家居廣場建設工程可行性研究報告-在線瀏覽

　　

【正文】 比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大，“終極置業者”不斷涌現，X人均居住水平迅速提高。根據初步測算，X城區一年僅家具的銷售量到2020年預計可達15億。項目周邊的商業與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫也較為方便。對完善家居產業園片區城市規劃，促進城市建設有重大意義。按常住人口計算，人均GDP1l064元。全市商品房屋銷售面積達116．77萬平方米，比上年增長43．3％；商品房屋銷售額達11．2億元，比上年增長16．5％。 2004年全市人口自然增長率持續下降。全市城鎮化水平為31．8％。城鄉居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。農民人均純收入2953元，比上年增長1 5．8％，農民人均生活消費支出2564元，比上年增長16％，%。（二）X家居流通市場發展狀況 商品流通市場是連接生產與消費的紐帶，是生產—流通—消費鏈條的中間環節。外地家具產品70％通過家具流通市場銷售，本地家具產品的30％通過家具流通市場銷售。而加上家飾、燈飾以及衛生潔具、廚具等家居銷售量，X每年的家居銷售量過10億元。由于X流通市場構成特點，因此X家具流通市場潛力和發展前景與整個家具生產現狀和發展，整個消費者構成的現狀與變化密不可分。國有及規模以上企業全年完成產值952．92億元，同比增長34．15％，產銷率為98．15％，銷售收入增長32．28％，利稅總額增長29．79％。據海關統計，全年出口總額突破100億美元大關，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。全年家居行業發展有如下幾個特點： 一是生產規模不斷擴大。三是產業集群和特色區域逐步形成。規模越來越大，水平越來越高。 五是家具出口增勢強勁。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。總體上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對多數對美出口企業有利。 六是在高速發展中也存在不少問題：主要是有一些地區和產品盲目發展，造成與國民經濟和人民生活需求不夠協調，高檔產品不足，中低檔產能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業發展。2000年，X委、市政府為了培育X新的經濟增長點，發展家居產業、出臺了一系列的優惠政策，把家具產業確定為X經濟增長總量的重要工程項目和支柱產業。 二是市場占有率上升。2004年，經過五年的時間，培育了火車站家居城、真優美家居廣場兩個大型家居市場，經營戶由50余戶發展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）銷售額達2億元，本地產品市場占有率升至30％。 三是家居產業凸顯優勢。(2)生產成本低，銷售價格低。(4)質量逐步上升。(5)外銷產品占比上升。 四是存在的問題：(1)知名企業不多，家庭式小家具企業占主體。(3)外地產品市場占有率高。X家具流通市場發展現狀 X成氣候、成規模的專業家具流通市場僅有火車站家具城和真優美家居廣場兩個市場?；疖囌炯揖叱墙洜I場址是以21層高樓批地，將來是X國道口的標志性建筑?；疖囌炯揖叱墙ㄔO初期，因規劃的原因，存在消防隱患。真優美家居廣場經營面積約1萬平方米，經營戶約30戶，經營形式為租賃經營，因場地局限，經營戶達到飽和。 二、X家具流通市場的發展趨勢㈠、全國家具產業發展趨勢 中國家具行業正處于生命周期的第二階段即成長期。未來五到十年，在國內經濟高速發展、人民生活水平穩步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產業轉移的大背景下，中國家具行業迎來第二個高速發展期。用高新技術改造傳統產業，轉變增長方式，提高產品質量，實現第二次飛躍，基本實現由家具生產大國向強國跨越的目標。 (2)家具企業向集群化、特色產業區域不斷形成的趨勢發展。 (4)國際家具產業結構調整，加速向中國轉移的趨勢。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉移。 (5)家具市場向國際化的趨勢發展。國際上大的經銷商也看中中國巨大的潛在的發展中的市場。面對洋家具商的進攻，我們家具流通企業必須改造目前無限擴大場地的做法，要有特色，專業細分，大中城市、中小城鎮梯度化經營。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區多元化及產品多元化趨勢的形成。 (8)家具會展國際化、專業化、大型化趨勢。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業展會相結合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業協會結合“十五”期間家具行業發展態勢，結合2020年國家發展規劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業增長15％， 出口增長20％為宜。 ㈡、X家具產業發展趨勢 2000年以來，X委、市政府一直把家具產業作為X的支柱產業，在政策上給予扶植，專門出臺了《X鼓勵發展家具產業的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側建立1平方公里的家具產業園，爭取3年完成，5年成為X的支柱產業之一。X家具市場占據了天時、地利、人和的優勢，X的家具市場以創立X的特色家具產業為契機將會得到更大的發展。 (2)根據消費群體的特點，走規模效益之路，整合產業鏈，創造特色產品。 (4)根據本地家具產品多而雜的特點，提高設計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創效益，擴大X家具產業的知名度，帶動整個家具產業發展。按照中國家具行業協會“十一五”的建議，家具增長率15％較為適宜，X家具產業受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據，在“十一五”期間， 以2004年X家具產業產值2億元基數計算。 ㈢、X家具流通市場的發展趨勢 除家具產業發展趨勢影響X家具流通市場外，還從消費者，房地產、區域和交通影響X家具流通市場四個主要因素著手，全面分析X家具流通市場的發展趨勢。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總人口在4．5億左右。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農村人口，其恩格爾系數在60％以上。通過幾年的積累，思格爾系數在15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產，為了資產保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。思格爾系數在35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數量追求型向質量追求型轉變。恩格爾系數在50％左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質發生變化，開始關注用、住的品味。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。銷售量2004年達到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90％，商鋪占比達10％。 ②工業化、城鎮化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮人口數量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產市場的有效增長，必然拉動家具產業的發展。根據《國家重點干線公路網X過境方案規劃報告》和《X公路規劃網》(19912020年)戰略目標，在三十年規劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯線”高等級公路主骨架，形成干支相聯的現代公路網絡。X以其優越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。隨著6個高速公路的逐步貫通，X家具市場輻射力可達周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了2—3倍，為X家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。2004年X城區面積55．9平方公里，人口53．76萬，城鎮面積的持續、有序地發展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。 根據X房地產管理局發布的《X房地產預警預報系統2004年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 全國家具產業的發展趨勢，昭示著將來會有更多的企業參與到X流通市場來，更多、更新的家具產品會通過X家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。隨著國民經濟的發展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結構和消費升級步伐加快，外地家具產業不會輕易放棄X家具流通市場，本地家具產業也會加大占領X家具流通市場的份額，通過X流通市場擴大產值，增加銷售量。 消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業參與到X家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 通過四個方面分析，X家具流通市場蘊涵較大的發展空間和升值潛力。通過火車站家具城和真優美家居廣場兩個專業市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“X家居廣場”才能消化家具新增流通量。由于家具銷售系展示性銷售，經營場地要求較大，受土地調控的限制，在“X家居廣場”未形成氣候前，不可能產生新的家具流通市場，因此昭示著“X家居廣場”具有明確的市場前景?！癤家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應X家具市場的發展潛力、資源和交通方面的優勢，“X家居廣場”應時而生，具有如下特點： ㈠“X家居廣場”規模 “X家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。市場部分總建筑面積29355平方米。住宅部分總建筑面積16510平方米。 ㈢、項目的設計優勢 項目四面臨街，其中207國道網聚周邊各市縣人流、皂果路接納X區人流，三星路接納項目附近人流。 項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經營場地的宣傳活動的開展和物業管理。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經有利于投資，降低風險。項目功能分區明確，有利于經營和消費，提升項目形象和檔次。專門成立X發展家具產業指導協調小組。指導協調小組負責產業園總體規劃的審定；建設中重大問題的協調；產業園投資，生產機關內應優惠政策的制定和落實；協助開發商組織重大的招商活動。產業園形成一定的規模后，成立X家具產業園管理辦公室，管理園區的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。X各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產業園的建設和發展，對涉及到產業園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦。 ㈤、預售情況 截止2005年7月31日，住宅預售率達100％，鋪面認購率達6．97％。2005年7月11日，聯邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發商將“X家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。因此目標客戶群體可以覆蓋X絕大部分市民。這部分投資者對行業較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。(2)、其他職業：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業員工、其他行業的中小個體戶等方面擴散。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業門檻和打消疑慮。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風險。12年后投資者如續租，年回報率將超出12％。②投資低門檻。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．39％。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．58％。而且選擇合適的按揭成數，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。③高回報率，高升值潛力。二隨著家具產業生產與消費的強力帶動，對“X家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。隨著城鄉居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質的天然動力的推動，家具產業前景十分可觀。在培育期間，政府和開發商會以各種優惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優惠或按市場發展狀況適當減少優惠政策程度。商鋪經營戶租賃租金標準：市場樓層X家居廣場開業起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經營戶優惠措施：項目X家居廣場開業后首年租賃期內第一季度第二季度第三季