新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003（2）《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）（1）給水系統(tǒng)使用優(yōu)質(zhì)管材、管件、閥門等，防止跑冒滴漏；產(chǎn)品符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）合理設(shè)計(jì)供水壓力，避免系統(tǒng)壓力過高或壓力驟變；（3）選擇高靈敏度水表及節(jié)水型衛(wèi)生器具；（4）適當(dāng)考慮雨水、再生水的使用，景觀用水不采用自來水；（5）綠化用水采用灌噴、滴灌等節(jié)水灌溉方式。（6）加強(qiáng)宣傳教育和制度建設(shè)，共同建設(shè)節(jié)約型社會。第六章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》、國務(wù)院令253號；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996）。環(huán)境污染是由于人的生產(chǎn)和生活活動，在利用與消耗大量自然資源的同時，不斷向自然界排放大量有害物質(zhì)所引起的，主要包括廢氣、廢水和廢渣等污染。當(dāng)這些污染達(dá)到一定程度時，不僅破壞了人類的生存環(huán)境，危害人體健康，而且會破壞周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展環(huán)境，造成農(nóng)業(yè)減產(chǎn)甚至絕收。因此，在實(shí)施本項(xiàng)目建設(shè)的同時，搞好環(huán)境保護(hù)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的重大舉措，是對子孫后代高度負(fù)責(zé)的政治責(zé)任。我國在環(huán)境保護(hù)方面，很多地區(qū)都是走先污染后治理的老路，付出的代價十分慘重，因此該項(xiàng)目一開始就重視環(huán)境保護(hù)，不僅成本低，效果好，而且易于實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)期污染：項(xiàng)目建設(shè)期“三廢”主要來自工程建設(shè)期形成的部分和泥土，部分建筑材料的廢棄物、建筑機(jī)械噪聲等；地表的植被也會受到局部損傷；建筑工人產(chǎn)生的少量生活垃圾。項(xiàng)目竣工后的污染：除生產(chǎn)生活產(chǎn)生少量生活垃圾和廢水外，本項(xiàng)目竣工后對環(huán)境不造成污染。對項(xiàng)目建設(shè)過程中形成的碎石和泥土，全部用于修建道路和地坪；選擇環(huán)保節(jié)能型的機(jī)器、設(shè)備和材料；對少量不能利用的建筑垃圾按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定就地填埋或及時運(yùn)往垃圾場。對攪拌機(jī)、振動器等噪聲大的機(jī)械設(shè)備在規(guī)定的時限作業(yè)，做到不擾民。工程完工后，按設(shè)計(jì)要求植樹種草，恢復(fù)在工程施工中受影響的全部植被。在工程設(shè)計(jì)中將按照國家標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)要求改善勞動條件，加強(qiáng)勞動保護(hù)的規(guī)定，依據(jù)“安全第一、預(yù)防為主”的方針，對噪聲污染、機(jī)傷、電傷、摔傷等職業(yè)危害和不安全因素，積極采用切合實(shí)際、經(jīng)濟(jì)合理、行之有效的先進(jìn)技術(shù)，加以防范，為本項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造安全、文明生產(chǎn)的必要條件。工程建設(shè)施工中按時發(fā)放勞動防護(hù)用品，按建筑施工管理規(guī)范要求，做好防護(hù)墻、欄、安全網(wǎng)等設(shè)施；對腳手架、臨時用電、起重設(shè)備等按有關(guān)規(guī)定架設(shè)安裝，專人負(fù)責(zé)，各工地分別配備安全員2名，加強(qiáng)日常檢查和管理。項(xiàng)目建設(shè)期間和竣工后，特殊工種作業(yè)人員都按勞動部門的規(guī)定持證上崗。按衛(wèi)生管理部門和市文明委的要求，搞好施工現(xiàn)場的保潔工作；建立衛(wèi)生制度，進(jìn)行隨時隨地的清掃和垃圾收集。固體廢棄物的收集、運(yùn)輸和處理，納入城區(qū)運(yùn)行體系。工程建設(shè)中按“三同時”的要求搞好設(shè)計(jì)和施工。工程裝修中按消防要求選擇裝修材料。建設(shè)完善的消防系統(tǒng)。第七章 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員**縣政府制定某新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案，某鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)工程建設(shè)，項(xiàng)目單位作為融資平臺，行使政府發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營計(jì)劃、規(guī)章制度制定，承擔(dān)融資、建設(shè)、收儲土地、開發(fā)增值、償還貸款等職能，項(xiàng)目單位設(shè)監(jiān)事三名，由審計(jì)、監(jiān)察等部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任，項(xiàng)目單位嚴(yán)格按市場運(yùn)作，對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行全過程的招、投標(biāo)，土地經(jīng)營實(shí)行拍賣。每月定期向主要債權(quán)人（銀行）提供財(cái)務(wù)會計(jì)信息資料，聘請具有資質(zhì)的會計(jì)師事務(wù)所對公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。其組織結(jié)構(gòu)圖如下：**縣政府五溝鎮(zhèn)政府建筑公司辦公室財(cái)務(wù)部土地運(yùn)營部工程部項(xiàng)目審查部本項(xiàng)目擬編制定員26人，其中鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)5人，總工程師1名，總會計(jì)師各1名。 人員來源及培訓(xùn)為保證人員素質(zhì)，本項(xiàng)目將采取就地選拔，培訓(xùn)和省內(nèi)、外招聘、引進(jìn)相結(jié)合辦法，以合同制的方式組建職工隊(duì)伍。該公司人員調(diào)動任免，統(tǒng)一由縣組織人事主管部門統(tǒng)籌安排。建立和堅(jiān)持先培訓(xùn)，后上崗制度，所有工作人員必須進(jìn)行短期理論學(xué)習(xí)和職業(yè)崗前培訓(xùn)，并在考試合格后，方可上崗。第八章 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)期擬按四年安排。2012年完成前期工作，至2016年全部工程結(jié)束。全過程分為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段；設(shè)計(jì)階段；施工前準(zhǔn)備階段；項(xiàng)目實(shí)施階段；設(shè)備購置、驗(yàn)收、試運(yùn)行階段；竣工驗(yàn)收階段。 進(jìn)度安排本項(xiàng)目實(shí)施過程中各項(xiàng)投資和各工作環(huán)節(jié)有些是同時開展和交叉進(jìn)行的，因此，在可研階段需將項(xiàng)目實(shí)施的各階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項(xiàng)目實(shí)施作出切實(shí)、合理的安排。工程工期盡量壓縮，擬安排在年完成全部建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目所在地的自然條件和社會環(huán)境，結(jié)合本工程實(shí)際，對工程進(jìn)度做如下安排；（1）2012年6月：完成項(xiàng)目可行性研究報告并報批立項(xiàng)，拆遷居民的臨時安置，拆遷工程等；（2）2012年8月：場地整理、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，施工建設(shè)；（3）2012年9月—2016年12月：施工建設(shè)，設(shè)備購置、安裝；完成小區(qū)綠化、配套工程，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，房屋銷售，符合安置條件后進(jìn)行逐戶安置。第九章 工程招投標(biāo) 概述根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會第九號令，建設(shè)項(xiàng)目可行性報告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報告附件與可行性研究報告一同送交項(xiàng)目審批部門審批。在工程項(xiàng)目建設(shè)的執(zhí)行階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項(xiàng)目法人與承包方簽訂明確雙方私利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)合同。將工程項(xiàng)目的實(shí)施過程納入了法制化管理。本項(xiàng)目資金主要由企業(yè)自行籌措以及銀行貸款解決，根據(jù)《中華人民共和國投標(biāo)法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標(biāo)。 發(fā)包方式總承包一般通過招標(biāo)選擇總承包方，再由中標(biāo)單位組織各階段的實(shí)施工作。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點(diǎn)、實(shí)施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實(shí)施。業(yè)主基本不參與建設(shè)過程的管理。只是對項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行較宏觀的監(jiān)督和控制。單項(xiàng)工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)發(fā)雜的建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工作或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。業(yè)主直接參與各個階段的實(shí)施管理，可以保障項(xiàng)目的建設(shè)順利實(shí)施。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度，投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。由于本項(xiàng)目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。 招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。本項(xiàng)目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會令第6號）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門批送書面材料。 招標(biāo)方式公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和待業(yè)限制可以申請投標(biāo)。邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，邀請請單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進(jìn)行投標(biāo)報價。本項(xiàng)目為政府性投資項(xiàng)目，根據(jù)招投法規(guī)定，應(yīng)采取公開招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)內(nèi)容包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及本可研報告所涉及的全部建設(shè)工程內(nèi)容。第十章 投資估算、資金籌措和還款計(jì)劃本項(xiàng)目包括：商住房、搬遷居民住房及公共服務(wù)用房工程、安置小區(qū)道路工程建設(shè)、排水工程、照明工程、綠化工程及輔助工程等。建設(shè)部頒發(fā)的《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》《全國市政工程投資估算指標(biāo)》《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額及安徽省市政工程單位估價表》2000年安徽省建設(shè)廳編制。本工程可行性研究報告工程數(shù)量和拆遷數(shù)量，依據(jù)工程方案和**市提供的資料。建筑工程費(fèi)用按照《安徽省建筑工程單位估價表》安裝工程依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價表》及類似工程指標(biāo)估列。設(shè)備費(fèi)按詢價或類似工程設(shè)備投資估列。各個分項(xiàng)工程的投資估算內(nèi)容為建筑安裝工程貫用，工程建設(shè)其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。其中：拆遷補(bǔ)償、征地、建房及公用事業(yè)管線的遷移費(fèi)用等均由**縣有關(guān)部門承擔(dān)。申請銀行貸款的利率按年利率計(jì)算，%（貸款期限35年）、%（貸款期限5年以上）計(jì)息。拆遷、建房、征地及管線遷移等，均根據(jù)**市提供的有關(guān)資料估列。工程建設(shè)其它費(fèi)用按《市政工程可行性廠家投資估算編制辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合**當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價金額備注1住宅建筑m23980001100447802公共建筑m240100110044105道路及停車場8006給排水及管網(wǎng)6907土地費(fèi)用50008預(yù)備費(fèi)用5009銀行利息350010項(xiàng)目前期工作費(fèi)500合計(jì)60000項(xiàng)目總投資60000萬元。其中工程費(fèi)用46000萬元，設(shè)備購置費(fèi)3500萬元，安裝工程費(fèi)800萬元，土地費(fèi)用5000萬元，項(xiàng)目工程建設(shè)預(yù)備費(fèi)及其他費(fèi)用700萬元，建設(shè)期銀行貸款利息3500萬元，項(xiàng)目前期工作費(fèi)用及其它500萬元。 資金籌措本項(xiàng)目總投資為6000萬元，其中：申請銀行貸款50000萬元，國家投資10000萬元。第十一章、經(jīng)濟(jì)效益分析某新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目包括商住區(qū)、安置房區(qū)兩個子項(xiàng)目。安置房建設(shè)解決安置戶住房問題，不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目總投資60000萬元，其中商住房投資30500萬元，安置房投資29500萬元。產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的投資為30500萬元。（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，平均每建筑平方米售價2500元。（二）銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在5年內(nèi)完成銷售，所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。（三）稅費(fèi)率本報告采用的各種稅費(fèi)率見下表。稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見費(fèi)（四）盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入51250萬元，可獲利潤總額12800萬元。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)％，％時凈現(xiàn)值可達(dá)1630萬元。％。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100％ =12800/30500100％=41％平均每年利潤12800萬元／5﹦2560萬元（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由資產(chǎn)負(fù)債表可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。第十二章 結(jié)論與建議某新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目，將為某鎮(zhèn)新區(qū)建設(shè)奠定基礎(chǔ)條件，進(jìn)一步增強(qiáng)某鎮(zhèn)承載項(xiàng)目的綜合功能，加快引進(jìn)一批非煤產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型，發(fā)展煤炭接替產(chǎn)業(yè)，增加勞動就業(yè)崗位，發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略。項(xiàng)目建設(shè)將是未來**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個促進(jìn)點(diǎn)，將成為**市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。加快本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。某新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目，將為農(nóng)村居民創(chuàng)造良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，加速新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，本項(xiàng)目社會效益顯著。通過多方面、多渠道、多種形式籌集建設(shè)資金，加快**市城市建設(shè)的步伐。某新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目符合**市以及某鎮(zhèn)擴(kuò)區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃要求，并充分體現(xiàn)出規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)指導(dǎo)思想。該項(xiàng)目的實(shí)施將發(fā)揮示范和帶頭作用，輻射能力強(qiáng)，范圍廣，特別是對采煤沉陷區(qū)居民搬遷安置具有示范指導(dǎo)意義，對促進(jìn)本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展及**市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，具有積極的推動作用。該項(xiàng)目完成后，將完善居民集中區(qū)水、電、氣、道路、綠化、環(huán)境等一系列基礎(chǔ)設(shè)施的配套。逐步推進(jìn)、滾動發(fā)展的建設(shè)方案，將有利于城市的整體發(fā)展，本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是切實(shí)可行的。建議**市在提高城市整體形象上多做實(shí)事、多宣傳，以優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，以誠信吸引各地投資商。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度，開拓國內(nèi)、外市場，進(jìn)一步提升招商引資成果，引進(jìn)一批規(guī)模大、效益高、科技含量高的重大項(xiàng)目，逐步培育非煤型支柱產(chǎn)業(yè)，爭取早日實(shí)現(xiàn)非煤產(chǎn)業(yè)與煤電產(chǎn)業(yè)，雙千億的發(fā)展目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)抓緊進(jìn)行項(xiàng)目前期工作，落實(shí)好建設(shè)資金做好現(xiàn)劃設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目建設(shè)按時完成。建議有關(guān)部門盡快批復(fù)，使項(xiàng)目早日上馬。新區(qū)商住區(qū)及居民安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告