水岸嘉苑限價商品房建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 理位置、周邊環境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質量好，房間戶型多樣，結構合理，物業配套設施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個別也有高層，戶型結構可以，綠化面積、小區景觀稍差，物業管理、配套設施較全。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業管理和配套設施不夠全 ，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設施少。這部分樓盤以經濟實用房、新農村改造建設房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 40288m2 不等。就中、高檔樓盤來看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。80100m2 約占 30％左右，大部分是 100m2 以上的戶型，達到 70％左右。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右，二手房價格也超過 1800 元 /m2。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方 米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤銷售價格在每平方米 1300－ 2400 左右。 在商品房銷售價格上， 2020 年 ***市開發建設限價普通商品住房，限房價格初步定位為 2300 元 /m2。 就目前 ***市城市居民的消費水平所能接受的商品房價格在 2300 元 /m2 左右，適用面積也在 90m2 左右 ,中 /小戶型銷售比較好 ,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。 統計表明 ***市房價與居民收入之比已超過 8:1，而發展中國家合理的房價收入比應在 36 之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。 ***市住房 公積金使用情況 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業貸款。 中國人民銀行 ***中心支行所公布的統計資料顯示，截至 2020 年底， ***全市住房公積金累計歸集余額為 億元，個人住房貸款余額僅為 萬元，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠遠低于此時全國 ％的平均水平，有 億元的資金長期沉淀。即便是在 2020 年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了 80%的這個小高潮中， ***市的個人住房公 積金放貸率也僅僅是 1%。 2020 年 3 月， ***市個人住房公積金歸集余額達到 億元，覆蓋率達 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。截至 2020 年 3 月，全市累計發放個人住房貸款僅為 萬元。 2020 年 ***住房公積金政策發生重大調整，主要包括貸款最高額度、最長年限增加；同時，可通過聯保的形式貸款。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現延長為 20 年。過去貸款只能以房屋產權做抵押，現在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據公積 金賬戶情況為其擔保進行貸款。 采用聯保形式貸款較房屋產權抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續，貸款者還可少交一筆數目可觀的抵押登記費。聯保貸款形式實施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發廣大居民的購房熱情。 四、開發企業分析 目前 ***市具有房地產開發企業將近 130 家左右，其中具有壹級開發資質的有一家，具有貳級開發資質的有五家，具有叁級開發資質的有三十家，具有肆級開發資質的六十五家。 本項目開發企業 ***公司的主要經營業務為房地產開發及商品房銷售，其資質為貳級。因此，該開發企業 具有開發本項目的技術能力及經濟實力，達到了國家相關標準要求。 第三章 建筑設計方案 一、建筑設計指導思想與原則 政府有關經濟適用房建設計劃中曾明確指出，“經濟適用住房是具有保障性質的 政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數 70%的群體。 本項目的設計思想有以下幾個方面為指導原則： （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構建社會主義和諧社會。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區文化，充分考慮該地區和周圍環境特點，體現時代特色和地域城市風貌。 （ 3）規劃設計中注重提高生活質量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關系，合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。 二、規劃設計方案 用地使用強度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內綠地率約為 %；（ 5）建筑規模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管 衛居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應符合相關規范及規章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點起 70 米范圍內，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。 消防要求：保證有符合消防規范的消防通道。道路及出入口設置：地塊內部主道路建筑控制線的寬度不小于 15 米。配套要求：按《城市居住區規劃設計規范》配套相適應的公共設施及市政設施。 三、建筑方案 建筑單體設計 住宅設計 本項目以“鮮明時代特色和舒適居住環境”為主題，以 21 世紀的居住水準為目標，按照現代居住生活模式建設居住環境優美、配套服務設施完善的居住區。 （ 1）設計原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現代文明居住生活模式為依據，合理組織住宅套型平面，住宅設計突出以起居廳為主的設計原則。廚廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 （ 2）套型多樣 結合現代住宅的特點，結合 ***市居民的居住水準及現代生活需求，在規劃中提供適應不同需要的多種套型住宅，形式各異。 （ 3）創造良好的居住環境 為適應當地的氣候特點，住宅布置成南北向，進深控制在 左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房內空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。 （ 4）合理分配戶內各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區與靜區，以提高居住的舒適性。 102m2 戶型： ①有兩個主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連，既方便聯系，又減少客廳開門數量，便于客廳擺放家具。 ②除衛生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風。 ③沒有明顯 的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴大了客廳及餐廳的視覺效果。 ④走進客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 ⑤衛生間門隱藏于進門處，改善了客廳的景觀效果。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 87m2 戶型： ①入戶設有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時更衣，換鞋、整裝，使室內更為整潔。 ②起居室與過渡空間緊密相聯，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風條件。 ③廚房設計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質 (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個空間既有分隔又有聯系，互相滲透、延續，使用便捷。 ④衛生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道集中，節約投資。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區”，使臥室具有較強的私密性。每戶至少有一個朝南的臥室。 ⑥把就餐從起居室內分離出來，使用更為方便。 ⑦每戶設有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環境。北向結合廚房設計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便 于使用。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內設兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內通過走廊與臥室、衛生間、餐廳、廚房相連。會客時，將內門關上不影響家人在臥室、衛生間、廚房的活動。各套型對客廳開門較少 ,廳內都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。 ②大臥室設置在南向，小臥室設置在北側，并通過走廊與客廳、餐廳、衛生間相聯系，通風采光良好。靜鬧環境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學習等。 ③進戶入口設門廳。門廳是人們從室外進入室內的緩沖空間，這項設計將門廳從以 往的客廳中獨立出來，可增強室內空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。在門廳中設置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進戶直接入客廳污染室內環境的缺陷。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。 ④在設計上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進入。 ⑤衛生間，內設長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。設置地漏以沖洗地面。地漏應采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛生間內采用活動式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。 ⑥充分利用陽臺擴展戶外空間，完善陽臺休息環境。南陽臺 (即生活陽臺 )挑出 作為客廳的延伸，將陽臺門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽臺內可設置躺椅、運動健身器材等。北陽臺 (即服務陽臺 )可設儲藏設施、曬衣架等，以減少室內家具的充滿度，使室內更整潔、舒適。 新建戶型統計 本項目新建住宅 套，共 平方米，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套，面積計為 平方米。 戶型統計 表 31 輔助工程 綠化景觀規劃 本項目強調綠化 圍合建筑理念，在小區內每個樓棟間都被綠地包圍，小區中心綠化形成綠帶，向內滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統形成網狀結構，創造優良的生活與休閑環境。小區沿貫通小區內部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區的空間關系。 交通組織 住宅區共設有 2 個主要出入口，分別位于南面和小區東北角。小區內部設東西方向及南北方向交叉的主干道，并設置與主干道相互聯通的通向各樓棟間的副通道。住宅區沿內部小區主干道設置步行景觀節點，為居民提供散步、鍛煉場所。 其它配套設施 垃圾轉運站 布置在小區西南側較隱蔽處。物業管理位于小區北面靠近小區入口處，并布置傳達室，負責日常的便民活動。其他設備用房結合物業管理用房統一安排。 四、結構方案 設計條件 (1)抗震等級：按抗震設防列度 7 度設防；耐火等級為 II 級； (2)主要設計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡ 結構選型 擬建小區主要分為住宅建筑、集中公共建筑。結構形式如下： （ 1）住宅結構形式： 鋼筋混凝土結構；主體混凝土強度等級均采用 C30。基礎混凝土強度等級采用 C30；基礎墊層采用 C15。鋼筋： HPB235 及 HRB400。 （ 2）集中公建結構形式：磚混結構。 五、配套設施 給排水方案 設計規范及依據 (1)《建筑給排水設計規范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設計防火規范》 GBJ16— 87(2001) (3)《居住小區給水排水設計規范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設計規范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設計規范》 GBJl4— 87 (6)建設單位設計要求 設計內容 室內外給排水及消防用水設計。 系統方案 (1)室外給水系統 水源由城市供水管網，經小區配套給水管網提供，消防水系統與生活給水分開獨 立設置，分別設置室外消防水和室內消防水系統，管網環狀布置。室外設置 500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 (2)室外排水系統 生活污水經室外化糞池處理進入城市下水管網。 雨水有組織排入城市雨水管網。 (3)室內生活給排水系統 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。衛生間設集中給排水系統。采用單立管排水系統，有組織排入 污水管道，排水管應采用 PVC 管。水壓滿足最不利點自由水頭 米，水質為一般生活用水。 (4)室內消火栓系統 室內消火栓設計流量為 20L/S，火災延續時間 2h，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱 10M。 暖通專業 采暖規劃概況 本區設一個冬季采暖熱力站向