淺談我國保障性住房建設模式-資料下載頁

　　

【正文】 ）保障性住房供求現狀保障性住房供求失衡，最主要的原因是因為保障性住房供給嚴重不足。以廉租房為例，1998 年至今，我國所有城市新提供的廉租房占住房總數不到 1%。一些地方政府片面追求 GDP 的政績觀沒有根本轉變，保障性住房供給數量不足成為落實城市廉租住房制度的“攔路虎”。近幾年，由于金融危機、通貨膨脹等因素的存在，我國普通百姓生活質量受到影響，不斷上漲的商品房價使得城鎮中低收入家庭住房問題更加突出。我國在探索中低收入家庭住房問題過程中，逐步形成了具有中國特色的住房保障體系。然而，對于龐大的保障性住房需求而言，保障性住房的供應量仍顯得不足，我國的住房保障政策的制定和實施還有待進一步研究。我國住房市場的剛性需求很強，但隨著房價不斷上漲，不少老百姓卻沒有在市場購買商品房的能力。在我國今年的住房市場發展過程中，商品房發展較快，而保障性住房的建設與發展顯得十分滯后，致使住房市場的結構體系畸形，供求失衡和房價過快上漲，已成為當前社會較突出的矛盾之一。（二）保障性住房供求失衡的原因保障性住房體系建設作為惠及民生的工程，少不了公共財政的支持，公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾。目前我國的保障性住房的資金渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。雖然資金渠道比較多，但是資金數量不多，導致保障房建設達不到規定目標的要求，使保障房供給不足。保障性住房的建設用地一般由政府行政劃撥，在現行的土地出讓制度下，必然導致政府的土地出讓收入減少，因為保障房具有公益性，利潤極低。為減少損失，地方政府會出現供地不積極的情況。有時即使撥地也會選擇比較偏僻、交通不便的地方用來建設保障性住房。沒有了土地，保障房的建設則是無從談起。我國的基本國情決定了對住房的需求量在短時期內都會維持在一個較高的水平之上。特別是一些大城市，由于人口基數大，外來務工人員多，所以需要大量保障性住房來安置低收入居民。以北京為例，近期調研顯示為了保障低收入者的住房問題，北京需在“十二五”期間建設收購各類保障房100萬套，其中包括公租房30萬套，限價房和經適房20萬套，定向安置房50萬套。過去北京投資1035億元建保障房，實際解決35萬戶住房問題，今后五年北京要解決100萬戶的住房問題，據此反推可知，人口基數大是保障性住房需求量大的一個重要原因。不符合保障房購房條件的購房者變相加大了保障房需求量。經濟適用房制度在具體運行之中由于政府對中低收入水平線界定模糊、對資格材料審查把關不嚴、對購房者準入監管不嚴，使得大量不符合條件的購房者有機可乘，利用經濟適用房進行投資得利，大量中低收入者仍然買不起房，這就相當于變相增加了保障性住房的需求量。第三章 針對改善保障房建設供不應求的建議（一）加大保障房建設資金投入，保障供給公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾，住房保障體系建設中不能缺少政府財政的支持。只有保證建設開發在財政支付能力的承受范圍能力之內，才能保證保障房體質長期穩定的運行。針對建設所需的資金問題 ,首先, 應加大財政專項資金的投入，加強資金運作監管，保證保障性住房建設的順利進行和充足的房源供應。應將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設資金 ,在此基礎上 ,進一步加大對廉租房建設的支持資金。如2008年第四季度追加的1000 億中央投資中,有 100 億用于廉租房的建設和各類棚戶區的改造，這就很有利于保障房建設。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當將本地區部分住房公積金閑置資金用于保障房建設專項資金。最后，應積極探索融資渠道，如發行債券等，加強金融機構對保障房假設的支持。（二）做好住房保障對象界定，明確需求保障性住房嚴重供不應求，其中一個原因是有以投資為目的的購房者將自己混入住房保障對象之中，導致了保障性住房需求量的增加。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。住房保障對象的界定實際上包括兩方面的內容，一是保障標準和范圍，另一方面是保障對象界定。前者隨著地區經濟的發展而變化，總體原則是保障對象由窄而寬，由低而高。在保障標準和范圍確定后，保障對象實際上就是家庭收入劃分的問題。應加強信用制度的建設，對于居民收入的調查與申報要嚴格管理，雖然工作量大，但應搞清居民的實際收入，將其“隱形”收入也納入審查之中。同時還應明確對象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標準在東部沿海地區、中不欠發達地區和經濟不發達的西部地區是不一樣的。劃分的方法通常有兩種 ,一是不同地區根據當地居民的實際收入水平,進行定量分類 ,這種方法計算較為復雜。二是根據當年的商品房房價水平,分城市每年計算并公布可享受不同層次保障性住房 經濟適用房和廉租房的家庭收入線。參考世界上住房購置費與家庭收入比為1315的情況，我國應該按15來分類，每戶居住面積100平米可基本滿足需求，即一個家庭六年總收入高于100平米的現行房價時，應進入購置商品房的行列，如果前者低于后者，則應購買經濟適用房，如果一個家庭20年的收入仍然小于100平米的現行房價時，則應享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經濟適用房和廉租房。（三）完善保障房退出機制，保障供給相對而言，廉租房推出較為簡便，只要租房者收入超過了相應標準或自購了住房，則自動推出廉租房系統。但經濟適用房由于是有有限產權的，具有一定的投資增值功能，經濟適用房的推出較為復雜。由于經濟適用房是以低于市場價值購買取得的，政府以各種方式進行了補貼，政府提供經濟適用房的目的本不是幫助購房者實現資產增值，而是保障其居住。因此，對于經濟適用房的產權政府應視為共同持有人，并且對經濟適用房的增值應享有分配權。目前，對經濟適用房管理辦法如下：購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購買人因特殊原因確實需要轉讓經濟適用房的，由政府按原價并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買住房滿5年的，購房人上市轉讓經濟適用房的，應按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房的差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所規定的標準向政府繳納土地收益等相關價款后，取得完全產權。已經購買經濟適用房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用房由政府按照規定及合同約定回購，政府回購的經濟適用房仍應用于保障性住房建設。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經濟適用房，已購買經濟適用房的家庭不得再購買經濟適用房。－共有產權制度住房的退出，一方面是實際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。實際使用的退出是一種形式上的退出，如不能從產權方面進行約束，經濟適用房的房主在實際使用退出后仍可將其進行出租。所以，要解決經濟適用房的退出機制不完善的問題，關鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購房者的利益。而產權是解決利益分配的基礎，因此，有必要從法律或制度上明確經濟適用房的產權問題。確定共有產權的基本思路是，堅持公共財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立政府與受助購房者按份共有產權的經濟適用房制度。共有產權，作為住房保障的一種形式，我國共有產權住房在少數城市已經進行試點，但目前還沒有正式在全國普及及實施。我國共有產權的經濟適用房的基本含義是，以土地出讓方式建設的具有準公共產品性質的有限產權的保障性住房。其基本形式是，凡存在政府提供補貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購房者按出資比例共同擁有房屋產權和相應的權利，政府和受助購房者按規定共同申請領取房屋共有產權證，標明房屋所有人為政府和受助者以及兩者的產權比例。政府擁有的產權可以授權住房保障機構持有并行使相關權利。傳統的經濟適用房的退出管理規定只限制了5年內經濟適用房不允許直接上市，對5年后上市的相關收益的交納規定比較模糊，使得政府管理處于一種被動地位，導致實際可操作性不強。共有產權制度下經濟適用房的政府和購房者的產權比例明確，政府可以發揮主動作用。政府可以成立專門的監管機構，通過建立經濟適用房的管理信息系統，一方面負責對政府擁有部分產權的經濟適用房的上市交易進行監管，即受助家庭要將共有產權的經濟適用房上市交易時，首先應該在系統上進行登記，監管機構收到信息后考慮是否要回購以及以何種價格進行回購；另一方面，受助家庭要申請購買全部產權時也要通過監管機構的信息系統進行申請，監管機構作為政府代表與受助者進行價格結算。第四章 結語黨的政策黨的十七大報告中指出：“要全面觀測落實以人文本的科學發展觀，解決民生問題，加快保障性住房建設，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進社會和諧發展”。在今日的中國，住房的作用在一定程度上已經超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而具有物質和精神的雙重意義。很多人奮斗多年，就是為了能有個安身之所。然而伴隨著房地產業的迅猛發展，居高不下的房價讓很多城市的居民只能望房興嘆。因此，為了保障居民生活和維持社會穩定，保障性住房建設無疑具有重要的現實意義。面對著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩方面同時著手，才能逐漸改變現在保障房供需失衡的狀況，滿足中低收入人群的保障性住房需求，這對于和諧社會的構建也是具有重要意義。參考文獻：[1][N].人民日報海外版,20071106.[2][N].中國建設報,20081123.[3][J].時代經貿,2007513.[4][J]現代城市研究,2009(12).[5][J].江南論壇,2008(1).