最新房地產(chǎn)推廣銷售人員培訓手冊地產(chǎn)培訓(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 （ 1） 申辦銀行按揭貸款的條件和程序； （ 2） 借款人需提供材料和證明； （ 3） 申辦銀行按揭貸款所需費用； （ 4） 借款人可以申請多少貸款額度和貸款年限； （ 5） 公積金貸款利率和住房商業(yè)性貸款利率如何，每月還本付息額度為多少； （ 6） 從申請貸款到發(fā)放貸款需多長時間。 （二） 向貸款銀行提拱相關資料、證明 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的戶口簿、身份證，借 款人和配偶不在同一戶口簿的，需提供結(jié)婚證明。 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的個人公積金帳號（如果需要使用直系親屬公積金的）。 借款人與售房單位簽訂的商品房預售合同或商品房出售合同。 售房單位的營業(yè)執(zhí)照（復印件）和所售房屋產(chǎn)權(quán)證明或銷售許可證明，如商品房預售許可證（期房）或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復印件。 售房單位結(jié)算房款的劃款銀行帳號。 自籌總房價 20%以上資金的證明，已付房款的提供售房單位出具的收款收據(jù)原件。 借款人及計算貸款額度成員的月收入證明（所在單位出具）。 同戶直系親屬對個人住房擔保貸款的 意愿，表明款人償還債務的能力。 第三節(jié) 公積金貸款 （一） 概念和作用 職工住房公積金是一種義務性、強制性的長期住房儲蓄基金。在職工工作期間，職工個人和所在單位均應按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月繳納，歸職工個人所有，作為職工個人住房基金，專戶儲存、統(tǒng)一管理、專項使用。 建立職工住房公積金的作用是： 進住房基金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立； 使住房分配制度由福利分配制向房屋貨幣化轉(zhuǎn)變； 提高職工解決自置住房能力。 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 （二） 公積金的繳存 住房公積金的繳存基數(shù)，按職工本人上年度月平均工資計算。建設部《建 立住房公積金制度的暫行規(guī)定》為以后提高公積金繳存額提供了依據(jù)，該規(guī)定第五條的內(nèi)容是：“今后隨著經(jīng)濟發(fā)展和職工工資收入提高，可繳納率進行適當調(diào)整。”據(jù)國家建設部透露， 2000年后住房公積金的個人和單位繳存比例，將由 5%至 7%提高到 10%。 （三） 公積金的使用 住房公積金的使用范圍和順序是： 職工購買、建造自住住房抵押貸款； 職工自住住房大修理貸款； 城市經(jīng)濟適用房建設貸款； 單位購買、建設住房抵押貸款； 在滿足支付需要和安排以上貸款后，其余額可用于購買國債。 二、公積金貸款的對象和條件 （一） 公積金貸款的對象 凡是有本市 城鎮(zhèn)常住戶口，繳存公積金的職工，購買、建造、翻建、大修自住房，并具備下列條件的，可申請職工住房抵押貸款。 相當于購買、修建住房費用的 30%或以上的自籌資金（可用借款人及其同戶成員、非同住的配偶和直系親屬已繳存的住房公積金存款抵充）， 1998 年借款人自籌資金比例已由原來最低 30%降至 20%； 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力； 同意辦理住房抵押和保險。 在住房未竣工交付使用、借款人未領到房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之前，應由售房單位提供擔保。 借款人申請公積金貸款應向貸款銀行提供以下書面證明和材料； 借款 人或承諾參加還款的借款人的同戶成員、非同住的配偶以及直系親屬繳存住房公積金的證明。 購買自住用房的，提供購房合同或協(xié)議書； 建造、翻建、大修自住用房的，提供城建管理部門批準建造、翻建、大修的證明文件、工程評估文件或預算； 自籌資金的來源和數(shù)額（如售房單位出具的已付部分房款的收據(jù)、已繳存的住房公積金數(shù)額證明）； 保證人的擔保合同（僅用于二手產(chǎn)權(quán)房買賣）。 （二） 貸款額度 公積金貸款額度在可貸額度和最高限度內(nèi)，根據(jù)貸款人申請貸款的具體情況，確定實際貸款額度。 可貸額度 個人住房公積金儲存余額的 10 倍為計算依據(jù)。 最高 限額 每戶最高限額為 10 萬元，同時，貸款額度不得超過購買、建造、翻修、大修一套住房費用總額的 80%。 （三）貸款期限 用于購買、建造自住住房的，最長不超過 20 年，用于翻建、大修自住住房的，最長不超過 10 年。對于將到離、退休年齡的借款人，其貸款期限可計算到 65 歲。 第四節(jié) 組合貸款 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 一、 概念 人們通常把同時使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房抵押貸款稱為組合貸款。申請組合貸款的借款人必須是實行職工住房公積金的單位職工。組合貸款的優(yōu)點是可以大大提高職工的購房能力。 二、 申請住房組合貸款的程序 （三） 咨詢 向所在單位咨詢 （ 1） 本單位 是否實行職工住房公積金制度； （ 2） 購房者公積金帳戶和存款余額為多少（單位加個人）。 向售房單位咨詢 (1) 所售房屋是否實行組合貸款，哪家銀行承辦，可否自由選擇銀行； (2) 售房單位是否為借款人（購房者）提供貸款擔保； (3) 售房單位可否協(xié)辦組合貸款手續(xù)。 向貸款銀行咨詢 (1) 申辦組合貸款的條件和程序； (2) 借款人需提供材料和證明； (3) 申辦組合貸款所需費用； (4) 借款人可以申請多少貸款額度和貸款年限； (5) 公積金貸款利率和住房商業(yè)性貸款利率如何，每月還本付息額度為多少； (6) 從申請貸款到發(fā)放貸款需多長時間。 （四） 向貸款銀行提拱相關資料、證明 款人和參與借、 還款的同住成員和直系親屬的戶口簿、身份證，借款人和配偶不在同一戶口簿的，需提供結(jié)婚證明。 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的個人公積金帳號（如果需要使用直系親屬公積金的）。 借款人與售房單位簽訂的商品房預售合同或商品房出售合同。 售房單位的營業(yè)執(zhí)照（復印件）和所售房屋產(chǎn)權(quán)證明或銷售許可證明，如上海市內(nèi)（外）銷商品房預售許可證（期房）或上海市房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復印件。 售房單位結(jié)算房款的劃款銀行帳號。 自籌總房價 20%以上資金的證明，已付房款的提供售房單位出具的收款收據(jù)原件。 借款人及計算貸款額度成 員的月收入證明（所在單位出具）。 同戶直系親屬對個人住房擔保貸款的意愿，表明款人償還債務的能力。 第四章 購房合同的簽訂和履行 第一節(jié) 合同有效的條件 購房合同是房屋買賣當事人簽訂的、對當事人具有法律效力的契約，它體現(xiàn)當事人雙方的權(quán)利、義務與責任。 一、 合同有效的條件 訂立合同是民事行為，民事行為改變?yōu)槭車曳杀Ｗo的民事法律行為，就必須具備法律規(guī)定的生效條件。 （一） 合同當事人應具備相應的行為能力 合同的當事人 —— 主體可以是公民（自然人）、法人，也可以是經(jīng)濟組織、國家機關等，這些主體在訂立合同時必須能清楚地表達自己的意 思和意志，能夠獨立地承擔民事責任和義務。 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人不能訂立房屋買賣合同，只有完全民事行為能力人，訂立的房屋買賣合同才能生效。所謂民事行為能力人，是指不滿 10周歲的未成年人和不能辨認自己行為能力的精神病人。所謂限制民事行為能力人，是指 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人。完全行為能力人是指年滿 18 周歲的公民，只要不屬于不能辨認自己行為能力的精神病人； 16歲以上不滿 18 周歲且精神狀態(tài)正常的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全行為能力人。 無民事行為能 力人和限制民事行為能力人要訂立房屋買賣合同，應當由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意后才能進行。 非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。前者如企業(yè)法人以及機關、事業(yè)單位和社會團體法人，后者如個人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營企業(yè)以及其他非法人的社會組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力。 法人的分支機構(gòu)，如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營部、銷售部、售樓處，不能作為合同主體，不具備訂立合同的行為能力。 （二） 合同當事人的意思表示真實 所謂意思表示真實，即意思表示行為人的表示行為應當真實反映其內(nèi)心的效果意 思。表示行為是表意人將其效果意思表達于外部的行為，效果意思則是表意人內(nèi)心欲發(fā)生一定的效果的意思。意思表示中含有表示行為和效果意思這兩個要件，即可告成立、但須真實才能生效。 當事人如果意思表示不真實，就會導致合同無效或被撤銷、變更。 （三） 合同不違反法律或社會公共利益，不損害第三人利益。 這是針對訂立合同的目的和內(nèi)容而言的。所謂合同的目的，是當事人締結(jié)合同的直接內(nèi)心原因；合同的內(nèi)容，是指合同中的權(quán)利義務及其指向的對象。合同內(nèi)容違法當然合同無效，但是，內(nèi)容不違法而其目的違法，如購買房屋以開設賭場、妓院，也同樣會導致合 同無效。 （四） 合同的內(nèi)容必須確定和可能 合同的內(nèi)容是確定當事人權(quán)利義務的依據(jù)，是履行合同的基礎。合同內(nèi)容的確定，是指合同成立時必須確定，或者處于將來履行時可以確定的狀態(tài)。合同內(nèi)容的可能，是指合同所規(guī)定的特定事項在客觀上有實現(xiàn)的可能性。以客觀上不可能實現(xiàn)的事項作為合同內(nèi)容，則合同行為不發(fā)生法律效力。 例如，如果房屋買賣合同未確定房屋的價格、面積或權(quán)屬，也無法對它們進行推定，這樣的合同將來根本無法履行，屬于無效合同，除非當事人另訂協(xié)議進行明確。 需要說明的是，合同內(nèi)容必須確定和可能是指合同的主要、實質(zhì)性的內(nèi)容，如房 屋買賣合同的面積、價格、權(quán)屬、交房時間、位置等內(nèi)容，至于房屋使用建材、設備品牌等內(nèi)容則不一定十分明確。 當事人在簽訂合同后，應在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心（或交易所）進行登記備案。 第二節(jié) 購房定金和認購書 一、定金 （一） 定金的概念 定金是合同當事人一方預先給付另一方的一筆金錢，其主要作用是擔保合同的履行。學理上根據(jù)給付定金的目的和作用，把定金分為以下幾種： 立約定金 即在訂立合同前交付的定金，其目的在于保證式訂立合同。 成約定金 即以定金的交付作為合同成立的要件。 證約定金 申請 VIP 暢享 最優(yōu)資源 即以定金的交付作為合同成立的證明。它和成 約定金不同的是，成約定金是雙方約定的合同成立條件，而證約定金毋須約定，只要有交付行為即可證明合同成立。 解約定金 即以定金作為保留合同解除權(quán)的代價。交付定金的一方當事人要求解除合同，定金被另一方?jīng)]收；接受定金的一方解除合同，雙倍返還定金。 違約定金 即以定金作為合同不履行賠償。 訂金在形式上與定金有相似之處，都是預先支付的金錢，在實踐中容易混淆。其實二者有本質(zhì)的區(qū)別：其一，訂金是一種支付手段，不具有定金的擔保作用；其二，定金具有證明合同成立的作用，而訂金不具備；其三，債務人違約時，定金將被沒收或雙倍返還，起 違約金的作用，而訂金則必須返還。訂金實際上起到的是預付款的作用。 （二） 定金的數(shù)額和罰則 我國擔保法對定金數(shù)額規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”在房地產(chǎn)買賣實踐中，買方支付的定金數(shù)額一般在房價款的 5%以內(nèi)，少數(shù)達到 10%。 按照民法通則和合同法的規(guī)定，給付定金的一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。這就是定金適用的罰則。合同法還規(guī)定，當事人可以選擇適用定金條款或違約金條款。如果選用定金條款，當定金不足以補償債權(quán)人因債務人違約造成的損失 時，債權(quán)人有權(quán)要求債務人彌補不足部分。 二、 認購書 在當今房地產(chǎn)交易市場上，許多開發(fā)商都會要求買方在正式簽訂商品房預（出）售合同前先預付一筆購房定金或訂金，與買方簽訂樓宇認購書或認購協(xié)議，對房屋買賣的基本事項進行約定。相對于將要簽訂的房屋預（出）售合同（本約）來說，認購書只是一種“預約”，它產(chǎn)生法律效力的條件應該與合同生效的條件一致。認購書一般只就房屋位置（部位）、套形、面積、價格、交房期等主要內(nèi)容進行約定。對交房標準、付款方式、違約責任等大量內(nèi)容一般都不進行或無法進行約定。 第三節(jié) 合同的公證與登記 一、 合同的 公證 （一） 公證的概念和法律特征 公證是國家公證機關根據(jù)當事人的申請，依法證明法律行為及有法律意義的文書和事實的真實性、合法性，以保護當事人的合法權(quán)益。 公證具有以下法律特征： 公證是由國家公證機關進行的一種特殊證明活動。公證機關按照法律程序出具的公證文書，在法律上有特定的效力和約束力；公證具有通用性、可靠性、權(quán)威性等特點；公證不受行為、地域、行政級別的限制。 公證是為保障當事人合法權(quán)利而設立的一種程序性法律制度。 公證的標準是真實、合法。真實是指公證的對象必須客觀存在，合法是指公證對象的內(nèi)容、形式應符合國家法律 、法規(guī)的規(guī)定。需要指出的是，公證并不保證公證行為、文書內(nèi)容絕對公平、公正，對此當事人必須自己負責。 公證機關出具的公證文書具有特定的法律效力。我國法律規(guī)定，公證文書具有證據(jù)效力，法院在審判活動中應直接采用，作為認定事實的依據(jù)，除非有充足的證據(jù)證明公證文書是不真實、不合法的。