恒大地產(chǎn)投資分析-資料下載頁

　　

【正文】 ):　　　　　　　　　 261,779 上市房企 30 家,排第 12 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 8 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　　 275,137 上市房企 30 家,排第 10 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 9 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　　 403,323 上市房企 30 家,排第 4 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 10 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　 454,528 上市房企 30 家,排第 4 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 11 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　 443,867 上市房企 30 家,排第 5 名,很強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年 12 月銷售面積(平方米):　　　　　　　　 341,423 上市房企 30 家,排第 7 名,較強(qiáng)。恒大地產(chǎn)項(xiàng)目銷售:2022 年銷售總面積(平方米):　　　　　　　　　　 3,818,296 上市房企 30 家,排第 8 名,較強(qiáng)。 分析總結(jié) 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國第一，%；，蟬聯(lián)港股內(nèi)房企第一，%；元，%，僅次于中海。　　上半年，恒大拓展城市數(shù)量較去年同期增加了19個(gè)，總共在包括3個(gè)直轄市、23個(gè)省會(huì)及周邊城市在內(nèi)的140個(gè)城市擁有大型項(xiàng)目262個(gè)，進(jìn)入城市數(shù)量位列房企第一。公司上半年新增項(xiàng)目中，%。　　截至6月30日，%，達(dá)到其上市以來最高水平，位居行業(yè)第一。此外。　　同時(shí)，在今年上半年恒大繼續(xù)拓寬了融資渠道，為未來進(jìn)一步發(fā)展提供了更大的空間。與之相對，截至2022年6月30日，%，降負(fù)債比率為全行業(yè)最大。此外，且付款期限合理：，，不對公司構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。大幅降低的凈負(fù)債率與充沛的可動(dòng)用資金，確保23 / 38了恒大發(fā)展的穩(wěn)健可持續(xù)性。此外，恒大商業(yè)地產(chǎn)及酒店業(yè)務(wù)正處于高速發(fā)展階段。上半年，恒大已開業(yè)酒店達(dá)到11家。據(jù)了解，加大商業(yè)地產(chǎn)的比重已經(jīng)成為恒大未來的重要發(fā)展戰(zhàn)略之一，未來10至15年，約有20個(gè)恒大地標(biāo)綜合體將矗立在中國核心城市。該等物業(yè)將優(yōu)化恒大的物業(yè)類型結(jié)構(gòu)，并為恒大帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)一步令其財(cái)務(wù)穩(wěn)健度得到加強(qiáng)。24 / 3825 / 3826 / 3827 / 3828 / 384. 恒大地產(chǎn)股票分析 恒大地產(chǎn)股票走勢（3 年） 29 / 38 恒大地產(chǎn)股票走勢（周 K 線）30 / 38 恒大地產(chǎn)股票走勢（11 月 8 日收盤時(shí)） 31 / 38 恒大地產(chǎn)股票評估（國際評級機(jī)構(gòu) 2022 年評估） 32 / 38 恒大地產(chǎn)股票持有評估預(yù)測預(yù)計(jì)恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿將上升，但仍然在目前評級對應(yīng)的范圍區(qū)間內(nèi)。該公司的財(cái)務(wù)實(shí)力從 2022 年以來削弱，導(dǎo)致其息稅及折舊攤銷前利潤利息覆蓋比率低。預(yù)計(jì)該公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)將在未來 12 個(gè)月內(nèi)走穩(wěn)、預(yù)計(jì)其 2022 年確認(rèn)收入將大幅上升且利潤率將改善。恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平很大。預(yù)計(jì)該公司未來 1218 個(gè)月內(nèi)的息稅及折舊攤銷前利潤利息覆蓋比率將升至接近 3 倍的水平，債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤比率仍將大幅低于 5倍。預(yù)計(jì)恒大地產(chǎn)將在土地收購方面更為審慎，且未來 1218 個(gè)月內(nèi)的借款（包括永續(xù)證券）規(guī)模將低于 1,000 億元人民幣。恒大地產(chǎn)將有能力實(shí)現(xiàn) 2022 年 1,000 億元人民幣的銷售目標(biāo)，市場狀況走穩(wěn)且待售項(xiàng)目數(shù)量眾多。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，該公司巨大的土地儲備和業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在低線城市就會(huì)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。綜上推薦恒大地產(chǎn)股票長期持有。5. 恒大地產(chǎn)股票項(xiàng)目投資總結(jié)投資恒大地產(chǎn)股票，建議長期持有。預(yù)測收益良好，存在風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不大。原因如下。 中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 2022 年的房地產(chǎn)市場的交易量、交易額、交易面積，在 2022 年初是同比下降 18—20%，到年中的時(shí)候同比下降 10—11%，到 11 月份同比上升 %的交易面積和 %的交易額。可以看出，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)向回暖，轉(zhuǎn)折點(diǎn)是年中。也就是說，盡管現(xiàn)在還沒有發(fā)布最后的數(shù)據(jù)，但是估計(jì)全年的交易量同比上升 4—5%，交易額同比上升 10%左右是必然的。這和 2022 年的情況差不多，銷售面積的上升低于過去 10 來年的平均水平，過去 10 來年平均 16%，今年大概 10%，交易面積大概在 4—5%。可以看出房地產(chǎn)市場已經(jīng)回穩(wěn)。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)軟著陸。軟著陸的標(biāo)志就是沒有出現(xiàn)大起大落，平緩的下降，中國房地產(chǎn)市場的軟著陸對于中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的軟著陸打下了好的基礎(chǔ)。因?yàn)橛腥藫?dān)心中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)硬著陸，而且現(xiàn)任的總書記在去年的時(shí)候多次講到中國經(jīng)濟(jì)不能出現(xiàn)硬著陸，也不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，實(shí)際上他的意思就是千萬不能出現(xiàn)硬著陸。現(xiàn)在看來，中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)看，四季度已經(jīng)起穩(wěn)，正在出現(xiàn)回升。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對明年的經(jīng)濟(jì)，無論是 GDP 還是各項(xiàng)指標(biāo)，都認(rèn)為 2022 年要比 2022 年好。個(gè)人判斷，2022 年的樓市要好于 2022 年。2022 年的市場應(yīng)該還是相對穩(wěn)定的市場，出現(xiàn)大幅度反彈的可能性不大。第一，需求旺盛。第二，土地供應(yīng)量不足。所以地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，行業(yè)交易量保持增長，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。33 / 38 中國經(jīng)濟(jì)形勢分析2022 年中國經(jīng)濟(jì)形勢有望略好于 2022 年，經(jīng)濟(jì)增速可能超過 8%。在未來的政策選擇上，各方觀點(diǎn)較為一致，認(rèn)為 2022 年實(shí)行“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”政策。增速 明年可能超“8”根據(jù)國研中心預(yù)測，2022 年中國經(jīng)濟(jì)(G D P )同比增速大約在 7 .5%左右，經(jīng)濟(jì)增速大約在 8%至 %。中金公司報(bào)告預(yù)計(jì)“中國明年增長溫和反彈，從今年的 %上升至 %。 ”中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生表示，復(fù)蘇的動(dòng)能主要來自政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，以及企業(yè)再次增加庫存。2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將大致呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增速小幅回升；邊際上增長回升的動(dòng)力主要來自投資，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施投資和存貨投資；物價(jià)溫和上升，工業(yè)生產(chǎn)價(jià)格從負(fù)增長轉(zhuǎn)正；名義 G D P 增速顯著回升，有助于企業(yè)盈利改善。瑞銀集團(tuán)認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)已從 2022 年四季度開始復(fù)蘇，并且這一勢頭將延續(xù)到 2022年，預(yù)計(jì) 2022 年 G D P 平均增速將從 2022 年的 %回升至 8%。 “下列因素將幫助 2022 年經(jīng)濟(jì)增長回升：基建投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長、房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)溫和復(fù)蘇、出口企穩(wěn)以及去庫存結(jié)束。 ”瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說。摩根大通的預(yù)測與瑞銀完全一致。摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌說，明年中國經(jīng)濟(jì)屬于周期性恢復(fù)的過程，整體來說經(jīng)濟(jì)恢復(fù)比較溫和，和 2022 年的 V 型反彈有本質(zhì)性的區(qū)別。出口、投資、消費(fèi)跟今年整體形勢相差不會(huì)太多，還是比較平穩(wěn)。出口今年增長 10%的年出口目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，明年會(huì)好一些，可能到 10%以上。消費(fèi)對 G D P 的貢獻(xiàn)應(yīng)該和今年差不多，預(yù)計(jì)投資對 G D P 的貢獻(xiàn)率是上升的。總之，多方機(jī)構(gòu)大都認(rèn)為 2022 年中國經(jīng)濟(jì)情況僅略好于 2022 年，不會(huì)出現(xiàn)超預(yù)期反彈。對此，巴克萊資本亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平表示，中國經(jīng)濟(jì)增長不太可能呈現(xiàn) V 型或者 U 型反彈。當(dāng)前中國的就業(yè)市場狀況持續(xù)偏緊，物價(jià)也相對穩(wěn)定，表明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)沒有明顯低于其潛力。一些分析也表明目前中國的增長潛力已經(jīng)回落。這些都表明未來一個(gè)階段8%左右可能成為中國經(jīng)濟(jì)增長的“新常態(tài)” ， “這其實(shí)就是我們一直預(yù)期的從經(jīng)濟(jì)奇跡到常規(guī)增長的轉(zhuǎn)型。 ”他認(rèn)為，與之相伴的將是相對較低的增長速度、相對較高的通脹壓力、有所改善的收入分配、更為平衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速的產(chǎn)業(yè)升級以及更為激烈的經(jīng)濟(jì)周期。　　環(huán)境 內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)猶存2022 年，無論是外部環(huán)境還是內(nèi)部環(huán)境，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都面臨著一系列不確定性。最大的不確定性仍然是來自外部的風(fēng)險(xiǎn)。中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國際投資研究室主任張明表示，全球經(jīng)濟(jì)尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體增長低迷、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貿(mào)易保護(hù)主義傾向顯著增強(qiáng)、中國貿(mào)易條件依然在惡化、要求人民幣繼續(xù)升值的外部壓力可能周期性34 / 38增強(qiáng)。中金公司預(yù)計(jì)，受到外需的影響，明年凈出口對中國 G D P 增長可能仍將是負(fù)貢獻(xiàn)。相對于外部環(huán)境所面臨的重大的不確定性，朱海斌則表示，2022 年中國經(jīng)濟(jì)面臨的內(nèi)部最大風(fēng)險(xiǎn)還是政策風(fēng)險(xiǎn)，政策的風(fēng)險(xiǎn)最大體現(xiàn)在投資方面，從三駕馬車來看，出口、消費(fèi)、投資，可能投資不確定性還是最大的。正式換屆以后中國往往出現(xiàn)很大一輪投資反彈，但是明年會(huì)不會(huì)重復(fù)同樣的故事，還是一個(gè)很大的問號。張明表示，固定資產(chǎn)投資增長面臨一系列不利因素：首先，對制造業(yè)投資而言，去庫存化、去產(chǎn)能化甚至去產(chǎn)業(yè)化的壓力依然巨大，勞動(dòng)力成本仍在上升，當(dāng)前工業(yè)企業(yè)利潤的大幅下滑可能影響企業(yè)家投資的信心與能力；其次，對房地產(chǎn)投資而言，宏觀調(diào)控政策仍可能繼續(xù)維持，且建筑用地供給相當(dāng)有限，這會(huì)限制房價(jià)反彈后房地產(chǎn)投資增速反彈的空間；再次，對基礎(chǔ)設(shè)施投資而言，作為投資主體的地方政府或地方融資平臺目前債臺高筑，隨著土地市場的降溫，地方政府的財(cái)力與融資能力均受到限制，難以進(jìn)行新一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資。除了進(jìn)出口和投資方面面臨著風(fēng)險(xiǎn)外，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”當(dāng)中，近年來表現(xiàn)頗為給力的消費(fèi)也面臨著一定的不確定性。國泰君安認(rèn)為，在消費(fèi)上，中國房、車潛力已經(jīng)不如以前，從 2022 年到 2022 年，我國汽車產(chǎn)量以及商品房銷售均增長 10 倍，年初增速超過 20%。而展望 2020 年，按照人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)汽車地產(chǎn)的樂觀銷量也僅是翻一番，年均增速至多 7%。　　政策 “寬財(cái)政穩(wěn)貨幣”仍將持續(xù)在 2022 年的政策選擇上，眾多機(jī)構(gòu)也比較一致地認(rèn)為，中國仍將推行“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣”的政策，存款準(zhǔn)備金率將有 2 至 3 次的下調(diào)。朱海濱判斷，2022 年中國還將推行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，積極的財(cái)政政策意味著適度寬松，在財(cái)政方面預(yù)計(jì)明年大概赤字目標(biāo)會(huì)在 G D P 的 2%左右，大概一萬多億。貨幣政策則是相對中性，央行會(huì)更加關(guān)注流動(dòng)性管理，存款準(zhǔn)備金率會(huì)有兩到三次下調(diào)的空間。從貨幣供應(yīng)量的角度，預(yù)計(jì) 2022年貨幣供應(yīng)量還是 14%，和 2022 年持平。中金公司對明年宏觀政策的總體看法是“寬財(cái)政、穩(wěn)貨幣” 。寬財(cái)政主要體現(xiàn)在兩方面：財(cái)政赤字?jǐn)U大和基礎(chǔ)設(shè)施投資增速加快。2022 年實(shí)際有效的財(cái)政赤字約為 萬億元，2022 年將接近 萬億元。基礎(chǔ)設(shè)施投資預(yù)計(jì)增速 %，較今年的 %顯著上升。貨幣方面，預(yù)計(jì) M 2 增長目標(biāo)維持在 14%的水平，明年新增貸款 9 萬億元，貸款增速 %；央行 2022 年上半年可能降準(zhǔn) 2 次，降息 1 次。“短期內(nèi)中國將維持寬松的貨幣和財(cái)政政策，以在經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)復(fù)蘇之際鞏固增長。 ”匯豐銀行宏觀經(jīng)濟(jì)分析師孫珺瑋對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。花旗銀行認(rèn)為，2022 年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)將維穩(wěn)。中國政府可能將 2022 年廣義貨幣供應(yīng)量(M 2)增速和新增人民幣貸款目標(biāo)分別定在 13%和 萬億元至 9 萬億元。在政35 / 38策上，花旗認(rèn)為，2022 年存款準(zhǔn)備金率應(yīng)下調(diào) 3 至 5 次(每次 50 個(gè)基點(diǎn))來保證充足的流動(dòng)性；而基準(zhǔn)利率則可能因通脹上升在 2022 年年底上調(diào) 25 個(gè)基點(diǎn)，不過央行或許同時(shí)會(huì)擴(kuò)大利率浮動(dòng)區(qū)間。 恒大地產(chǎn)自身優(yōu)勢 近年來，恒大已建立完備的“國際精品標(biāo)準(zhǔn)” ，致力于打造環(huán)節(jié)精品。環(huán)節(jié)精品注重生產(chǎn)和管理的細(xì)節(jié)化，精確化，演繹出“固化精品流程” 、 “過程管理貫穿全局”等全新管理體系，涵蓋項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售及服務(wù)的全過程。在此基礎(chǔ)上，恒大通過數(shù)年的招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料采購、建筑施工、產(chǎn)品裝修、營銷策劃、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)和全球最知名的品牌商合作，整合房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上各方面、各領(lǐng)域的優(yōu)秀品牌企業(yè)，確保精品產(chǎn)品各個(gè)環(huán)節(jié)的工程品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了國際化優(yōu)質(zhì)資源的有效聯(lián)盟，大力提升了產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價(jià)值。目前，恒大已與百余家國內(nèi)外最優(yōu)秀的名牌企業(yè)建立合作。在施工材料設(shè)備上，恒大與美國科勒、奧梯斯、德國西門子、韓國三星、日本松下，海爾等建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，與世界知名設(shè)計(jì)公司建立合作；在施工單位選擇上，恒大與中國龍頭企業(yè)中建總公司等國內(nèi)十大一級資質(zhì)的施工企業(yè)；在產(chǎn)品裝修上，與蘇州金螳螂、深裝總、深圳廣田等中國建筑裝飾行業(yè)十大知名企業(yè)合作；在營銷代理上，與易居(中國)、合富輝煌等幾家上市公司合作；在物業(yè)服務(wù)上，恒大與全球頂級物業(yè)管理公司戴德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。通過對建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林配套、營銷、物業(yè)管理等方面的品牌化、精細(xì)化運(yùn)作，使恒大產(chǎn)品成為中國地產(chǎn)的精品標(biāo)桿。恒大將致力讓目前布局全國22個(gè)城市48個(gè)項(xiàng)目的所有業(yè)主坐享名牌物業(yè)，不管是中檔產(chǎn)品，中高檔產(chǎn)品，高端產(chǎn)品，還是旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，戶戶都是精品，讓住在恒大社區(qū)的業(yè)主家里用的都是名牌。建房子的單位都是知名企業(yè)，用的材料和配套設(shè)備也是名牌，讓他們感覺到買恒大的房子就是放心，而且是一種榮耀。此間分析人士指出，恒大這種全面、大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源的措施，明顯是為了在房地產(chǎn)日趨激烈的市場上博得先機(jī)。在地產(chǎn)品牌“斗法”的今天，恒大地產(chǎn)與國內(nèi)外知名企業(yè)在資源共享上把握契機(jī)，在產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)上尋求合作的做法，就是要將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的有關(guān)各優(yōu)勢方納入一個(gè)緊密的供應(yīng)鏈中，搭建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、發(fā)展共贏的橋梁，從各個(gè)環(huán)節(jié)保證項(xiàng)目品質(zhì)。恒大這樣的精品戰(zhàn)略，除了取得自身的競爭優(yōu)勢外，最終得益的無疑是廣大的購房者，也就是恒大的業(yè)主。 高效執(zhí)行團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化全程標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作　　恒大精品戰(zhàn)略加速并鞏固全國市場拓展　　據(jù)了解，恒大在項(xiàng)目全程精品控制上，非常注重團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力和管理力度。在項(xiàng)目開工之初就進(jìn)行精品策劃，建立完