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什么是優(yōu)先購買權(quán)-wenkub.com

2026-07-23 18:58 本頁面

　　

【正文】最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第三項(xiàng)已明確為“十五日內(nèi)”承租人須明確是否購買。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢(shì)變更的機(jī)會(huì)。提前三月通知源于《民通意見》第108條的規(guī)定，該規(guī)定現(xiàn)已廢止。同時(shí)這樣會(huì)使第三人的利益處于無保障狀態(tài)，挫傷其投資積極性，出賣人的利益也會(huì)因第三人投資的減少造成房?jī)r(jià)下跌而受到損失，從而造成出賣人、第三人、先買權(quán)人三者之間利益的不平衡，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和快速發(fā)展。(一)出賣人告知的內(nèi)容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件因?yàn)榉梢?guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，立法目的在于提供承租人一個(gè)獲得承租房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)，承租人能否用該機(jī)會(huì)獲得承租房屋的所有權(quán)，則有待于在其與其他購買人的競(jìng)買中去實(shí)現(xiàn)。在共有關(guān)系中，只是籠統(tǒng)地規(guī)定：“共有人在轉(zhuǎn)讓自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的行使可能會(huì)導(dǎo)致出賣人與第三人之間的買賣關(guān)系歸于無效，若對(duì)其行使期限不加以限制，則會(huì)使出賣人與第三人之間的買賣關(guān)系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和交易安全的維護(hù)，故應(yīng)對(duì)其行使期限予以限制。二是表明優(yōu)先購買權(quán)并不以損害出賣人的實(shí)體利益為代價(jià)。(3)當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，如果其為可分物，則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來確定。在這種情況下不適用優(yōu)先購買權(quán)制度將會(huì)造成出賣人與第三人為了規(guī)避優(yōu)先購買權(quán)的適用，惡意串通，故意制造“特殊原因”，這樣將會(huì)造成優(yōu)先購買權(quán)制度形同虛設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，故應(yīng)適用優(yōu)先購買權(quán)。在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，先買權(quán)人不得超過第三人向出賣人支付價(jià)款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。只有在價(jià)格條件相同前提下，才能保障在優(yōu)先購買權(quán)行使的同時(shí)，維護(hù)出賣人的利益，實(shí)現(xiàn)法律公平、合理的精神。另一種觀點(diǎn)主張“相對(duì)等同說”，即認(rèn)為兩者購買條件大致相

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