某商業項目推廣策略-資料下載頁

　　

【正文】 、停車場（庫）等公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運等車輛停放與行駛秩序的管理維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等商家檔案資料的保管代辦服務：水、電、氣、光纖等的代收代繳服務特約服務：根據商家的個別需要，提供商務、中介等特約有償服務加強對商業地產項目有關政府部門及人員的溝通力量，完善外部經營環境項目區域市場的日常管理做好租金的收取工作，同時，對屬于業主委托的，還要做好對業主的租金分配工作51 / 65后期商業經營管理工作進度安排 施工建設階段的介入 竣工驗收和接管驗收前期介入階段 商業經營管理知識的咨詢和答疑 商業經營管理調查 后期商業經營管理定位、商家公約、管理制度 人員組織控制等各項事宜 項目區域市場的分析、評估 項目區域市場的商家管理、調整正常管理階段 項目區域市場的升級管理跟進控制階段 項目區域市場的日常管理管理工作質量的監控 管理品質的評估及創優52 / 65后期商業經營管理服務標準項 目內 容 與 標 準基本要求1. 應持有有效的商業物業管理資質證書。2. 應制定日常的商業物業管理制度。3. 按規范簽訂項目的后期商業經營管理合同。4. 管理人員應統一著裝。5. 后期商業經營管理的項目經理應具備二年以上商業物業管理經驗。6. 管理人員應 80%持有商業物業管理上崗證書，特種作業員工應 100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。7. 一線服務人員每年體檢一次，合格上崗。8. 實施每周 6 天每天 10 小時服務接待，夜間安排人員值班（公示聯系電話號碼） 。9. 每年與 50%以上商家作有效溝通；年有效投訴處理率為 100%。10. 建立檔案管理制度（商業物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、商家資料檔案等） 。11. 建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布商業物業管理費的收支狀況。12. 按規定使用維修基金。53 / 65商鋪管理1. 按有關法規政策規定和商家公約約定對商鋪及配套設施進行管理服務。2. 商鋪外觀完好、整潔。3. 對違反規劃私搭亂建及擅自改變商鋪用途的現象應及時勸告、阻止、報告，并協助有關部門依法處理。4. 空調安裝位置統一，無安全隱患。5. 商鋪裝修符合規定，未發生危及商鋪結構安全及拆改管線和損害他人利益現象。6. 項目區域市場主入口處設有項目區域平面示意圖。 7． 統一店招的放置以及商鋪名稱的合理、合法性。 設施設備維修養護1. 供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。2. 設立 24 小時報修值班電話，急修 15 分鐘內到達現場，建立回訪制度，回訪率 60%以上。3. 設備運行人員嚴格遵守操作規范及保養規范。4. 消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。5. 道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。6. 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率 95%以上，按規定時間定時開關。7. 設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。8. 保持設備房整潔衛生，制定設備房管理制度。9. 危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。10. 停水、停電，在接到相關部門通知后，按規定時間提前通知用戶。54 / 65公共秩序維護1. 項目區域市場出入口處 24 小時值班。2. 對項目區域市場重要部位不定時巡查，每天不少于 12 次。3. 對項目區域市場的危險隱患部位，設置安全警示標志，達到明顯的警示作用。4. 對進出項目區域市場的車輛指定位置，使其有序停放。5. 保安人員通過突發事件應急處理培訓。6. 每年進行消防演習 2 次。保潔服務一、 項目區域市場的公共場所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動場所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1 次/天 擦拭（7）公共衛生間 10 次/天 清潔（8）及時清掃積水等清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物。55 / 65二、 垃圾的處理與收集1. 根據商業物業的實際情況，合理布設垃圾桶、果殼箱。2. 垃圾每日收集 2 次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。3. 設有垃圾中轉站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。4. 垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗，保持潔凈。三、 排水、排污管道暢通1．項目區域市場內公共雨、污水管道 疏通 2 次/年2．雨、污水井 清掏 2 次/年3．化糞池 清掏 1 次/年四、二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥，水質符合衛生要求，定期巡查。綠化養護管理1. 草坪保持平整，按規定進行修剪，草坪高度不超過 8 厘米。2. 草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。3. 花草樹木無枯死，養護中發現的死樹，必須清除，并適時按需要補種。4. 綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5. 造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。6. 根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。7. 適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。 56 / 65專項維修資金按國家相關法規執行。員工培訓作為高品質商業物業，需要優質的服務配套。我公司將利用團隊多年積累的管理經驗，制定各項規范的服務流程，并同時對員工進行系統、全方位、多層次的培訓，提高員工素質，達到滿足真誠服務的標準。員工培訓主要有如下內容：? 后期商業經營管理內容簡介(包括人事組織及結構)；? 管理員工職責；? 管理員工在商業物業管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀律；? 商業物業專門名詞介紹；? 商業物業保安措施及輔助巡邏設備；? 商業物業設施的定義及應用；? 管理服務的目的及重要性；? 商業用房商家置換的移交程序；? 防火知識及消防裝置；? 無線電通話機的應用；? 商業物業管理的基礎；? 緊急事件處理程序；57 / 65對于上述培訓計劃，本公司計劃在后期商業經營管理營運前為管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識并獲取應有的訓練機會。四、商家管理和調整方案市場商家管理、調整的內容? 本項目商業用房的商家置換工作，包括法律事務的解決；? 本項目商業用房后期補位招商；? 商家的儲備工作；? 對入駐商家進行評級工作。商業用房的商家置換工作? 工作內容及原則準確掌握政府對項目區域市場的規劃及區域市場商業格局的發展趨勢，因勢利導，做好相應業態規劃的調整。在商家商業用房置換工作中，要注意處理一些細節問題，包括法律事務的解決，不要產生任何遺留問題。? 工作流程和原商家解除租約合同工程檢修 和新商家簽訂租約合同新商家裝修和入駐 商家儲備工作對和本項目業態相同但沒有入駐本項目的商家通過舉辦商家交流酒會、過年、過節的團拜活動等方式隨時保持聯系。58 / 65本項目商業用房后期補位招商工作后期補位招商目標：自正式開業起 8 個月后，項目開攤率保持在 80％以上；自正式開業起 12 個月后，項目開攤率保持在 90％以上。后期補位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業態定位后期補位招商辦法：隨時做好商家儲備，以備調整，補充現有租賃項目類似業態商家的變化。對入駐商家進行評級工作評級標準：租賃面積（m2） 租賃合同年限（年） 平均租金（元/） 租金交納及時率水電費交納及時率 經營情況/配合情況等對優秀的商家給予獎勵和一些優惠措施。經營商家專業培訓內容? 怎樣設置部門? 總經理的政令控制辦公室? 人力資源部與企業人才? 企業的營銷中心? 市場部和服務部門? 競爭的關鍵是特色59 / 65? 品牌的保障是文化? 受監督的個人負責制? 督辦和預警? 程序化管理和職能部門? 采購申請和成本控制? 營銷策略和企業目標項目區域市場的升級管理（1）市場初期協助商家尋找、開發、穩定終端客戶，培育區域市場，促使區域商業快速繁榮，使其在市場占有率達到 80%以上；（2）對不同商業業態商家實施經營管理專業培訓，提升區域市場商家的市場競爭力，保證商家經營的持續發展，使其營業收入每年遞增 10%；（3）區域內商業市場細分及空缺市場的捕捉，及時更新商業調整策略，提升項目的市場競爭點；（4）根據年度商業市場發展潛力，制定年度營銷目標，并進行合理分化，為本項目商家制定相應的年度營銷計劃；（5）確定項目廣告策略、創新策略及抗風險應對政策，每年開展不低于 3次促進區域商業繁榮的公關宣傳活動。五、中國水街促銷宣傳管理旨在維持和促進項目區域市場的繁榮發展。市場初期協助入駐商家尋找、60 / 65開發、穩定終端客戶，制造大型營銷活動，借助傳媒及廣告的力量，不斷吸引消費者眼球；同時建立商會，協調區域市場商戶關系與維護商業秩序，建立和維護中國水街品牌，杜絕假冒偽劣商品，制止惡性競爭，不斷提升區域市場商家的競爭力。通過專業的經營管理，力爭把項目打造成為一個“時尚” “動感” “創新”的萬邦時代廣場，一個經營繁榮、人氣興旺的真正意義商業購物中心。項目 VI 系統全方位地建立項目的 VI 系統，尤其是在商業物業的前期運作階段，可以通過 VI 系統來側面配合商業的推廣及營銷。包括：? 市區或商圈內大型看版? 通往項目主通道的燈箱? 項目自有廣告位的使用? 導視系統設計? 廣告位規劃及設計制作結合項目的規劃設計，和政府管理部門協調確定項目的廣告位并確定廣告位的管理和收費辦法。年度營銷活動的策劃項目整體開業后，為整合項目商業資源，提高商業項目知名度，擴大項目的區域市場影響力，應制定一份詳細的年度營銷計劃。年度營銷計劃的內容應61 / 65包括以下幾個方面：? 年度營銷計劃概要? 項目區域市場背景分析（包括產品、競爭、宏觀環境等方面的影響）? 項目區域市場的 SWOT 分析? 年度營銷計劃的目標（包括銷售額、市場占有率、利潤）? 年度營銷活動系列的制定? 年度營銷計劃的戰略戰術? 年度營銷計劃的實施? 年度營銷計劃的費用預算? 年度營銷計劃的控制與監測市場商家文化活動經營管理公司需要根據商家的不同興趣受好，在業余時間組織商家開展豐富多彩、健康益智的文化活動，加強商家之間感情上的聯系，同時使他們對區域市場產生一種歸屬感。這將對公司的后期商業經營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。商業持續經營促銷方案商業管理公司必須牽頭根據項目內商業的經營狀況和市場變化情況適時組織項目內的營銷推廣活動，以持續引起項目的目標消費者的關注，打造項目較高的人氣。在舉行商業營銷推廣活動時要注意提前和商家尤其是商家公會溝通，就項62 / 65目商業推廣的方式及費用方面達成共識以保證項目內商家統一行動，便于組織者統一操作。常見的商業營銷推廣方案分為以下幾種：? 降價促銷法在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費者前來購買；? 買贈促銷法消費者購買大宗或高價格商品時贈送實惠小商品。? 返購物券法消費者購買大宗或高價格商品時贈送一定金額的購物券。這種方式管理和運作有一定難度，使用時要慎重。? 應節促銷法在節假日如春節、國慶節到來時對中國水街重新布置，并配合一定商品折扣吸引消