東大溫泉度假村建設項目可行性研究報告修改稿(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 交通工具，旅游逐漸成為工業國家大眾比較普遍的生活 陜西省旅游設計院 6 方式。 70 年代以來，大約 60%的英國人每年度過一個包括 4 個夜晚或更多時間的外出度假期；瑞士 83%的人每年度假一次，瑞典為 80%，挪威和芬蘭為 70%。 80 年代以來，在多數發達國家的居民家庭消費結構中，旅游都在支出項目的前 7 項之中。全世界的年出國旅游人數從 1950 年的 2500 多萬，增加到現在的 6 億多人，國際旅游收入則從 21 億美元猛增到 4000 多億美元。 我國現在旅游業的狀況，正處于 發達國家六、七十年代的階段，旅游已成為我國群眾的生活新需求。英國未來學家預測，繼農業、工業、服務業和信息業驅動的經濟變革浪潮后，在本世紀，人類至少還將經歷由休閑、生命科學、超級材料、新的原子時代和新的航天時代驅動的五次浪潮，而休閑時代在 2020 年將 處于 主導地位。從國外情況看，人均年收入 500— 800 美元，是旅游消費的急劇擴張期。目前，中國人均年收入已達到 500 美元左右，有的城市已超過 1000 美元，這為外出旅游奠定了經濟基礎，而長假期的出現成為旅游熱的推進劑。據測算，假期每增加一天，旅游客源就增加 10%。隨著 經濟基礎的變化，我國人民的生活需求發生著質變，進入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質消費，而教育、醫療、養老保險、休假、娛樂等消費上升為人們越來越迫切的新的基本需求，假日旅游熱就是這種需求質變的直接反映。在一個快節奏的社會中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會生活的一種大趨勢，生態旅游、休閑旅游正成為旅游業發展的主導潮流。 溫泉旅游發展 如火如荼 目前，以溫泉旅游為主的休閑 旅游 發展勢頭迅猛。在國外，許多具有溫泉和地熱資源的城市，都在利用湯浴文化，發展本地旅游，如日本九州島 東部的 “湯浴之鄉 ”，年接待沐浴者就達到了 685 萬人次。國內，溫泉旅游最早出現在東部沿海和 經濟較發達的地區，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經營度假村，開展沐浴活動，以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發展旅游，已經取得了很好的經濟效益。而我省及西安市的溫泉沐浴尚處于開發的初級階段 ， 溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動， 還沒有形成聚集規模和強勢的增長勢頭。 可以說 省內溫泉旅游市場的需求空間 還很大 。 陜西省旅游設計院 7 項目建 設的必要性 開發建設溫泉旅游項目，不僅可以改變傳統的溫泉利用觀念，充分發揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產業市場的形成，提高本區域第三產業的快速增長。 . 補充完善休閑旅游的需要。 目前國內休閑旅游發展勢頭迅猛，休閑旅游內容豐富，有多種多樣的實現形式，其中溫泉旅游就是一種特別受到旅游者青睞的休閑方式。 附：各省市已開發的較知名的溫泉旅游產品 陜西省： 13處；黑龍江： 8處；吉林省： 9處；遼寧省： 21處；內蒙： 8處； 北京： 38處；天津市： 6處；新疆： 13處；西藏： 15處；青海省： 8處； 寧夏： 1處；山西省： 8處；河北省： 8處；山東省： 11處；甘肅省： 4處； 河 南省： 13處；江蘇省： 6處；四川省： 27處；重慶： 15處；湖北省： 34處 安徽省： 11處；浙江省： 12處；江西省： 6處；湖南省： 22處；貴州： 20處； 云南省： 35處；廣西省： 17處；廣東省： 84處；福建省： 14處；海南省： 20處。 圖 21 全國知名溫泉旅游產品分布圖 陜西省旅游設計院 8 人生有許多行為都是必須的，或者是生存的必須，或者是生活的必須。而生活的必須伴隨著人的一生，洗澡便是生活的必須，也是人生一大快事。自古以來，人們 為了洗浴更加淋漓暢快，就早已把目光瞄向了溫泉資源。古時候人們把溫泉稱之為湯，當然那時好湯只能供王公貴族享用，一般的老百姓只有在臨近住所的地方，如果恰有溫泉也自然會成為生活的樂趣。作為資源，應該說溫泉是生活中最寶貴的資源。隨著人們非治療療養需求、度假休憩需求、回歸自然心態需求及閑暇消費觀念變化需求的不斷增強，溫泉迅速的被納入了資源視野，成為休閑旅游不可或缺的寶貴財富。 . 促進本地旅游市場快速形成的需要 東大溫泉旅游園區地熱 資源的開發利用始于 1993 年，目前共有地熱井 15 眼，有 8 家單位經營。采水量為 270m179。/日，水溫 40～ 60℃，平均年采水量 10 104m179。用于休閑、洗浴、游泳、養殖，開采條件較好。當年因為開發建設時的定位標準較低，難以滿足目前溫泉旅游的需要，整體經營不景氣，其中西安鐵路療養院（規模近 2020 平方米）已經停業。 本項目區域正好位于 西安東大溫泉旅游園區 內，可以度假村建設為契機，重塑“東大溫泉”這張牌， 促進東大溫泉資源的有效整合， 引領新潮，總體實現低成本啟動，高起點對接，盡早 為東大溫泉旅游園區的興起提供產品支撐。 . 拉動相關產業發展，促進地方經濟快速增長的需要 陜西省委、省 政府非常重視溫泉旅游業的發展，制定了一系列加快溫泉旅游業發展的決定和政策， 東大溫泉旅游園區 屬省政府 六 大重點溫泉工程之一。旅游業作為一種朝陽產業，能帶動相關產業的發展，繁榮地方經濟。 東大溫泉度假村 項目的開發建設，以溫泉的綜合開發為切入點，針對人們健康意識的消費品位日益增長的趨勢，著重發揮其理療健康和休閑娛樂的功能，并以此為龍頭，配套完善相關的各類服務項目，把 東大溫泉度假村打造成一個動靜互補、觀光與體驗互補、低檔與高檔互補的、并 集旅游 “六大要素 ”為一體的綜合旅游目的地，促進地域經濟的發展。 陜西省旅游設計院 9 圖 22 西安溫 泉服務業現狀 陜西省旅游設計院 10 第三章 項目建設條件分析 旅游區開發 項目的建設涉及到區位條件、自然環境條件和社會經濟環境等多方面的因素，對這些因素條件正確評價是旅游開發的根本保證。 區位條件 地理區位 該項目 用地位于 西安市長安區東大鎮 ， 居秦嶺北麓環城帶上 。 交通區位 項目所在的東大街道 南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮，距西安城區 32 公里，境內 107 省道、環山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫南北，形成了 “豐 ”字形交通網絡 ，并與整個西安市的交通網絡銜接，區位優勢十分明顯。 經濟區 位 從陜西省經濟發展地帶劃分來看，項目用地正處在關中經濟帶上，這一經濟帶具有較強的經濟基礎，物質資料供應充足。既有較大的供給能力，又有區域性的消圖 31 項目區位 項目區位 陜西省旅游設計院 11 費群體。 同時，秦嶺北麓現已聚集了 南山庭院、高山流水、紫薇山莊等西安最大的高檔別墅區， 這些都為該地段的經濟發展注入了活力，也為項目的開發提供了引擎。 旅游區位 目前，以西安為中心的省內旅游形成東南西北四條旅游線路，該項目可依托秦嶺北麓旅游網絡，成為西去太白山、法門寺、天臺山，東去野生動物園、灃峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長安八景之一）、亞健高爾夫球場、太平森林 公園、朱雀森林公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個重要環節。 資源 條件 豐富的溫泉資源 東大鎮地熱資源極為豐富 ， 大多屬于第四系孔隙地下熱水類型。其第 4 系熱儲層底界埋深約 600 m 左右 ， 含水層巖性為沙礫卵石 ， 600 m 以下為第 3 系熱儲層 ,含水層巖性為砂巖 、 沙礫巖 、 砂質泥巖。地熱水化學類型以 SO4Na 為主 ， 此外還含有 Zn、 Ca、 K、 Si 等多種微量元素 ， 礦化度為 ～ ， 適宜沐浴 ， 具有一圖 32 長安區旅游規劃圖 陜西省旅游設計院 12 定的醫療價值 。 根據陜西省地勘局第一水文地質工程隊 2020 年 3 月編制的《秦嶺北麓重點旅游區地熱資源開發前景評估報告》的數據統計， 長安東大溫泉的熱水開采潛量比較大 。 表 31 秦嶺北麓重點溫泉旅游區的地熱資源概況 溫泉旅游園區名稱 溫 度 （℃） 現狀采水量 (104M179。/a) 探明可采水量 (104M179。/a) 開采潛量比例（ %） 臨潼驪山溫泉旅游園區 43 眉縣湯峪溫泉旅游園區 42～ 73 藍田湯峪溫泉旅游園區 53 周至樓觀臺溫泉旅游園區 55～ 61 華陰華山溫泉旅游園區 105 長安東大溫泉旅游園區 43～ 58 合 計 資料來源：《秦嶺北麓重點旅游區地熱資源開發前景評估報告》 P12— 13 依山傍水，氣候宜人 東大 位于 中國南北方分界線、長江黃河分水嶺 ——秦嶺北麓生態旅游經濟發展帶的風水寶地， 可謂是 南 依 終南，北撤豐河，西 臨 高冠河， 這樣的環境造就了 空氣中負氧離子及植物精氣含量較高， 氣候環境宜人 ，適宜游客開展娛樂休閑活動。 民風純樸的 田園 景色 園區 周邊自古民風純樸，鄉民們的婚嫁、節慶活動豐富而有特色，極具地方特色與旅游開發價值。 園區 四周風光旖旎，春夏秋冬景色各異， 是一個集北國雄渾氣勢與江南水鄉靈秀與一體的新興生態旅游城鎮，享有 “溫泉之都、魚米之鄉 ”的美譽。旅游者到此游覽 不僅 有回歸田野之感， 還可 置身于濃墨重彩的山水畫之中 領略 地方風俗。 基地 條件 基地 比較平坦，用地性質 較單一， 除了 零星建筑 和兩三個魚塘外其余均為 一級開發用地，且東側 地塊內種植大量苗圃 。區內 建筑質量一般。 陜西省旅游設計院 13 社會條件 社會經濟條件 陜西省、西安市及長安區 各級政府都把 溫泉 旅游項目開發作為經濟發展的一個重點，對項目建設十分重視，并給予大力支持。當地社會治安狀況良好，環境衛生優良，文化傳統開放，人民熱情好客。 圖 33 規劃基地現狀 陜西省旅游設計院 14 投資條件 資金是旅游資源開發的必要條件，直接關系到旅游開發的可能性、深度和進度。近年來， 東大街道把招商引資作為拉動地方經濟的巨大引擎，營造了親商、安商、扶商、富商的良好氛圍， 并對 旅游 投資項目的 融資、投資制定了一系列優惠政策。 基礎設施條件 項目所在地 水、電、交通、郵政、 通訊設施等系統有可靠的保證。緊鄰國家電網，電力充足；水資源儲量豐富；通訊設施先進齊全，方便快捷，完全可以滿足道溫泉建設的需求。 陜西省旅游設計院 15 第四章 項目市場分析與預測 旅游產品 定位 定位原則 旅游產品市場定位的準確與否是關系到項目地旅游開發成敗的關鍵，必須建立在對項目地資源特性、品位、規模、市場客源需求以及地緣條件和區位優勢等方面的科學、深入研究的基礎上。綜合上述分析，本項目的市場定位、產品設計應遵循以下原則： （ 1）組合原則。從單體資源來看，本項目地的資源品味、景象優美度和規模度都不算特別優秀 ，要避免在市場上 “單打獨闖” ，應與周邊互補性旅游資源組合開發，聯合推向市場； （ 2）特色原則。特色是旅游地的 特殊本質 和 “特殊運動形式” 。旅游產品開發必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開發的價值。因此，無論是在挖掘其自身優勢，還是人工造景都應突出 “特色” 二字。 （ 3）市場原則。旅游開發是一項經營性投資，不是單純的公益性投資，經濟效益是旅游企業追求的第一目標，如果沒有經濟效應企業就無法生存，也沒有存在的理由。因此，旅游產