最新版土地管理法-資料下載頁

　　

【正文】 為商品經營的二級市場 。 ? 首 先 ， 出讓的主體是國家與土地使用權受讓者；土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為 ， 主體均為是土地使用者 。 由于雙方當事人轉讓的僅僅是土地使用權 ， 而非所有權 ， 因此 ， 國家作為土地所有者的地位與身份并不會因為土地使用權的再度轉讓而發生變化 。 這種轉讓只是新的土地使用者取代了原土地使用權受讓人的法律地位 ， 出讓合同規定的權利與義務隨土地使用權的轉移而轉移 ， 并不改變 。 其次 ， 從物權理論上講 ，土地使用權出讓屬于他物權的設立 ， 土地使用權轉讓則屬于他物權的轉移 。 最后 ， 從土地交易市場來說 ， 土地使用權出讓屬于一級市場 ， 由國家壟斷經營 ， 土地使用權轉讓屬于二級市場 ， 屬于一個自由競爭的市場 。 ? （ 1） 必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓 。 ? （ 2） 必須依照土地使用權出讓合同規定的期限和條件對土地進行投資 、 開發 、 利用 。 ? （ 3） 土地使用權轉讓必須辦理過戶登記 。 ? 土地使用權轉讓有三種方式 ， 即出售 、 交換 、 贈與 。 ? 出售也稱之為買賣 。 土地使用權的出售是指從國家手中取得土地使用權的受讓者將經過一定程度開發的土地或者具有土地使用權的地上建筑物 、 設施出賣給第三人 ， 而由此將土地使用權轉移給第三人的行為 。 ? 交換 ， 也稱之為 “ 交易 ” 。 土地使用權的交換是指當事人雙方約定互相轉移土地使用權或一方轉移土地使用權 ，另一方轉移金錢以外標的物的行為 。 它是以雙方當事人都需要支配對方的物為前提的 ， 是雙方當事人的合意 ， 以物易物是其基本特征 ， 可以是土地使用權與其他物的交易 ，也可以是土地使用權之間互易 ， 但有時也一表現為混合交易 。 ? 贈與是指贈與人自愿把自己的土地使用權 無償轉移 給受贈人一方的行為 。 它一方面需要贈與人有把自己擁有的土地使用權無償轉給受贈人的意思表示 ， 另一方面又需要受贈人接受贈與 ，其基本特征是無償 。 在贈與物交付之后 ， 除特殊情況外 ， 贈與人不得隨意撤回 。 土地使用權的贈與是贈與人將土地使用權無償轉移給受增人的行為 ， 受贈人成為土地使用權的新的受讓人 。 與出售一樣 ， 贈與的只是土地使用權 ， 土地所有權仍歸國家 。 ? 房產 、 地產一致的原則 ? 即土地使用權轉讓 ， 其地上建筑物必須轉讓；地上建筑物轉讓 ， 土地使用權同時轉讓 。 《 國家土典出讓和轉讓條例 》 第 23條規定： “ 土地使用權轉讓時 ，其地上建筑物 、 其他附著物所有權隨之轉讓 。 ” 第 24條規定： “ 土地使用者轉讓地上建筑物 、 其他附著物的所有權時 ， 其使用范圍內的土地使用權同時轉讓 ，但地上建筑物 、 其他附著物作為動產轉讓的除外 。 ” ? 國有土地使用權租賃是指土地使用權者在土地使用權出讓合同規定的年限內 ， 將土地使用權出租給承租人使用 ， 由承租人向出租人支付租金的行為 。 ? 《 城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例 》 第 20條規定： “ 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物 、 其他附著物租賃給承租人 ，由承租人向出租人支付租金的行為 。 ” ? 因此 ， 根據該條例 ， 提供土地使用權的一方當事人為出租人 ， 使用土地并支付租金的一方當事人為承租人 。土地使用權為租賃的標的 。 如果土地上存在建筑物或其他附著物 ， 該建筑物或附著物將隨同土地使用權一并作為租賃的標的 。 ? 土地使用權抵押指土地使用權人以不轉移土地占有的方式 ， 將其合法享有的土地使用權作為債權的擔保 ， 在債務人不履行債務時 ， 債權人有權依法處分該土地使用權 ， 并從處分所獲的價款中優先受償 。 以土地使用權作為抵押物 ， 提供土地使用權作為債權擔保的一方當事人為抵押人 ， 受土地使用權擔保的債權人為抵押權人 。 ? 圖示為某城市中心區 25公頃地塊，規劃用地性質為居住和公建。 ? 建設總量控制為居住建筑 28萬 平方米，公建 12萬平方米。現狀有少量平房，無保留價值。 ? 地塊東側為現有鐵路支線， ? 北側規劃有城市次干路， ? 南側為城市支路， ? 西側臨城市快速路， ? 快速路與次干路及城市支路的交叉口均規劃為立交。 ? （一）用地情況：規劃性質、邊界條件、規劃總用地面積及居住、公建用地面積； ? （二）土地使用強度（規劃控制指標）：容積率、建筑限高、綠地率的控制指標； ? （三）建筑后退要求、間距規定； ? （四）公共服務配套設施配置要求； ? （五）遵守事項：規劃設計條件的時限、規劃方案編制、報審及建設項目相關手續申報須符合有關規范、規定要求。 請補充其他必要的國有土地出讓的規劃設計條件。 ? A 建筑密度控制指標； ? B 市政公用設施配套要求； ? C 做好景觀設計； ? D 安排好地塊出入口方位； ? E 停車場設置要求； ? F 道路兩側綠線控制的要求； ? 建設用地概念 包括土地利用總體規劃中已確定的建設用地 （ 規劃內建設用地 ） 和因經濟及社會發展的需要 ， 由規劃中的非建設用地轉成的建設用地 （ 規劃外建設用地 ） 。 ? 國有建設用地 國家所有的建設用地 國家征用 的原屬于農民集體所有的土地 國有建設用地種類 國有建設用地的使用 劃 撥 有償使用 說明：建設單位 —— 相關法律文件 —— 縣級以上人民政府主管部門審查 —— 同級人民政府批準 國有 建設 用地 使用 權的 劃撥 對象 國家機關用地和軍事用地 城市基礎設施用地和公益事業用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地 法律、行政法規規定的其他用 建設單位必須按批準文件的規定使用土地 有償使用包括 國有土地使用權的 出讓 國有土地 租賃 國有土地使用權 作價出資或入股 土 地 使 用 建設單位必須按 土地使用權出讓合同 或 其他有償使用 合同 的約定 使用土地 確需改變該幅土地建設用途的，應經有關人民政府 土地行政主管部門同意，報 原批準用地的人民政府 批準 在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應先 經有關城市規劃行政主管部門同意 國家 建設 用地 土地 使用 權的 收回 為公共利益需要使用土地的 為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整 使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿， 土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的 國有土地的 公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的 因 2兩項而收回國有土地使用權的，國家對土地使用權人應給予 適當補償