度上來說，方案1 作用很小，方案 3 作用很大，方案 5作用很大，但該區域規劃范圍小，開發與發展周期將會較長。 （ 4）與體育中心功能定位的吻合度 方案 1：交通不夠便利，不利于體育中心的競 賽、活動等功能的充分利用；遠離城市中心，全民健身輻射范圍有限，不能充分發揮其功能。 方案 3：該地塊位于行政辦公中心，周邊聚集眾多機關事業單位、商貿企業單位，吸引眾多市民居住，各交通要點距離近，能夠充分發揮體育安慶市體育中心建設工程項目建議書 12 中心的競賽功能、文化活動功能、全民健身功能及配套服務功能。此外，該區域比較便于打造體育商務區及全民健身中心。 方案 5：該地塊偏離老城區及新城中心，遠離城市行政機關與企事業單位，商貿不發達，交通不夠便利，地塊周邊人口密度較小，居住人群消費水平和消費能力低，不利于充分發揮體育中心的競賽、文化 活動、全民健身、配套服務等功能。 對比分析：方案 1 基本上滿足體育中心各項功能的實現，方案 3非常不利于體育中心各項功能的實現，方案 5 不利于體育中心各項功能的實現。 （ 5）對體育中心后期運營管理的影響 方案 1：該區域為文化教育中心，周邊主要為學校、還建房，常住人口少，低收入人群多，體育消費意識薄弱、消費能力差。交通不夠便利，不利于吸引城市居民前來觀看比賽、參加活動、健身鍛煉等。此外，碧桂園小區中規劃配置大片體育設施，與項目形成競爭。地塊周邊商業、辦公、生活等配套不足，遠離城市中心，不能形 成商務中心，難以聚集人氣，促進開發。總體條件不利于體育中心后期運營管理。 方案 2：該區域為行政辦公、公共服務及商務中心，人氣旺，其全民健身、休閑娛樂、商業商務出租及配套服務設施將會得到充分開發利用，有利于體育中心在保證公益性的情況下達到以商養體。此外，該地塊還有利于無形資產的開發利用。總體條件有利于體育中心后期運營管理。 方案 5：該區域剛剛納入城市總體規劃范圍，周邊人口稀少，配套不完善，人氣不旺，交通不便，不利于全民健身及其他對外開放運營，將加重運營負成本，運營收益差。總體條件不利于體育中心 后期運營管理。 對比分析：方案 1和方案 5總體條件不利于體育中心后期運營管理。安慶市體育中心建設工程項目建議書 13 方案 3 總體條件非常有利于體育中心后期運營管理。 微觀指標分析 （ 1）周邊人口 方案 1：現有少理村民居住，周邊兩所院校學生及教職工 8000 人左右，碧桂園小區及還建房入住人口約 4000 人左右。規劃中碧桂園及還建點入住人口約 萬人，周邊 2km 半徑范圍內無其他居民區，僅布置部分公共服務設施，常住人口數量有限。 方案 3：現狀 2km 范圍內基本無開發社區，僅有少量未拆遷村民居住。規劃周邊為大片居住用地、行政辦公及商業用地，將成為居住人口和流動人口聚集區。規劃 2020 年市區人口擴至 140 萬，將主要往城市東、北部新城區發展。 方案 5：現狀為未開發村莊，散落部分居民。規劃地塊周邊為醫院、區域辦公及少量居民區，短時間很難聚集較多人口。 對比分析：從人口發展方面看，方案 1和方案 5 聚集度較少，方案 3人口聚集度較大。 （ 2）交通條件 方案 1：距市區約 10km，距機場、火車站、汽車站、高速公路偏 遠。菱湖北路、天柱山大道及潛江路已投入使用，公共交通有 2條公交線路到達。地塊西側有一條規劃中的城市次主干道。交通方便。 方案 3：現狀西元山路接天柱山大道、獨秀大道、皖江大道等，無公交線路。規劃中多條主干道、次主干道正在修建，擬開通多條公交線路，距火車站 6km，距長途汽車站 4km。交通比較方便。 方案 5：現狀僅 S228 省道通過，接連通往市區，有公交車，距市區5km 左右，距市中心 15km 左右。規劃中主干道正在修建，距新政務中心安慶市體育中心建設工程項目建議書 14 直線距離約 ，交通不太方便。 對比分析：從交通條件來看 ，方案交通方便，方案 3交通比較方便，方案 5 交通不方便。 （ 3）周邊配套 方案 1：現狀場址南側為 萬平方米的碧桂園鳳凰五星酒店，周邊有 2 所學校，暫無其他配套。場址位于規劃中的公共服務中心圈外，東北側規劃部分公共服務設施配套用地；另配套中小學及幼兒園；碧桂園商業廣場在建。 方案 3：現狀除東南鄰近外國語學校外，暫無其他配套。場址位于規劃的公共服務中心圈外，西側配套醫院、學校等。 方案 5：場址現狀鄰近白澤湖鄉政府、永安中學。位于規劃中的次公共服務中心，配套醫院、學校等。 對比分析：三個方案規劃的周邊配套設施均與體育中心功能定位不發生沖突。也就是三個方案周邊配套條件較好。 （ 4）用地條件 方案 1：地塊整齊，面積為 510畝，現狀為水塘（面積約 1 萬平方米）和部分民房。 方案 3：地塊整齊，凈用地面積 ，現狀為農田及 50 戶左右居民房，民房需要拆遷安置。 方案 5：地塊整齊，現狀為農田、林地及少量居民房，可用面積未知。 對比分析：從用地條件來看，方案 1基本滿足，偏小；方案 3滿足；方案 5 未納入規劃。 （ 5）其他條件 三個方案 現狀地塊無文物古跡等保護建筑，不與其他公共建筑或場所安慶市體育中心建設工程項目建議書 15 造成干擾。但是，方案 5 鄰近高壓線走廊。 場址方案指標分析比較 場址方案宏觀指標和微觀指標以好（大、高）、較好（ 較大、較高 ） 、較差（較小、較低）、差（小、低）和不確定判定各因素。詳見下表。 場址方案指標分析表 序號 項 目 場 址 方 案 方案 1 方案 3 方案 5 一 宏觀指標 1 與城市總體發展規劃的符合性 好 較好 較差 2 拉動城市及區域發展的最大化 較小 大 大 3 對周邊土地使用價值的提升度 小 大 較大 4 與體育中心功能定位的吻合度 較低 高 低 5 對體育中心后期運營管理的影響 不利（差） 非常有利 （好） 不利（差） 二 微觀指標 6 周邊人口 較少 多 較少 7 交通條件 好 較好 差 8 周邊配套 較好 較好 較好 9 用地條件 較好 好 較好 10 其他 好 好 較差 場址初選方案 （ 1）比選方法 由于三個場址方案分析指標因素多，故采用分級評分法，各因素分級按“好（大、多、高）”為（ 1）級，“較好（較大、較多、較高）”為（ 2）級，“較 差（較小、較少、較低）”為（ 3）級，差（小、少、低）為（ 4）級。制定分級評分標準并進行分級評分，詳見下表。 場址分